MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 JANVIER 2025

Minute :

N° RG 24/00581 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GPTQ

NAC : 5AZ Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

DEMANDERESSE :

Madame [W] [O]

née le 23 Octobre 1998 à EVREUX (27000), demeurant 30 B, Rue Verte Orée – 76400 FECAMP

Représentée par M^e Marie-Pierre OGEL, Avocat au barreau de DIEPPE subsztituée par M^e Stéphane HENRY, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. MDE, immatriculée au RCS du HAVRE sous le numéro 798813994, dont le siège social est sis 18 Rue du Havre – 76170 LILLEBONNE

Représentée par M^e Christophe ROGER, Avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 04 Novembre 2024

JUGEMENT : contradictoire

en dernier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente,Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI MDE a consenti un bail d’habitation à Madame [W] [O] le 2 mars 2020 concernant un logement situé au 10 rue Louis Pasteur à 76170 Lillebonne moyennant un loyer d’un montant de 500 € outre 50 € de charges ainsi qu’un dépôt de garantie de 500 €.

A l’issue du contrat de location et malgré les demandes de la locataire, la bailleresse ne lui a pas restitué le dépôt de garantie invoquant des dégradations et un défaut d’entretien de sa part.

C’est dans ces conditions que Madame [O] a saisi le juge des contentieux de la protection par assignation délivrée le 12 avril 2024. Aux termes de ses conclusions responsives auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, Madame [O] sollicite le paiement des sommes suivantes :

—  500 € au titre de la restitution du dépôt de garantie,

—  1 430 € au titre de la majoration du dépôt de garantie,

—  2 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, la SCI MDE demande au juge des contentieux de la protection de :

— débouter Madame [O] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner Madame [O] au paiement d’une somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à la demande de restitution du dépôt de garantie, la SCI MDE soutient qu’au moment du départ de la locataire, elle aurait constaté des traces de moisissures et d’humidité dans le logement relevant de la responsabilité de la locataire et nécessitant des travaux de réparation. Le défaut d’entretien du logement par la locataire empêcherait donc la restitution du dépôt de garantie. En réponse, Madame [O] prétend ne pas avoir loué un logement décent en raison de l’absence de ventilation et que le dégât des eaux de l’appartement du dessus ainsi que les travaux de façade auraient accentué cette moisissure.

Le dossier a été appelé à l’audience du 10 juin 2024 à laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 4 novembre 2024.

A cette audience, Madame [O] était représentée par Maître Pierre OGEL, substituée par Maître HENRY, qui a déposé son dossier.

La SCI MDE, était représentée par Maître [E] [Y] qui a déposé son dossier.

La décision a été mise en délibéré au 6 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie :

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 stipule « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation. »

Sur la décence du logement :

Aux termes des articles 1719 du code civil :

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Selon les articles 1719, 1720 et 1721 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur de la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte la sécurité physique ou à la santé.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur doit garantir le preneur de tous les vices ou défauts de la chose louée et doit indemniser son préjudice.

Les caractéristiques du logement décent ont été définies par le décret n° 2002/120 du 30 janvier 2002 qui précise les exigences relatives à l’état du logement ainsi qu’aux éléments d’équipement et de confort de celui-ci. Le décret vise notamment l’état d’entretien du clos et du couvert, du gros œuvre du logement et de ses accès. De même, le logement ne doit pas présenter de risques manifestes pour la santé du locataire provenant de problèmes d’humidité ou d’infiltrations, de ventilation, de réseau d’électricité, de gaz, d’eau et de chauffage, des matériaux de construction, des canalisations ou des revêtements.

L’obligation de délivrer un logement décent en bon état d’usage et de réparation présente un caractère continu et subsiste tout au long de la relation locative. Il appartient au bailleur de prouver qu’il s’est entièrement libéré de cette obligation. Il s’agit d’une exigence d’ordre public. Le logement doit être notamment pourvu d’une installation en eau courante potable et d’un mode de chauffage. Il doit posséder un système de ventilation et d’aération permettant un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement. Il doit être pourvu d’une installation électrique conforme, être doté de menuiseries extérieures et d’une couverture assurant la protection contre les infiltrations d’eau et d’air dans l’habitation. Il doit donc être étanche à l’eau et à l’air. Enfin, l’obligation de délivrance est une obligation continue qui pèse sur le bailleur tout au long de l’exécution du contrat.

Sur le problème d’humidité invoqué :

La preuve de l’indécence d’un logement peut être rapportée par tout moyen sans qu’un constat d’indécence soit établi obligatoirement par les services municipaux.

La bailleresse prétend que le logement loué était décent en ce qu’il était équipé d’une ventilation mécanique. De plus, Madame [O] n’aurait jamais formulé aucune demande auprès d’elle lui signalant que le logement n’était pas décent et que la VMC présentait un défaut. La moisissure serait due à l’absence d’aération du logement du fait de la présence de chats afin de les empêcher de s’enfuir.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de la Selarl NOEL NICOMEDE, commissaires de justice associés, en date du 4 mars 2020 réalisé lors de l’entrée dans les lieux de Madame [O], que le logement est dans un état correct et qu’il n’y a pas de moisissures. Or, il résulte du procès-verbal en date 8 avril 2022 de la Selarl NOEL NICOMEDE, réalisé lors de la sortie, soit deux ans après, que de nombreuses moisissures ou traces d’humidité sont présentes dans le logement notamment sur le mur de la fenêtre de la pièce principale et autour de la grande fenêtre. Le commissaire de justice a constaté également des traces de moisissures au coin d’un mur dans le salon. De même, dans la chambre, sur le mur derrière la tête de lit, la peinture est souillée de moisissure. Dans la salle de bains, il y a de nombreuses tâches de moisissures.

Cependant, il résulte de ces éléments que l’appartement n’était pas doté d’une ventilation hormis dans la salle de bains où il est noté une VMC en bon état. Il n’est pas précisé sur le constat si cette VMC ne fonctionnait que la lumière allumée. Toutefois, la locataire démontre par les attestations produites que celle-ci ne fonctionnait qu’avec l’interrupteur de la lumière, ce qui implique que le renouvellement d’air ne pouvait pas s’effectuer en continue comme cela aurait dû être le cas.

En effet, une ventilation n’est efficace que si elle fonctionne automatiquement et elle doit permettre d’éviter l’humidité sans qu’il soit besoin d’aérer le logement en permanence. Il est ainsi évident que l’aspiration dans la salle de bain devait fonctionner en continu et ne pas être asservie à l’interrupteur de la lumière. D’autre part, l’ensemble des pièces de service (cuisine, salle de bain) doit être pourvu d’un système de ventilation mais la cuisine en était dépourvue. En effet, au vu des photographies produites dans les deux constats du commissaire de justice, l’appartement apparaît comme étant équipé d’une seule ventilation qui est celle de la VMC dans la salle de bains qui ne fonctionnait pas en continue de surcroît. Celle-ci n’était donc pas ni suffisante ni efficace pour le logement.

Par ailleurs, les fenêtres ne possédaient pas de système d’aération sur les montants ou les traverses puisque le commissaire de justice n’a rien précisé à ce sujet dans ses constats et la bailleresse ne rapporte pas non plus la preuve que celles-ci en étaient pourvues. Ces fenêtres non conformes empêchaient l’air de se renouveler.

Au vu de ces éléments, le logement ne possédait pas un système de ventilation et d’aération permettant un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et répondant aux critères de décence.

Pour s’exonérer de sa responsabilité, la SCI MDE prétend ne pas avoir été informée que la VMC présentait un défaut de fonctionnement. Même si l’obligation de délivrance est une obligation continue qui pèse sur le bailleur tout au long de l’exécution du contrat et le preneur doit informer le bailleur d’éventuels problèmes, il n’appartenait pas à la locataire de demander dans le présent cas une mise aux normes du logement compte tenu du peu de temps d’occupation des lieux (deux ans). C’est à la bailleresse qu’il incombait de louer d’emblée un logement répondant aux normes de décence.

Sur l’incidence du dégât des eaux :

Madame [O] indique qu’un dégât des eaux est survenu chez le voisin du dessus pendant le bail et que ce sinistre a accentué le problème de l’humidité dans le logement. De son côté, la bailleresse en impute la responsabilité à la locataire qui n’aurait validé le devis de l’entrepreneur, ce que conteste la demanderesse. Cette dernière affirme que le plaquiste n’est jamais venu finir la réparation du plafond qu’il avait arraché l’obligeant à terminer la réparation à ses frais.

La SCI MDE produit une attestation en date du 27 mai 2024 du peintre, Monsieur [N], chargé d’effectuer les travaux. Il atteste que la SCI MDE lui a demandé d’établir un devis le 8 septembre 2020 pour la rénovation d’un plafond de chambre en placo suite aux dégâts des eaux du voisin du dessus mais que Madame [O] ne l’a jamais appelé pour effectuer les travaux.

Cependant, Madame [O] établit par les échanges de SMS produits entre elle et l’artisan que Monsieur [N] ne lui a plus donné de nouvelles à compter du 26 novembre 2020. En effet, les SMS démontrent qu’un rendez-vous était fixé avec l’entreprise le 5 novembre 2020 à 9h30 et que par la suite, l’artisan ne s’est plus manifesté.

Par ailleurs, il ne peut être sérieusement soutenu que la présence des chats de Madame [O] dans le logement aurait contribué à l’augmentation de l’humidité en ce que la locataire n’aurait pas ouvert régulièrement les fenêtres afin que ses animaux ne s’échappent pas. En effet, il est établi que le logement ne possédait pas un système de ventilation et d’aération permettant un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale et répondant aux critères de décence. Peu important également que les locataires suivants ne se soient pas plaints de problème d’humidité dans le logement dans la mesure où il est démontré que ceux-ci étaient présents lors de la durée du bail de Madame [O].

Enfin, la bailleresse n’a ni précisé ni justifié quels travaux elle aurait entrepris pour remédier aux traces d’humidité et de moisissures correspond exactement au montant du dépôt de garantie, soit à la somme de 500 €, se contentant de refuser de restituer celui-ci sans autre précision de sa part, ce qui démontre un refus sans fondement.

En conséquence, les désordres invoqués présents lors de la sortie des lieux de la locataire relèvent de la seule responsabilité de la bailleresse qui a manqué à son obligation de délivrance. Elle sera donc tenue à la restitution du dépôt de garantie, soit la somme de 500 euros.

Sur la demande de majoration :

Il convient de faire application des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 qui précise que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Il n’est pas contesté que la bailleresse n’a pas restitué le dépôt de garantie uniquement en raison de traces de moisissures et non en raison d’autres dégradations quelconques. Au demeurant, à la lecture comparative des états des lieux, le logement a été restitué en bon état, la seule divergence entre les parties étant les traces de moisissures dont il a été démontré qu’elles n’étaient pas imputables à la locataire.

La SCI MDE aurait donc dû restituer le dépôt de garantie un mois après la restitution des clés. Celles-ci ayant été restituées le 8 avril 2022, elle doit donc 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard. Le loyer était d’un montant de 550 €. La somme due est donc de 55 € x26 mois = 1430 €.

La SCI MDE est donc condamnée au paiement de la somme de 1430 € au titre de la majoration du dépôt de garantie.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

La défenderesse a résisté abusivement à la demande en restitution en ne répondant pas aux tentatives amiables allant même jusqu’à refuser la lettre recommandée de Madame [O] lui demandant la restitution puisqu’il est noté sur l’enveloppe « pli refusé par le destinataire ».

Elle est condamnée à payer à la demanderesse la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires :

La SCI MDE, partie perdante, est condamnée aux dépens.

Il apparaîtrait en outre inéquitable de laisser à la charge de Madame [O] les frais irrépétibles de la procédure. La SIC MDE est condamnée à lui payer une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par décision contradictoire, rendue en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI MDE à payer à Madame [W] [O] la somme de 500 euros au titre de restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la SCI MDE à payer à Madame [W] [O] la somme de 1430 euros au titre de la majoration du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la SCI MDE à payer à Madame [W] [O] la somme de 800 euros au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE la SCI MDE à payer à Madame [W] [O] la somme de 800 euros au titre l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la SCI MDE aux entiers dépens.

Ainsi jugé le 06 JANVIER 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE