TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/04650 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JCRT

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 22 Avril 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[C] [X]

[R] [K]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Florian LEVIONNAIS – 93

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [C] [X]

M. [R] [K]

M^e Florian LEVIONNAIS – 93

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL – RCS 552 046 484, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Florian LEVIONNAIS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93 substitué par M^e Boris LAIR, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [C] [X]

née le 29 Septembre 1989 à [Localité 9], demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

Monsieur [R] [K]

né le 30 Juin 1984 à [Localité 11], demeurant [Adresse 6]

représenté par sa concubine, Madame [C] [X], régulièrement munie d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 11 Février 2025

Date des débats : 11 Février 2025

Date de la mise à disposition : 22 Avril 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 octobre 2019, la S.A d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [R] [K] et Madame [C] [X] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 7] moyennant un loyer mensuel de 479,68 euros charges comprises.

Le 3 septembre 2024, la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [K] et Madame [X] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme totale de 1.833,43 euros, arrêtée au 31 août 2024.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2024, remis à personne, la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [K] et Madame [X] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

— entendre constater la résiliation du contrat de location consenti par la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL à Monsieur [K] et Madame [X] à compter du 3 novembre 2024 et dire que la location a cessé de plein droit ;

— entendre en conséquence prononcer l’expulsion de Monsieur [K] et madame [X] du logement occupé, tant de leur personne que de tous occupants de leur chef et de leur biens, et dire que faute de libérer les lieux occupés, la requérante pourra les y contraindre par toutes voies et moyens de droit et notamment avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner solidairement Monsieur [K] et Madame [X] à payer :

* la somme de 1.815,27 euros correspondant aux loyers et charges arrêtés au 31 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, ainsi que les loyers échus et à échoir dus jusqu’au jour de la résiliation du bail ;

* Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours et des charges, qui sera due à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective et la restitution des clefs ;

* la somme de 250,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* les entiers dépens dont le commandement de payer du 3 septembre 2024 et l’assignation en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 11 février 2025, la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a comparu, représentée par son avocat, qui a maintenu ses demandes tout en expliquant qu’il y avait eu une reprise des paiements. Dès lors, il y a un accord du bailleur quant aux délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Madame [X] comparant et représentant Monsieur [K], dûment munie d’un pouvoir spécial, a proposé la somme de 269 euros par mois outre le paiement du loyer courant en sollicitant des délais et la suspension de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 20 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La saisine de la CAF valant saisine de la CCAPEX a été effectuée le 5 juillet 2024.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

A la date du commandement de payer, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précisait que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 3 septembre 2024, le bailleur a fait commandement aux locataires d’avoir à payer la somme de 1.833,43 euros, arrêtée au 31 août 2024.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui, à la date dudit commandement, portait à deux mois le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90/449 du 31 mai 1990, complétant l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 ; le nouveau délai de six semaines prévu par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’étant pas applicable à la date de l’exploit.

En l’espèce, la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 7 février 2025 ainsi que le commandement de payer précité.

D’une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

D’autre part, il est établi par le relevé de compte que les locataires ne sont pas à jour de leurs loyers et charges.

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 805,33 euros, déduction faite des frais de procédure de (135,92 euros et 127,25 euros).

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 3 novembre 2024 et de condamner solidairement Monsieur [K] et Madame [X] au paiement de la somme de 805,33 euros, suivant décompte arrêté au 7 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 V. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que (i) le locataire soit en situation de régler sa dette locative et (ii) qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code Civil.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 24 VII. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, peut suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le Juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Cette décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées, et fait cesser l’application des majorations d’intérêt et des pénalités.

Lors de l’audience, les locataires, qui ont repris le paiement du loyer courant avant l’audience, formulent une demande des délais de paiement et une demande de suspension des effets de la clause résolutoire, étant relevé qu’ils sont en mesure d’apurer la dette locative à hauteur de 269 euros par mois outre le paiement du loyer courant. Le bailleur est d’accord sur les délais et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant l’échéancier.

Au vu de la position des parties, il y a lieu d’accorder à Monsieur [K] et Madame [X] des délais de paiement, en leur permettant de s’acquitter de leur dette par le versement de 2 mensualités de 269 euros et une 3ème du reliquat, selon les modalités reprises dans le dispositif de la décision.

Si Monsieur [K] et Madame [X] respectent strictement les modalités de paiement prévues au dispositif, les effets de la clause résolutoire visée au commandement seront suspendus, et celle-ci sera réputée ne pas jouer. Il n’y aura donc pas lieu à expulsion et le bail continuera à régir les relations entre les parties.

Si les locataires ne respectent pas les modalités ainsi définies ou ne procèdent pas au paiement d’un loyer courant, la clause résolutoire retrouvera immédiatement son plein effet, le bail sera résilié et les locataires devront alors quitter le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré.

Dans ce cas, les débiteurs se trouveront sans droit ni titre dans le logement et devront payer au demandeur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.

Faute pour eux de quitter les lieux, Monsieur [K] et Madame [X] pourront être expulsés, ainsi que tout occupant de leur chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire.

Ils pourront toutefois, si leur relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L.613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L.441-2-3 du même Code.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K] et Madame [X], succombant, seront condamnés solidairement au paiement des dépens.

L’équité commande d’allouer à la S.A d’HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’un montant de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 28 octobre 2019, portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 8], à compter du 3 novembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [K] et Madame [C] [X] à payer à la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 805,33, suivant décompte arrêté au 7 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

SURSOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Monsieur [R] [K] et Madame [C] [X] à se libérer de leur dette, à compter du 30ème jour suivant la signification de la présente décision, par le versement de 2 mensualités de 269 euros, et une 3ème du reliquat ;

RAPPELLE que les effets de la clause résolutoire du bail se trouvent suspendus durant ce délai et que le bail retrouvera son plein effet une fois la dette payée ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité ou d’un loyer courant, l’intégralité de la dette pourra redevenir immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouvera immédiatement et automatiquement résilié ;

AUTORISE dans ce cas, la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, à faire expulser Monsieur [R] [K] et Madame [C] [X] ou tout occupant de leur chef, deux mois après leur avoir notifié un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

CONDAMNE dans ce cas, Monsieur [R] [K] et Madame [C] [X] solidairement, à payer à la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due prorata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 2]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [K] et Madame [C] [X] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [K] et Madame [C] [U] à payer à la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION