N° du répertoire général : N° RG 23/01468 – N° Portalis DBW5-W-B7H-IKUG

50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

CHAMBRE PROCEDURE ECRITE

JUGEMENT DU 12 MAI 2025

DEMANDEURS:

— Monsieur [N] [V]

né le 06 Avril 1979 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 4]

— Madame [Z] [K]

née le 18 Décembre 1980 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 4]

Tous deux représentés par M^e Alain OLIVIER, avocat au barreau de CAEN,

vestiaire : 10

DEFENDEURS :

— Madame [J] [A] veuve [C]

née le 20 Juin 1956 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sandrine MONTI, membre du Cabinet TYREDA avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 47

— Monsieur [U] [T]

né le 21 Novembre 1996 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 1]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Florence LANGLOIS, Vice-Présidente, statuant en juge unique, les avocats de la cause en ayant été avisés ;

Greffière : Emmanuelle MAMPOUYA, Greffière, présente lors des débats et de la mise à disposition au greffe,

DÉBATS à l’audience publique du 13 Mars 2025,

DÉCISION contradictoire, en premier ressort.

COPIE EXÉCUTOIRE à

M^e Sandrine MONTI – 47, M^e Alain OLIVIER – 10

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2025, après prorogation du délibéré fixé initialement au 13 mars 2025

Exposé du litige et procédure

Suivant promesse de vente notariée du 06 octobre 2020, régularisée le 02 décembre suivant et reçue par Maître [D], notaire, M. [N] [V] et Mme [Z] [K] ont acquis auprès de Mme [J] [A] veuve [C] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7], dans le Calvados.

L’acte notarié de réitération contient une clause dénommée « DISPOSITIONS RELATIVES A LA CONSTRUCTION », par laquelle la venderesse a déclaré qu’à sa connaissance, aucune construction ou rénovation n’avait été effectuée dans les dix dernières années précédant la vente et qu’aucun élément constitutif d’ouvrage ou équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil n’a été réalisé dans ce délai.

Mme [C] a ainsi déclaré que les seuls travaux qu’elle avait fait réaliser portaient sur l’installation des dernières tuiles, des caches moineaux et l’achèvement du faîtage de la toiture.

Constatant après leur prise de possession de l’immeuble que des travaux d’isolation avait été réalisés sans qu’ils n’en étaient informés, M.[V] et Mme [K] ont fait établir; le 13 janvier 2021, un procès-verbal de constat par Maître [G], commissaire de de justice, et un rapport d’expertise le le 04 mars 2021, par M. [R] [Y], architecte-expert.

Suivant décision du 21 octobre 2021, le juge des référés a ordonné à leur demande la réalisation d’une expertise et désigné M. [H] [L] architecte-expert pour y procéder.

A la suite d’une première réunion sur place le 17 décembre 2021 et de la communication par l’expert d’une note aux parties le 23 décembre suivant, M. [V] et Mme [K] ont saisi le Président du tribunal judiciaire de Caen aux fins de rendre communes et opposables à M. [U] [T], entreprise de charpente étant intervenue à la demande de Mme [C], les opérations d’expertise, ce dont il a été fait droit suivant ordonnance de référé en date du 05 mai 2022.

Après trois autres réunions d’expertise organisées les 11 juin, 08 septembre et 29 novembre 2022, l’expert judiciaire a déposé son rapport le 02 février 2023.

Selon exploit de commissaire de justice signifiés les 12 et 14 avril 2023, M. [N] [V] et Mme [Z] [K] ont fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Caen, Mme [J] [A] veuve [C] et M. [U] [T] aux fins, notamment, de les voir condamner in solidum à les indemniser pour leurs préjudices financier et de jouissance.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 05 février 2024, Mme [J] [A] veuve [C] sollicite de voir:

— débouter M. [V] et Mme [K] de l’intégralité de leurs demandes et prétentions ;

— à titre subsidiaire, dire que M. [T] la garantira des sommes qui pourront être mises à sa charge ;

— condamner M. [V] et Mme [K] à régler la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs conclusions, notifiées par voie électronique le 04 avril 2024, M. [V] et Mme [K] sollicitent de se voir déclarer recevables et bien fondés en leur action , et;

— rejeter les moyens, fins et prétentions soulevés en défense par Mme [C] ;

— condamner celle-ci in solidum avec M.[T] à leur payer la somme de 123 820 euros au titre des travaux et frais annexes, ainsi que la somme de 4 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

— condamner in solidum Mme [C] et M. [T] à leur payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais de constat, de référé et d’expertise ;

— ordonner que le montant HT des travaux soit indexé suivant l’indice du coût de la construction BT 001 en vigueur à la date du dépôt du rapport avec celui en vigueur à la date du jugement ;

— rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Pour l’exposé complet des prétentions et des moyens des parties, il est, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la lecture de leurs dernières écritures.

M. [U] [T], bien que régulièrement avisé par acte d’huissier déposé à l’étude, n’a pas constitué avocat.

Le jugement à intervenir sera par conséquent réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile selon lequel lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 09 octobre 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 17 décembre suivant. L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025,et prorogée à ce jour.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable et bien fondée.

1- Sur l’action en responsabilité pour vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

Le défaut doit ainsi être inhérent à la chose, caché, grave, compromettre l’usage de celle-ci, et être antérieur à la vente, l’ensemble de ces conditions étant cumulatives.

L’article 1642 du même code précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

En l’espèce, l’acte de vente conclu entre les parties stipule que les acquéreurs ne peuvent exercer aucun recours contre la venderesse en cas de vices apparents ou de vices cachés, à moins qu’ils rapportent la preuve, pour ces derniers, qu’elle connaissait leur existence.

Les acquéreurs exposent avoir découvert l’existence de travaux d’isolation et de charpente, ainsi que des malfaçons affectant cette dernière, une fois après avoir pris possession des lieux.

S’il n’est pas contesté que la venderesse a entrepris des travaux d’isolation et de charpente au cours de la fin d’année 2020, sur les conseils de l’agence immobilière, peu avant la vente du bien immobilier, il ressort notamment du rapport d’expertise judiciaire, confirmé par des témoignages, que ceux-ci ont pu accéder aux combles avant la signature de la réitération de la vente, ayant effectué plusieurs visites pour prendre des mesures et déposer des meubles.

L’accessibilité aux combles était en effet facilitée par la présence d’une échelle escamotable relevée dans le rapport d’expertise, ainsi que dans un témoignage.

Ces travaux d’isolation et de charpente étaient dès lors visibles pour les acquéreurs, en raison de leur de grande ampleur s’agissant de l’épandage de laine de verre, et de fortifications de la charpente par des poutres volumineuses de tonalité plus claire que celles déjà présentes, et d’étiquettes restées sur place permettant de dater les travaux selon le rapport non judiciaire en date du 04 mars 2021, versé aux débats par les demandeurs.

Les travaux entrepris, visibles par les acquéreurs, étaient apparents au sens de l’article 1642 du code civil.

S’agissant des travaux sur la charpente, l’expert judiciaire relève que les confortements réalisés par les charpentiers n’ont pas été mis en œuvre conformément aux règles de l’art en raison notamment de la présence de « cales superposées », de « pannes avec éléments en porte à faux de plus de 2 ml » et « d’entailles importantes » sur ces dernières.

Ces désordres consécutifs à des travaux entrepris antérieurement à la vente et qui ne pouvaient pas être décelés par les demandeurs profanes en la matière, peuvent être qualifiés de vices cachés au sens de l’article 1641 du code civil.

Il convient cependant d’observer que Mme [C] avait, elle aussi «une totale méconnaissance des règles de l’art en matière de travaux de charpente et de couverture» et ne pouvait donc pas apprécier la qualité des prestations réalisées par le charpentier.

Dès lors, en application de la clause contractuelle prévue à l’acte de vente, la responsabilité de celle-ci ne peut pas être retenue sur le fondement des vices cachés.

M. [V] et Mme [K] seron par conséquent déboutés de leur action engagée à l’encontre de Mme [C] sur le fondement de la garantie des vices cachés.

2- Sur l’action en garantie décennale

L’article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

L’article 1792-1 précise qu’est réputé constructeur de l’ouvrage, notamment, toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

Le vendeur d’un immeuble dans lequel il a été procédé à des travaux de rénovation peut être déclaré responsable envers les acquéreurs des désordres affectant cet immeuble, sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un contrat de louage d’ouvrage ou de maîtrise d’oeuvre, dès lors que l’importance des travaux réalisés les assimile à des travaux de construction d’un ouvrage. Il est par aileurs communément admis que les désordres affectant les éléments d’équipement dissociables ou non, d’origine ou installés sur l’existant, relèvent de la responsabilité décennale lorsqu’ils rendent l’ouvrage, dans son ensemble, impropre à sa destination.

Il n’est pas contesté que Mme [C] a fait appel à M.[T] pour entreprendre des travaux sur la charpente juste avant la vente de la maison aux demandeurs.

En l’espèce, l’expert judiciaire relève que les confortements n’ayant pas été mis en œuvre conformément aux règles de l’art,la stabilité de la couverture de la maison ne peut pas être considérée comme garantie. Il existe un «risque d’effondrement» contraignant les acquéreurs à ne plus occuper la partie centrale de la maison.

L’expert judiciaire a relevé sur les ouvrages de charpente les défauts suivants:

– cales superposées,

— pannes avec éléments en porte à faux de plus de 2ml

— entailles importantes sur les pannes,

— absence d’appuis des extrémités des entrais des fermes sur des chaînages : parties supérieures des mures en moellons hourdés à l’argile et dégradées,

— bricolage en partie supérieure de l’arêtier, à sa rencontre avec la panne faitière et la noue,

— assemblages métalliques inappropriés, insuffisants, etc.

— parties supérieures des mures de façades entièrement disloquées, espaces vides sous des restes de pannes sablières de 7 à 9 cm,

— déplacement et glissement des sablières de plus de 10 cm puisque ce sont les chevrons qui les maintiennent en place,

— chevrons qui ont une fonction de tirant,

— solivage du plafond à l’étage accroché à l’ancienne charpente,

En raison du fait que les pannes sablières destinées à reprendre les efforts de pression dépression apportés par les chevrons sont dans le vide, l’expert estime que la stabilité de la couverture de la maison ne peut être considérée comme garantie, et préconise aux acquéreurs de ne pas occuper la partie centrale de la maison par crainte que les versants de la couverture ne résistent pas aux charges climatiques, notamment le poids de la neige.

L’expert a relevé également l’existence d’un risque d’effondrement du versant le plus sinistré en raison du fait qu’aucun étaiement provisoire ne peut être mis en place.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les travaux réalisés par M.[T] “pour terminer au mieux la charpente-la couverture”, n’ont pas consolidé la toiture de la maison dans l’attente de l’entière réfection préconisée par l’expert, et d’assurrer le couvert de ses occupants..

L’expert indique que M.[T] a simplement «supprimé les assemblages des différentes pièces de charpente qui étaient assurés par des sangles», précisant que les prestations réalisées par celui-ci ne sont pas à l’origine des problèmes techniques constatés et ne peuvent qu’être assimilées à une « mesure de sauvegarde ».

Il s’en déduit que les travaux réalisés par M.[T] ne peuvent s’apparenter à une opération de construction au sens des articles 1792 et 1792-1 du code civil.

Par ailleurs malgré les désordres relevés affectant ces travaux initiés par feu M.[C] et poursuivis par Mme [A] veuve [C] avant la vente du bien, il n’est pas démontré qu’ils aient rendu rendu l’ouvrage, dans son ensemble, impropre à sa destination, c’est-à-dire agravé l’état de la toiture.

Dans ces conditions, il conviendra de débouter M. [V] et Mme [K] de leur demande en garantie décennale présentée à l’encontre de Mme [C].

2- Sur l’action récursoire formée à l’encontre de M. [T]

* Sur l’action en garantie décennale

Au vu des éléments précédemment exposés, il en résulte que les prestations réalisées par M. [T] ne peuvent s’apparenter à une opération de construction au sens des articles 1792 et 1792-1 du code civil.

M. [V] et Mme [K] seront donc déboutés de leur demande en garantie décennale présentée à l’encontre de celui-ci.

* Sur l’action en responsabilité civile extracontractuelle formée à l’encontre de M. [T]

L’article 1240 dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il en résulte que tout tiers au contrat qui établit un lien de causalité entre un manquement contractuel et le dommage qu’il subit n’est pas tenu de démontrer une faute délictuelle ou quasi délictuelle distincte de ce manquement.

Il n’est pas contesté en l’espèce que Mme [C] a conclu un contrat d’entreprise avec M.[T] pour terminer “au mieux” les travaux initiés par son époux prédécédé sur la charpente de la maison avant la vente leur maison.

Dans ses conclusions, l’expert judiciaire indique que M.[T] aurait dû refuser d’intervenir compte tenu de l’état des supports de la charpente, ou au minium préciser à Mme [C] que sa prestation n’ était destinée qu’à prolonger de quelques mois la durée de vie de la toiture et qu’une reprise complète du toit était à prévoir.

M.[T] en sa qualité de professionnel n’a donc pas rempli son devoir d’information et de conseil à l’égard de Mme [C].

Ce manquement a induit celle-ci en erreur, car elle a considéré, par méconnaissance des règles de l’art, que les travaux réalisés sur la charpente et la couverture avaient été correctement réalisés et étaient “définitifs”.

L’expert ajoute qu’un manque d’information près des acquéreurs est à retenir, Mme [C] n’ayant ainsi pas pu les informer correctement de l’ampleur des travaux réalisés par M. [T] ni de l’état réel de la charpente et du toit.

Il s’en suit que le manquement contractuel commis par M. [T] à l’égard de Mme [C] a directement causé un préjudice aux demandeurs.

Dès lors, il y a lieu de retenir la responsabilité extracontractuelle de M.[T] à l’égard de M. [V] et de Mme [K].

Or, le préjudice indemnisable consécutif à un tel manquement, consiste en la perte de chance de ne pas réaliser acquérit le bien en raison du coût prévisible des travaux à entreprendre s’élevant à plus de 120 000 euros à la date de l’expertisse.

M. [T] sera dès lors condamné à régler à M.[V] et à Mme [K] la somme de 6 000 euros à titre d’indemnisation résultant de son manquement au devoir d’information et de conseil.

3- Sur les demandes accessoires

* Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile énonce que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable de condamner M. [T] à régler à M. [N] [V] et à Mme [Z] [K] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M.[T], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens en ce compris les frais de constat, de référé et d’expertise.

* Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de différer à l’exécution du jugement à intervenir.

Aussi, il sera rappelé que ce jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M.[U] [T] à régler à M. [N] [V] et à Mme [Z] [K] la somme de 3 000 euros à titre d’indemnisation ;

DEBOUTE M.[N] [V] et M^me Anne-Sophie [K] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE M. [U] [T] à régler à M.[N] [V] et à Mme [Z] [K] la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [U] [T] aux entiers dépens, en ce compris les frais de constat, de référé et d’expertise ;

Le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé le douze Mai deux mil vingt cinq, la minute est signée du Président et du Greffier.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Emmanuelle MAMPOUYA Florence LANGLOIS