TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

N° RG 25/52840 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7JNA

N° : 9

Assignation du :

04 Avril 2025

[1]

[1] 1 copie exécutoire

délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 02 juillet 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, la société SAINT GERMAIN GESTION IMMO, société à responsabilité limitée

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par Maître Eric AGAMI, avocat au barreau de PARIS – #A0334

DEFENDERESSE

Madame [V] [X]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 30 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 4] à PARIS (75018) a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, Madame [V] [X], propriétaire d’un appartement au sein dudit ensemble immobilier, lequel est soumis au statut de la copropriété, afin de la voir condamner au paiement d’un arriéré de charges.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 mai 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires soutient oralement les termes de ses conclusions signifiées par acte de commissaire de justice à Madame [X] le 21 mai 2025, et sollicite du juge des référés de :

« Vu les articles 700, 834, 835 du Code de procédure civile,

Vu les articles 10, 10-1, 14-1, 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 du Décret du 17 mars 1967,

Vu les jurisprudences citées,

Vu les faits énoncés,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu la mise en demeure rappelant les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu la défaillance de Madame [T] [F] [X] et l’exigibilité des provisions, de l’appel travaux et des comptes approuvés,

IL EST DEMANDE AU PRESIDENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS STATUANT EN REFERE DE :

— DIRE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble recevable et bien-fondé en toutes ses demandes.

Y faisant droit :

— CONDAMNER par provision Madame [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] :

* 24.760,47 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété dues à compter du 4ème trimestre 2024 selon décompte arrêté au 13 mai 2025 ;

* 226 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

* 1500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— REFUSER tout délai de paiement et subsidiairement, si par extraordinaire des délais de paiement étaient accordés à Madame [X], dire et juger que lesdits délais seront octroyés sous réserve du paiement des charges de copropriété courantes pour la période postérieure à celles faisant l’objet des condamnations à intervenir,

— DIRE ET JUGER en outre, et toujours si par extraordinaire des délais de paiement étaient accordés à Madame [X], qu’à défaut du paiement des charges courantes ainsi qu’en cas de non-respect d’un seul terme à sa date d’exigibilité, la totalité des sommes au paiement desquelles Madame [X] sera condamnée deviendra immédiatement exigible.

— CONDAMNER par provision Madame [X] en tous les dépens, qui comprendront notamment les frais d’assignation, ainsi que tous les actes de procédure rendus nécessaires pour l’exécution du jugement à intervenir.

— RAPPELER qu’en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile l’ordonnance à venir sera revêtue de l’exécution provisoire."

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux seules écritures de la partie demanderesse, dès lors que la partie défenderesse n’est pas représentée, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

SUR CE,

Sur la demande provisionnelle de paiement au titre des charges de copropriété

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu, de manière définitive, son annulation, la décision contestée leur étant jusque-là opposable.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par procès-verbaux en date des 14 décembre 2023 et 20 novembre 2024, l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier précité a procédé à l’approbation des comptes de la copropriété, à l’approbation des comptes provisionnels pour l’exercice N+1 (à venir) ou encore au vote de la réalisation de divers travaux. Ces assemblées générales, au vu des attestations de non-recours établies par le syndic de copropriété alors en exercice, n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Il ressort également des pièces versées que le syndicat des copropriétaires en cause, représenté par son syndic de copropriété, a adressé et versé l’ensemble des appels de fonds pour le paiement des charges, des travaux votés ou encore les états de dépenses générales pour l’ensemble des années pour lesquelles il est sollicité le paiement des charges à Madame [K] pour les lots dont elle est propriétaire au sein de la copropropriété concernée, soit les lots numérotés selon le règlement descriptif de division, 1, 4, 6, 8, 9, 10, 14, 21, 25, 26, 27 et 28.

Il résulte des décomptes produits, et notamment celui arrêté aux sommes dues au 13 mai 2025, et des appels de charges correspondants également versés aux débats, que Madame [X] reste débitrice de la somme de 24.760,47 euros. En effet, aux termes du décompte précité, il apparaît une somme d’un montant de 58,42 euros imputée le 28 février 2025 avec l’intitulé suivant "LOUVION AFF. [X]." En l’absence d’éléments sur cette somme et compte tenu de son intitulé qui ne semble pas correspondre à des sommes dues au titre de l’arriéré de charges communes, il existe une contestation sérieuse quant au caractère exigible de cette somme.

Elle sera, par suite, rejetée.

En revanche, Madame [X] sera condamnée à titre provisionnel à payer la somme de 24.760,47 euros au titre de l’arriéré de charges échues à la date du 1er avril 2025.

Sur les sommes dues au titre des frais

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la partie défenderesse à lui payer diverses sommes qu’il estime dues et plus particulièrement la somme de 226 euros au titre des frais de recouvrement de l’arriéré de charges communes.

Or, il n’apparaît pas, au vu des pièces versées, que ledit courrier en date du 7 février 2025 puisse être considéré comme une mise en demeure, dès lors qu’il n’est pas démontré l’envoi effectif de ce courrier, et notamment, sous la forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Par ailleurs, il sera relevé, au titre des contestations sérieuses, que le contrat de syndic prévoit des frais de mise en demeure à hauteur de 30 euros TTC et non d’un montant de 226 euros TTC, tel que sollicité.

Par suite, et au vu des contestations sérieuses soulevées, la demande de provision au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi précitée sera intégralement rejetée.

Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie perdante, au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [X] sera condamnée aux dépens.

En outre, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Madame [X] sera condamnée à payer la somme de 1.500 euros à la partie demanderesse.

Enfin, il sera rappelé que l’ordonnance est assortie, de droit, de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en premier ressort, par ordonnance réputée contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Condamnons, à titre provisionnel, Madame [V] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 4] à [Localité 9] la somme de 24.760,47 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er avril 2025 (2ème appel trimestriel de charges échues pour l’année 2025 inclus) ;

Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 4] à [Localité 9] du surplus de ses demandes ;

Condamnons Madame [V] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 4] à [Localité 9] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [V] [K] aux dépens ;

Rappelons que l’ordonnance est assortie de droit de l’exécution à titre provisoire.

Fait à [Localité 8] le 02 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI