TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 13]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 15]

REFERENCES : N° RG 24/02013 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z3SQ

Minute : 25/00019

Madame [T] [A]

Monsieur [V] [X]

Madame [W] [X]

Madame [J] [G] épouse [Y]

Représentant : Maître Thierry CHAPRON de la SCP CHAPRON LANIECE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0479

C/

Monsieur [N] [K], [P] [F]

Madame [I], [R] [D] [L]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Thierry CHAPRON

Copie délivrée à :

Monsieur [N] [K] [F]

Madame [I] [D] [L]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

DU 08 Janvier 2025

Ordonnance rendue par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 08 Janvier 2025 ;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 08 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Madame [T] [A]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Monsieur [V] [X]

[Adresse 10]

[Localité 12]

Madame [W] [X]

[Adresse 7]

[Localité 11]

Madame [J] [G] épouse [Y]

[Adresse 6]

[Localité 9]

tous représentés par Maître Thierry CHAPRON de la SCP CHAPRON LANIECE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0479

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [K], [P] [F]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 14]

non comparant

Madame [I], [R] [D] [L]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 14]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte notarié du 23 décembre 2019, Madame [J] [G] épouse [Y], Madame [W] [X] et Monsieur [V] [X] sont devenus propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 14]. Par contrat sous seing privé en date du 4 septembre 2020, “Madame [A]” a donné à bail à Monsieur [N] [F] et Madame [I] [D] [L] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 8], pour un loyer mensuel de 714,82 euros outre des provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, il a été fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 24 905,52 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’octobre 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 13 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2024, Mesdames [T] [A], [J] [G] épouse [Y], [W] [X] et Monsieur [V] [X] ont fait assigner Monsieur [N] [F] et Madame [I] [D] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Monsieur [N] [F] et Madame [I] [D] [L] à leur payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 26 mars 2024, soit la somme de 30 287,24 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Monsieur [N] [F] et Madame [I] [D] [L] à leur payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de leurs prétentions, Mesdames [T] [A], [J] [G] épouse [Y], [W] [X] et Monsieur [V] [X] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 13 février 2024.

Au visa de l’article 82-1 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis avant l’audience fixée au 8 novembre 2024 et à renvoyer le dossier au juge territorialement compétent.

Les parties ont été régulièrement avisée de la date de l’audience fixée au 25 novembre 2024.

A cette audience, Mesdames [T] [A], [J] [G] épouse [Y], [W] [X] et Monsieur [V] [X], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, et ont actualisé leur créance à titre provisionnel à la somme de 37 140,05 euros, selon décompte en date du 25 novembre 2024.

Bien que régulièrement assignés à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [N] [F] et Madame [I] [D] [L] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action de Madame [T] [A]

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 125 du même code dispose quant à lui que les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou

de l’absence d’ouverture d’une voie de recours. Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En l’espèce aucune des pièces versées par les demandeurs ne permet d’établir avec l’évidence requise que Madame [T] [A] a qualité à agir, l’acte authnetique établi le 23 décembre 2019 et portant dévolution successorale attribue la pleine propriété du bien litigieux à Mesdames [J] [G] épouse [Y], [W] [X] et Monsieur [V] [X], sans que Madame [T] [A] ne se voit attribuer un quelconque titre. Le fait que postérieurement à cet acte, le contrat de bail litigieux ait été signé entre “Madame [A]” et les défendeurs à la cause, ne caractérise aucunement la qualité à agir. La qualité à agir de Madame [T] [A] étant sérieusement contestable, il sera dit n’y avoir lieu à référé au titre de son action.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 28 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mesdames [J] [G] épouse [Y], [W] [X] et Monsieur [V] [X] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 9 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 juin 2024,conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer ayant été délivré pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

L’action est donc recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 4 septembre 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 février 2024, pour la somme en principal de 24 905,52 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Si le commandement prévoit un délai de six semaines pour payer la dette conformément aux nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2024, il convient de relever que ces nouvelles dispositions ne s’appliquent qu’aux baux conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi, ce qui n’est pas le cas du bail litigieux. Aussi, il convient d’appliquer le délai de deux mois.

Ledit commandement correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 avril 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, c’est à la condition, notamment, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Cependant, l’absence par Monsieur [N] [F] et Madame [I] [D] [L] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience empêche le juge de leur octroyer d’office de tels délais de paiement.

De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour les locataires de le solliciter, alors au surplus que le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permet de constater que Monsieur [N] [F] et Madame [I] [D] [L] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement, afin de faire cesser le trouble manifestement illicité causé par le maintien dans les lieux des locataires postérieurement à la cessation du bail.

Monsieur [N] [F] et Madame [I] [D] [L] étant sans droit ni titre depuis le 16 avril 2024, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [N] [F] et Madame [I] [D] [L] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Mesdames [J] [G] épouse [Y], [W] [X] et Monsieur [V] [X] produisent un décompte démontrant que Monsieur [N] [F] et Madame [I] [D] [L] restent leur devoir la somme de 37 140,05 euros à la date du 25 novembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [N] [F] et Madame [I] [D] [L], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 37 140,05 euros.

Monsieur [N] [F] et Madame [I] [D] [L] seront aussi condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 26 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

La solidarité n’étant pas demandée, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [F] et Madame [I] [D] [L], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mesdames [J] [G] épouse [Y], [W] [X] et Monsieur [V] [X] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé au titre des demandes formées par Madame [T] [A] ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 septembre 2020 entre “Madame [A]” et Monsieur [N] [F] et Madame [I] [D] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 8] sont réunies à la date du 15 avril 2024 ;

Ordonnons en conséquence à Monsieur [N] [F] et Madame [I] [D] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

Disons qu’à défaut pour Monsieur [N] [F] et Madame [I] [D] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mesdames [J] [G] épouse [Y], [W] [X] et Monsieur [V] [X] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

Disons n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Monsieur [N] [F] et Madame [I] [D] [L] à verser à Mesdames [J] [G] épouse [Y], [W] [X] et Monsieur [V] [X] la somme provisionnelle de 37 140,05 euros (décompte arrêté au 25 novembre 2024, incluant la mensualité de novembre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

Condamnons Monsieur [N] [F] et Madame [I] [D] [L] à verser à Mesdames [J] [G] épouse [Y], [W] [X] et Monsieur [V] [X] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 839,67 euros charges compris, 769,67 euros hors charges), à compter du 26 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Rejetons les autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons in solidum Monsieur [N] [F] et Madame [I] [D] [L] à verser à Mesdames [J] [G] épouse [Y], [W] [X] et Monsieur [V] [X] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum Monsieur [N] [F] et Madame [I] [D] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection