N° du répertoire général : N° RG 22/02514 – N° Portalis DBW5-W-B7G-IBC4

5BA Baux professionnels – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

CHAMBRE PROCEDURE ECRITE

JUGEMENT DU 28 MAI 2025

DEMANDEUR :

La société SCI ASGARD

RCS de [Localité 4] n° 813 097 177

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]

Représentée par M^e Jean-Jacques SALMON, membre de la SELARL SALMON § Associés, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70

DEFENDEUR :

La société SABEO FRANCE

RCS d'[Localité 5] n° 794 966 713

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

Représentée par M^e Nadège TARDIF, avocat postulant au barreau de CAEN, vestiaire : 86

Assistée de M^e William LASKIER, membre de la SELARL D’AVOCATS WL, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Nicolas Houx, président, statuant en juge unique, les avocats de la cause en ayant été avisés ;

Greffière : Béatrice Faucher, greffière, présente lors des débats et de la mise à disposition ;

DÉBATS à l’audience publique du 3 février 2025,

DÉCISION contradictoire, en premier ressort.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 mai 2025, après prorogation du délibéré fixé initialement au 24 avril 2025.

COPIE EXÉCUTOIRE à

M^e Jean-jacques SALMON – 70, M^e Nadège TARDIF – 86

FAITS ET PROCÉDURE

Aux termes d’une promesse unilatérale de vente authentique en date du 23 février 2021, la société civile immobilière ASGARD (la Société ASGARD) s’est engagée à vendre à la société à responsabilité limitée SABEO FRANCE (la Société SABEO FRANCE) un ensemble immobilier à usage industriel composé de deux ateliers situé [Adresse 1]) pour un prix de 280 000 euros.

Cette promesse unilatérale de vente comportait une stipulation relative à une indemnité d’immobilisation d’un montant 28 000 euros, à la charge du bénéficiaire qui en a assuré le versement. L’acte comportait également une condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant maximal de 292 000 euros remboursable sur une durée maximale de sept années à un taux nominal d’intérêt maximal de 1,2% l’an (hors assurance). Cette condition devait en outre être réalisée au plus tard le 4 juin 2021.

Concomitamment à la signature de la promesse et dans l’attente de la régularisation de la vente du bien, la Société ASGARD a, par un autre acte authentique en date du 23 février 2021, donné à bail dérogatoire à la Société SABEO FRANCE le bien faisant l’objet de la promesse de vente, pour un loyer mensuel hors taxes de 1 800 euros, sur la période du 1er février 2021 au 4 juin 2021.

Le 25 février 2021, un état des lieux d’entrée contradictoire était rédigé.

Par la suite, la Société SABEO FRANCE et la Société ASGARD s’entendaient pour proroger le délai de réalisation de la condition suspensive au 30 août 2021.

La Société ASGARD aurait reçu le 4 août 2021 l’information du refus de prêt de la banque BPIfrance pour le financement de l’acquisition envisagée par la Société SABEO FRANCE.

Le 9 août 2021, un état des lieux de sortie contradictoire était établi.

Le 31 août 2021, la Société ASGARD adressait à la Société SABEO FRANCE une facture d’un montant total de 9 006 euros TTC pour la remise en état du bien et le paiement des charges locatives.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juillet 2022, la Société ASGARD a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Caen la Société SABEO FRANCE aux fins de

— Condamner la Société SABEO FRANCE à lui payer la somme de 11 166 euros au titre des loyers et charges ;

— Condamner la Société SABEO FRANCE à lui payer la somme de 28 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

— Le tout avec intérêt de droit à compter de l’assignation ;

— Condamner la Société SABEO FRANCE à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dire que le notaire désigné en qualité de séquestre des fonds devra procéder au règlement de ceux-ci au vu du jugement à intervenir ;

— Condamner la Société SABEO FRANCE aux dépens dont distraction au profit de la SELARL SALMON & ASSOCIES par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions numéro 2 notifiées par voie électronique le 4 septembre 2024, la Société ASGARD réitère ses prétentions formulées dans l’acte introductif d’instance.

Par ses dernières conclusions en défense numéro 3 notifiées par voie électronique le 11 janvier 2025, la Société SABEO France demande au tribunal de :

— Constater que l’indemnisation d’immobilisation n’est pas due ;

— Constater que l’entièreté du loyer d’août 2021 n’est pas dû ;

— Constater que les sommes demandées au titre de la remise en état des lieux ne sont pas justifiées en leur calcul ;

Par conséquent,

— Rejeter l’ensemble des demandes de la Société ASGARD à son encontre ;

— Enjoindre à la Société ASGARD de calculer la somme due au titre du mois d’août 2021 au prorata de la présence de la société SABEO France dans le bien ;

— Enjoindre à la Société ASGARD de justifier des sommes demandées au titre des travaux de remises en état et des charges incombant au locataire ;

— Condamner la Société ASGARD, outre aux dépens, à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 22 janvier 2025 et l’affaire a été fixée pour plaidoirie le 3 février 2025. L’affaire a été mise en délibéré le 24 avril 2025 puis prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de versement d’une indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304-3 du même code prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, aux termes de la promesse de vente du 23 février 2021, les parties ont convenu de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 28 000 euros et ont stipulé qu’en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire d’immobilisation.

La promesse de vente est consentie sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, devant être réalisée au plus tard le 4 juin 2021.

La Société SABEO FRANCE indique que le délai laissé pour l’obtention du prêt, condition suspensive de la vente projetée, a été prorogé jusqu’au 30 août 2021, ce qui n’apparaît pas contesté par la Société ASGARD. Elle précise également avoir justifié le 4 août 2021 auprès de la Société ASGARD d’un refus de prêt de la Société BPIFRANCE.

Toutefois le document produit pour justifier des démarches réalisées auprès de la Société BPIFRANCE ne mentionne aucun élément permettant de vérifier que la demande de prêt était conforme aux modalités du prêt prévues dans la promesse de vente.

La simple indication en l’espèce d’une absence de suite favorable à un programme d’investissement qui ne rappelle que les caractéristiques du bien immobilier dont l’acquisition est projetée ne permet pas de justifier d’une demande de prêt conforme à celle prévue dans l’avant-contrat.

Il appartient en effet au bénéficiaire de la promesse de vente de démontrer les diligences accomplies en vue d’obtenir un prêt aux conditions contractuellement fixées.

Dès lors, en s’abstenant de justifier de telles diligences, qui ne ressortent ni du courrier de la Société BPIfrance en date du 7 mai 2021, ni d’une capture d’un mail transmis le 7 octobre 2022 et dont la lecture est totalement inexploitable, la condition suspensive d’obtention d’un prêt formalisée dans l’intérêt de la Société SABEO France doit être considérée comme accomplie.

La vente projetée n’ayant pas été réalisée malgré l’accomplissement de la condition suspensive attachée à l’obtention d’un prêt, la Société SABEO France sera donc condamnée, selon les termes de la promesse de vente signée le 23 février 2021, à payer à la Société ASGARD le montant de l’indemnité d’immobilisation fixée à 28 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2022.

La somme de 28 000 euros étant séquestrée auprès de l’étude de Maître [Z] [L], notaire associé de la SELARL « N&Associés » à [Localité 4], ce dernier est autorisé à lever le séquestre et à remettre les fonds à la Société ASGARD.

Sur la demande de paiement au titre des loyers, charges et travaux de remise en état

Il ressort du bail dérogatoire en date du 23 février 2021 que toutes les réparations ainsi que tous les travaux de remise en état et tous remplacements même par suite d’usure, vétusté, force majeure ou exigence administrative, incomberont au preneur. Par ailleurs, il est indiqué que le preneur acquittera régulièrement ses frais de consommation d’eau, de gaz et d’électricité, ainsi que toutes les prestations, taxes locatives et fournitures individuelles afférentes aux lieux loués et dont la loi permet aux bailleurs qui les ont avancées d’en exiger le remboursement.

En l’espèce, la Société ASGARD sollicite la condamnation de la Société SABEO France à lui verser la somme totale de 11 166 euros pour les sommes dues au titre du loyer du mois d’août 2021, des travaux de remise en état et des charges locatives.

La société défenderesse s’y oppose en indiquant avoir quitté les lieux le 9 août 2021 et n’être redevable du loyer que sur les neuf premiers jours du mois d’août 2021.

L’état des lieux de sortie s’étant tenu effectivement le 9 août 2021, il convient de fixer à cette date la dette de loyer à la somme de 627,09 euros, le bail mentionnant que le loyer est payable le premier de chaque mois sans préciser toutefois que le mois commencé reste dû intégralement.

Concernant la demande en paiement au titre des travaux de reprise et des charges locatives, la Société SABEO fait valoir que les factures produites par la société demanderesse ne correspondent pas aux montants exposés, expliquant en conséquence l’impossibilité d’en assurer le paiement. Elle sollicite alors qu’il soit enjoint à la Société SABEO France de justifier les montants réclamés.

La société demanderesse produit toutefois deux factures en date du 31 octobre 2021 émises par les sociétés ACMO et SMN concernant notamment la dépose et le remplacement de deux plateaux de porte, d’un panneau de porte sectionnelle, ainsi que le nettoyage des sols et des locaux sociaux, le lessivage des murs souillés, la reprise de peinture et le traitement des déchets, pour un montant total de 3 680 euros. Ces travaux de remise en état sont justifiés par les mentions figurant sur l’état des lieux de sortie du 9 août 2021.

S’agissant des travaux de remise en état de la surface foncière, le montant de 1 920 euros n’est pas démontré par la Société ASGARD notamment par son absence de concordance avec les factures produites.

Par ailleurs, pour les charges locatives, seule la somme de 1 745 euros relative au prorata de la taxe foncière est justifiée, aucune facture n’ayant été communiquée pour les charges liées à la consommation d’eau.

En conséquence, la Société SABEO sera condamnée à payer à la Société ASGARD la somme de 6 052,09 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision au titre du prorata de loyer d’août 2021, du prorata de la taxe foncière de 2021 et des travaux de remise en état justifiés, sans qu’elle ne soit en outre enjointe à produire d’autres justificatifs que ceux qu’elle communique déjà.

Sur les frais irrépétibles, les dépens et l’exécution provisoire

Succombant, la Société SABEO sera condamnée aux dépens de la présente instance avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL SALMON & ASSOCIES par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du même code, la Société SABEO, tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la Société ASGARD la somme de 3 000 euros et il conviendra de débouter la Société SABEO de sa demande formée au même titre.

Le tribunal rappelle, qu’en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Condamne la Société SABEO à payer à la Société ASGARD la somme de 28 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2022 ;

Autorise à cette fin Maître [Z] [L], notaire associé de la SELARL « N&Associés » à [Localité 4] à lever le séquestre versé dans le cadre de la promesse de vente en date du 23 février 2021 et à remettre la somme correspondante à la Société ASGARD ;

Condamne la Société SABEO à payer à la Société ASGARD la somme de 6 052,09 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Condamne la Société SABEO aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL SALMON & ASSOCIES par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la Société SABEO à payer à la Société ASGARD la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la Société SABEO de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé le vingt huit mai deux mil vingt cinq, la minute est signée du président et de la greffière.

La greffière Le président

Béatrice Faucher Nicolas Houx