TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/11125 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6QFP

N° MINUTE : 4/2025

JUGEMENT

rendu le 14 mai 2025

DEMANDEUR

Monsieur [X] [O], demeurant [Adresse 4],représenté par le cabinet deMe Laurent HAY, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], Toque C0916

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [J], demeurant [Adresse 6], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 13 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 14 mai 2025 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 14 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11125 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6QFP

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 05/12/2020, [X] [O] a donné à bail à [T] [J] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3], pour un loyer initial de 631 euros par mois et des charges mensuelles forfaitaires de 67 euros.

Par avenant signé par les parties le 22/02/2022, une place de parking numéro 112 était ajoutée au bail d’habitation.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail d’habitation a été délivré le 29/02/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 3645,05 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 13/11/2024 à étude, [X] [O] a fait assigner [T] [J] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins notamment de voir :

— constater la résiliation du bail d’habitation par acquisition de la clause résolutoire pour impayés, et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs du défendeur ;

— ordonner l’expulsion de [T] [J] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;

— autoriser la séquestration des meubles et facultés mobilières pouvant se trouver dans les lieux, soit dans l’immeuble soit dans un garde meubles au choix du requérant, aux frais risques et périls du requis ;

— condamner [T] [J] à payer une somme de 6934,45 euros constituant la datte locative arrêtée au terme d’octobre 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 3645,05 euros à compter du commandement de payer, et sur le solde à compter de l’assignation ;

— condamner [T] [J] à payer une indemnité d’occupation mensuelle à [X] [O], d’un montant de 1000 euros, charges en sus, à compter du 01/11/2024 et ce jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— le condamner au paiement d’une somme de 696,44 euros au titre de l’indemnité forfaitaire pour retard de paiement stipulée au bail ;

— condamner [T] [J] à payer à [X] [O] une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement du 29/02/2024, de la dénonciation CCAPEX ;

— ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 5] le 21/11/2024.

L’affaire était appelée à l’audience du 13/03/2025.

Le bailleur, représenté par son conseil, actualise sa créance à la somme de 10226,50 euros, et maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance. Il s’oppose à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire avec délais suspensifs.

[T] [J], comparant en personne, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement suspensifs d’une durée de 36 mois.

Il indique vouloir rester dans le logement et avoir repris le paiement du loyer. Il explique être analyste financier, percevoir un salaire de 2500 euros par mois et être en mesure d’apurer la dette.

La décision était mise en délibéré au 14/05/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation .

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

L’action en résiliation de bail est recevable, le bailleur, personne privée, justifiant d’une dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat au moins six semaines avant l’audience.

Sur la résiliation du bail d’habitation

Le commandement de payer délivré le 29/02/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le bail d’habitation ayant été renouvelé postérieurement à l’entrée en vigueur de la réforme de la loi du 6 juillet 1989, il convient de faire application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 telles qu’en vigueur après le 29/07/2023.

[T] [J] n’ayant pas réglé la dette dans les six semaines suivant le commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 11/04/2024 à minuit, soit à compter du 12/04/2024.

[T] [J] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. Il résulte du décompte locatif que le défendeur a repris le paiement du loyer et des charges avant l’audience.

[X] [O] s’oppose à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, estimant que le défendeur effectue des règlements partiels et irréguliers depuis plusieurs années.

Toutefois, dans le cadre des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bénéfice de délais de paiement suspensif est examiné en vertu de la seule situation du locataire, de la reprise du paiement du dernier loyer avant l’audience et de la capacité financière d’apurer la dette.

En l’espèce, et compte tenu de l’apurement possible par le locataire, du règlement intégral du dernier loyer, et de la demande faite à l’audience en ce sens, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de [T] [J], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera dans ce cas régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré et en délais de paiement

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte actualisé produit que [T] [J] reste devoir une somme de 10226,50 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 04/03/2025, mois de mars 2025 inclus et hors frais.

Il convient en conséquence de condamner [T] [J] au paiement de cette somme à [X] [O] au titre des loyers et charges dus jusqu’au terme de mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation compte tenu des paiements intervenus après la délivrance du commandement de payer.

En raison de la reprise des paiements, de la proposition de règlement faite, et des besoins du créancier, il convient de dire que la dette sera apurée par 36 mensualités selon modalités fixées au présent dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais par le locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de le bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, au montant du loyer et des charges qui aurait été payé si le bail d’habitation s’était poursuivi, soit à la somme de 823,41 euros.

[T] [J] sera alors condamné au paiement de celle-ci, à compter du 01/11/2024, tel que le bailleur le sollicite, et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Il n’y a pas lieu de majorer le montant de l’indemnité d’occupation, le bailleur ne justifiant pas de l’existence d’un préjudice supérieur à la perte du montant actuel du loyer et des charges.

Sur la demande au titre de l’indemnité forfaitaire

En vertu de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, la clause d’un bail qui autorise le propriétaire (ou l’agence immobilière) à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction au bail ou au règlement de l’immeuble est abusive.

En conséquence, cette clause doit être ignorée, comme si elle n’existait pas, et la demande de condamnation à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit et sera prononcée.

Il convient de condamner [T] [J] à verser à [X] [O] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a nécessairement dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Il y a lieu de condamner [T] [J] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 29/02/2024. La dénonciation CCAPEX, qui n’est pas une démarche obligatoire pour un bailleur personne physique, ne sera pas incluse dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation conclu entre les parties, et ce à compter du 12/04/2024, portant sur les lieux situés au [Adresse 2] droite gauche, et l’emplacement de parking n°112, pour défaut de paiement des loyers et charges ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE [T] [J] à payer à [X] [O] la somme de 10226,50 euros au titre du remboursement des loyers et charges dus selon décompte arrêté au 04/03/2025, terme de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE [T] [J] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 284 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;

RAPPELLE qu’en cas de respect par [T] [J] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception restée infructueuse ;

DIT que [X] [O] pourra alors faire procéder à l’expulsion de [T] [J], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’en ce cas, que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, en ce cas, [T] [J] à payer à [X] [O] l’indemnité d’occupation de 823,41 euros, due à compter du 01/11/2024 et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE [T] [J] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 29/02/2024 ;

CONDAMNE [T] [J] à payer à [X] [O] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier La juge des contentieux de la protection