N° du répertoire général : N° RG 23/04507 – N° Portalis DBW5-W-B7H-ISCJ

64B Demande en réparation des dommages causés par d’autres faits personnels

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

CHAMBRE PROCEDURE ECRITE

JUGEMENT DU 15 MAI 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [L]

né le [Date naissance 3] 1974 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 1]

Madame [W] [H]

née le [Date naissance 4] 1975 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 1]

Tous représentée par M^e Caroline COUSIN, membre de la SELARL AVOCATHIM , avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 87

DEFENDEUR :

LA CAENNAISE, SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER

RCS de [Localité 5] n° 613 820 596

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 8]

Représentée par M^e David DREUX, membre de la SELARL UNITED AVOCATS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 033

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Chloé Bonnouvrier, juge, statuant en juge unique, les avocats de la cause en ayant été avisés ;

Greffières : Béatrice Faucher, greffière, présente lors des débats et de la mise à disposition ;

Madame [P] [K], greffière stagiaire assistait à l’audience ;

DÉBATS à l’audience publique du 6 mars 2025,

DÉCISION contradictoire, en premier ressort.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025, date indiquée à l’issue des débats.

COPIE EXÉCUTOIRE à

M^e Caroline [D] – 87, M^e David DREUX – 033

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [O] [L] et Madame [W] [H] ont acquis une maison d’habitation située [Adresse 2] en juillet 2012.

Courant 2016, la société anonyme d’économie mixte société caennaise de développement immobilier (ci-après La Caennaise) a obtenu de la mairie de [Localité 5] un permis de démolir trois immeubles d’habitation situés [Adresse 9] et un permis de construire pour faire édifier un nouvel ensemble immobilier. Les travaux ont débuté en 2018.

Par lettre recommandée en date du 2 avril 2020 reçue le 10 avril suivant, Monsieur [L] et Madame [H] ont mis en demeure La Caennaise de leur proposer une indemnisation estimant que leur maison subissait une dépréciation financière en raison de l’opération de construction, dépréciation évaluée à la somme de 45 000 €. Cette demande a été refusée par La Caennaise.

Par exploit d’huissier en date du 4 septembre 2020, Monsieur [L] et Madame [H] ont assigné La Caennaise devant le président du tribunal judiciaire de Caen aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Par ordonnance de référé du 25 février 2021, Madame le président du tribunal judiciaire de Caen a ordonné cette expertise judiciaire confiée à Monsieur [V], architecte. Ce dernier a déposé son rapport le 3 avril 2023.

Par courrier du 10 octobre 2023, Monsieur [L] et Madame [H] ont saisi un conciliateur, lequel a organisé une réunion de conciliation le 7 novembre suivant à laquelle La Caennaise ne s’est pas présentée, d’où la rédaction d’un constat de carence le même jour.

Par exploit du commissaire de justice en date du 20 novembre 2023, Monsieur [L] Madame [H] ont assigné La Caennaise devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins de la voir condamner à leur verser diverses sommes en réparation de leurs préjudices résultant de la construction du nouvel ensemble immobilier.

Dans leurs dernières conclusions en réponse avec demande de rabat de la clôture notifiées par voie électronique le 17 février 2025, les consorts [L] – [H] demandent au tribunal de :

– ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture du 29 janvier 2025 ;

– à titre principal, condamner la société La Caennaise à verser à Monsieur [O] [L] et Madame [W] [H], unis d’intérêts :

∙40 000 € au titre de la perte de valeur de la propriété immobilière,

∙80 000 € au titre du préjudice de jouissance lié à la construction de l’immeuble collectif mitoyen,

∙6840 € au titre du préjudice de jouissance subi à raison du trouble anormal du voisinage causé lors des opérations de construction ;

– subsidiairement, condamner la société La Caennaise à planter une haie d’arbres conformément à la suggestion de l’expert dans son rapport à déterminer en concertation avec un paysagiste, et ce, dans les deux mois de la signification de la décision à intervenir sous astreinte de 150 € par jour de retard. L’obligation sera réputée exécutée à condition que les choix de réalisation aient été validés par un paysagiste et que cette haie soit plantée avec des arbres déjà d’une hauteur adulte ;

– condamner la société La Caennaise à verser à Monsieur [O] [L] et Madame [W] [H], unis d’intérêts :

∙6840 € au titre du préjudice de jouissance subi à raison du trouble anormal de voisinage causé lors des opérations de construction,

∙60 000 € au titre du préjudice de jouissance lié à la construction de l’immeuble collectif mitoyen et de la dépréciation de l’immeuble ;

– en tout état de cause, condamner La Caennaise à payer à Monsieur [O] [L] et Madame [W] [H] une somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens y compris les frais d’expertise qui s’élèvent à 4956,46 € et de constats, qui seront recouvrés par la SELARL Avocathim, par application de l’article 699 du code de procédure civile ;

– dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 24 janvier 2025, La Caennaise demande au tribunal de :

– débouter Monsieur [O] [L] et Madame [W] [H] de l’ensemble de leurs demandes ;

– condamner solidairement Monsieur [O] [L] et Madame [W] [H] à payer à la Société Caennaise de Développement Immobilier une somme de 3500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner solidairement Monsieur [O] [L] et Madame [W] [H] aux entiers dépens ;

– écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Pour un plus ample exposé des moyens, il convient de se référer aux dernières conclusions des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 25 février 2025, le juge de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture en date du 29 janvier 2025 et ordonné la nouvelle clôture de l’instruction au 6 mars 2025 (jour des plaidoiries).

MOTIFS DE LA DECISION :

À titre liminaire, il convient de rappeler que l’ordonnance de clôture initialement fixée au 29 janvier 2025 a été révoquée par ordonnance du juge de la mise en état du 25 février 2025 et que la clôture de l’instruction a été fixée au 6 mars 2025 (jour de l’audience de plaidoirie). De fait, la demande tendant au rabat de l’ordonnance de clôture formée en demande est sans objet.

I. Sur l’existence d’un trouble anormal du voisinage.

L’article 544 du code civil dispose que «la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

La théorie des troubles anormaux du voisinage consacre une responsabilité objective fondée sur la constatation du dépassement d’un seuil de nuisance sans qu’il soit nécessaire d’imputer celui-ci à une faute ou à l’inobservation d’une disposition législative ou réglementaire.

Il est constant que le caractère anormal des troubles et nuisances allégués doit s’apprécier in concreto en considération notamment de la situation qui préexistait à la réalisation de l’opération de construction litigieuse.

En l’espèce, Monsieur [V] constate que « le nouvel immeuble également de R + 4 est rapproché de moitié aujourd’hui du bâti des consorts [L] [H]. Les éloignements des vues directes passent de 54 m à 28,50 m (soit 52,8 % de la distance précédente) pour le volume principal de la maison et à 26,50 m pour les aires des balcons (soit 49 % de la distance précédente). Pour les extensions de la maison donnant sur le jardin, les éloignements passent de 50 m à 24,50 m (soit 49 % de la distance précédente). » Il en conclut que « la proximité des vues directes est réduite de moitié entre les deux immeubles [et] qu’en plus de cette diminution de moitié, les vues directes ne sont plus depuis des pièces de nuit mais depuis des pièces de vie et des balcons et autres terrasses accessibles » (page 9 du rapport d’expertise). Il relève également « des côtés Ouest et Sud, c’est-à-dire par définition où l’on va tirer parti au maximum des expositions, il aurait fallu autant que faire se peut, et en fonction également de l’éloignement, que les échelles de bâtis soient disparates ou alors qu’il ne soit pas percé d’ouverture et/ou n’offrant pas des vues directes (impostes par exemple).»

Au regard de ses observations, l’expert conclut « l’immeuble D construit par la SA Caennaise de Développement Immobilier créé des vues directes plus rapprochées de moitié que la situation précédente ainsi que des vues plongeantes augmentées aussi de moitié sur le jardin privatif [des consorts [L] – [H]], qu’en fonction et consécutivement, une perte d’intimité et une modification de leur cadre de vie ainsi qu’une dévalorisation du bien semble manifeste » (page 11 du rapport d’expertise). Il précise en réponse au dire numéro 4 de Maître [D] (conseil des demandeurs) « ceci vaut pour les vues sur jardin comme les vues sur les intérieurs de la maison ».

Il préconise « la plantation du double d’arbres à hautes tiges dits à feuillage caduc à plus de 2 m de la clôture (3 à 4 m souhaitable pour le tronc à tissu racinaire principalement vertical pour éviter les contaminations périphériques + une compensation financière dont le montant sera apprécié et arrêté par le tribunal. En effet, il ne faut pas omettre que la durée d’un feuillage est en moyenne de 200 à 240 jours/365 jours/an soit 55 à 65 % de l’année. Reste les 35 à 45 % de l’année sans feuilles. »

Si, en réponse au dire de M^e Dreux (avocat de La Caennaise), l’expert indique effectivement que l’opération de construction apporte une plus-value visuelle au quartier et à l’îlot bâti entre les états avant et après travaux, il précise « je pense qu’il a été oublié dans ce programme la qualité et la nécessité du végétal à répondre aux questions de l’ordre civil et du « savoir-vivre ensemble » ; au sens où une rangée d’arbres hautes tige du côté des parcelles Sud aurait suffi à satisfaire à ces considérations » (page 13 du rapport d’expertise).

Les consorts [L] – [H] étaient propriétaires de leur maison d’habitation avant la réalisation des travaux litigieux. La société La Caennaise ne justifie pas que les demandeurs avaient connaissance du chantier de rénovation au moment de l’acquisition du bien. En outre, comme expliqué par Monsieur [V], l’ancien bâtiment était situé à plus de 54 m de bâti à bâti et à + de 38 m de bâti à parcelle et les pièces donnant sur la propriété des demandeurs étaient uniquement les pièces de nuit sans balcons ni terrasses. Or, il est établi que les pièces de nuit ne peuvent être assimilées à des pièces de vie puisqu’elles sont généralement utilisées uniquement pour le repos.

La différence de nature des pièces donnant sur le jardin des demandeurs associée à la diminution par moitié de la distance entre les nouveaux immeubles et le jardin des demandeurs caractérisent un trouble anormal du voisinage.

Par conséquent, Monsieur [L] et Madame [H] subissent un trouble anormal du voisinage.

II. Sur les demandes indemnitaires des consorts [L] – [H].

A. Sur la perte de la valeur de l’immeuble.

En l’espèce, les demandeurs produisent une estimation immobilière en date du 16 mai 2017 par laquelle le bien est évalué à la somme de 390 000 € « en fonction du marché immobilier actuel et de la situation géographique du bien ». Ce document fait état du projet immobilier litigieux. Une estimation immobilière en date du 5 mars 2020 est également versée au dossier d’après laquelle « l’avis de valeur tient compte des constructions en cours d’édification devant votre maison. En conséquence, il y a lieu de prévoir une décote immobilière depuis la dernière estimation. En raison de ces nouveaux éléments, votre maison peut être estimée à un maximum de 350 000 € net vendeur. Cette évaluation est effectuée sous réserve de l’évolution de la conjoncture et de la valeur du marché immobilier ainsi que de l’obtention de certaines pièces relatives à la mise en vente à savoir : les diagnostics immobiliers ».

Toutefois, les consorts [L] – [H] n’ont effectué aucune démarche relative à la vente de leur bien immobilier. En outre, le prix retenu en 2020 l’a été sous réserve de la conjoncture et de la valeur du marché immobilier et ces éléments ne sont pas connus de la juridiction postérieurement à l’année 2020. Il apparaît que le préjudice allégué n’est qu’hypothétique.

Par conséquent, il y a lieu de débouter les consorts [L] – [H] de leur demande au titre de la perte de valeur de l’immeuble.

B. Sur le préjudice de jouissance lié à la construction de l’immeuble collectif mitoyen.

En l’espèce, si Monsieur [V] a effectivement retenu que la proximité des vues directes est réduite de moitié entre les deux immeubles et qu’en plus de cette diminution de moitié, les vues directes ne sont plus depuis des pièces de nuit mais depuis des pièces de vie et des balcons et autres terrasses accessibles entraînant une perte d’intimité et une modification du cadre de vie qui « semble manifeste », il indique également « concernant l’occupation des espaces extérieurs par les habitants et les bruits consécutifs, il ne me semble pas interdit aux enfants de s’amuser et aux personnes de vivre selon les règles régissant la vie en communauté […]. Ce qui est certain dans cette affaire c’est qu’il y a inévitablement aujourd’hui plus de bruits/sons de voix humaines venant de la nouvelle opération, des balcons comme des espaces verts, que la situation originelle. A contrario, il y a moins de bruits de véhicules étant donné qu’il n’existe pas d’aires de stationnement contrairement à la situation passée » (page 11 du rapport d’expertise).

Les demandeurs ne justifient autrement que par allégations du fait qu’ils ont dû mettre des rideaux à toutes les fenêtres de leur domicile, ce qui leur causerait un préjudice. Les photographies produites au dossier (qui ne sont d’ailleurs pas datées) ne permettent pas d’étayer la nécessité de la pose de rideaux. Il n’est pas davantage établi que l’occupation des espaces extérieurs par les habitants des immeubles litigieux leur occasionne un préjudice de jouissance puisqu’il n’est pas démontré que cela occasionne des nuisances sonores qui créeraient un trouble anormal du voisinage. En effet, les demandeurs produisent uniquement des mails adressés à la société La Caennaise dans lesquels ils se plaignent du bruit. Or, nul ne peut se constituer de preuve à lui-même et ces éléments ne sont pas corroborés.

Par conséquent, il y a lieu de les débouter de leur demande au titre du préjudice de jouissance lié à la construction de l’immeuble mitoyen.

C. Sur le préjudice de jouissance à raison du trouble anormal de voisinage pendant les opérations de construction.

L’article R 1336 – 5 du code de la santé publique prévoit «aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme, dans un lieu public ou privé, qu’une personne en soit elle-même à l’origine ou que ce soit par l’intermédiaire d’une personne, d’une chose dont elle a la garde ou d’un animal placé sous sa responsabilité ».

L’article R 1336 – 10 du même code dispose que «si le bruit mentionné à l’article R. 1336-5 a pour origine un chantier de travaux publics ou privés, ou des travaux intéressant les bâtiments et leurs équipements soumis à une procédure de déclaration ou d’autorisation, l’atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme est caractérisée par l’une des circonstances suivantes:

1° Le non-respect des conditions fixées par les autorités compétentes en ce qui concerne soit la réalisation des travaux, soit l’utilisation ou l’exploitation de matériels ou d’équipements;

2° L’insuffisance de précautions appropriées pour limiter ce bruit;

3° Un comportement anormalement bruyant. »

En l’espèce, les demandeurs sollicitent la somme de 6840 € au titre du trouble anormal de voisinage pendant les opérations de construction. Ainsi, ils produisent au dossier des courriels envoyés à La Caennaise faisant état de nuisances sonores dues au chantier démarré avant ou perdurant après les heures légales. Toutefois, il convient de rappeler qu’une partie ne peut se pré constituer de preuve à elle-même et que les éléments évoqués par les demandeurs ne sont corroborés par aucun élément objectif. En outre, il n’est pas démontré en quoi le chantier était anormalement bruyant. Au surplus, les demandeurs se sont plaints de neuf manquements (repris dans leurs présentes écritures) pour un chantier qui a duré sur une période de plusieurs années. Vu l’ensemble de ces éléments, il apparaît que le trouble anormal du voisinage résultant des travaux de construction n’est pas caractérisé.

Par conséquent, il y a lieu de débouter les consorts [L] – [H] de leur demande d’indemnisation.

III. Sur la plantation des haies et la demande indemnitaire.

Monsieur [V] conclut (page 13 du rapport d’expertise) « je pense que la solution de la barrière végétale est, des points de vue acoustiques et visuels, la meilleure réponse aux mécontentements des uns et des autres. En ce qui concerne les consorts [L] et la SA La Caennaise, la mise en végétalisation de la limite de propriété depuis la parcelle La Caennaise serait la meilleure réponse qui manquait, assurément, au projet initial pour prendre en compte les impacts sur les riverains. […] Je pense que si une barrière végétale était créée avec les essences recommandées puis prescrites et mises en terre au final par une société spécialisée en végétaux, avec des arbres résineux mi adultes avec hauteur entretenue, les deux parties trouveraient les satisfactions à leurs réclamations et déclarations. En effet, les bruits et les vues seraient atténués voire annulés (pour les vues directes) et le projet gagnerait en maîtrise pour la prise en compte des parcelles voisines directement soumises aux vues et bruits devenus plus proches ; notamment lorsque les pièces genre salon et les balcons sont orientés sur lesdites parcelles au lieu de pièces de nuit originales genre chambres ».

D’ailleurs, les consorts [L] – [H] sollicitent la plantation de cette haie, solution que ne conteste pas La Caennaise. Ainsi, cette dernière sera condamnée à planter une haie d’arbres conformément à la suggestion de l’expert et en concertation avec un paysagiste dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir. Afin de limiter les vues directes le plus rapidement possible, il conviendra de planter des arbres déjà d’une hauteur adulte.

La Caennaise ne justifie pas avoir proposé cette solution dans le cadre d’un règlement amiable du présent litige. Ainsi, elle a indiqué être disposée à mettre en place cette solution uniquement par courrier officiel de son conseil du 14 octobre 2024 (soit plus d’un an et demi après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire). Eu égard au temps écoulé entre le dépôt du rapport d’expertise et la proposition de solution consistant en la plantation d’une haie, il y a lieu d’assortir cette condamnation à planter une haie sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard.

En revanche, les consorts [L] – [H] souhaitent être indemnisés, en complément de la plantation de cette haie, à hauteur de 60 000 €. Il convient néanmoins de relever que, si l’implantation des nouvelles constructions occasionne des vues directes notamment sur leur jardin, ils ne justifient pas d’un préjudice de jouissance de leur bien.

Par conséquent, il y a lieu de condamner La Caennaise à planter une haie d’arbres conformément à la suggestion de l’expert et en concertation avec un paysagiste dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir, le tout sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard. En revanche, les consorts [L] – [H] seront déboutés de leur demande indemnitaire.

IV. Sur les autres demandes.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société La Caennaise, partie perdante, sera condamnée à payer les entiers dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise qui s’élèvent à la somme de 4956,46 € d’après l’ordonnance de taxe du 3 mai 2023. En revanche, il n’est pas justifié de frais de constat. Les dépens feront l’objet d’un droit de recouvrement direct au profit de la SELARL Avocathim conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

La société La Caennaise, qui succombe, sera condamnée à payer aux consorts [L] – [H] une somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DIT que la demande de rabat de l’ordonnance de clôture du 29 janvier 2025 est sans objet ;

DEBOUTE Monsieur [O] [L] et Madame [W] [H] de leur demande d’indemnisation au titre de la perte de valeur de l’immeuble ;

DEBOUTE Monsieur [O] [L] et Madame [W] [H] de leurs demandes d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance lié à la construction de l’immeuble ;

DEBOUTE Monsieur [O] [L] et Madame [W] [H] de leur demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance pendant les opérations de construction ;

CONDAMNE la société anonyme d’économie mixte Société Caennaise de Développement Immobilier à planter une haie d’arbres – déjà d’une hauteur adulte conformément à la suggestion de l’expert dans son rapport- à déterminer en concertation avec un paysagiste dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

DIT que cette condamnation sera assortie d’une astreinte provisoire de 50 € par jour de retard;

CONDAMNE la société anonyme d’économie mixte Société Caennaise de Développement Immobilier à payer les entiers dépens de l’instance comprenant uniquement les frais d’expertise s’élevant à la somme de 4956,46 € avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL Avocathim conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société anonyme d’économie mixte Société Caennaise de Développement Immobilier à payer à Monsieur [O] [L] et Madame [W] [H] la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société anonyme d’économie mixte Société Caennaise de Développement Immobilier de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé le quinze mai deux mille vingt cinq, la minute est signée de la présidente et de la greffière.

La greffière La présidente

Béatrice Faucher Chloé Bonnouvrier