TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/02566 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JLI7

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 12 Décembre 2025

S.C.I. BX2

C/

[X] [O]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Xavier VINCENT

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [X] [O]

M^e Xavier VINCENT

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.C.I. BX2 – RCS LORIENT 437 565 245, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Xavier VINCENT, avocat au barreau d’EURE, vestiaire :

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [O]

né le 04 Novembre 1979 à [Localité 11], demeurant Chez Madame [S] [N] – [Adresse 6]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 16 Octobre 2025

Date des débats : 16 Octobre 2025

Date de la mise à disposition : 12 Décembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 avril 2024, la SCI BX2 a donné à bail à Monsieur [X] [O] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 7] à BAYEUX (14400), moyennant un loyer mensuel de 580 euros augmenté des charges locatives d’un montant de 40 euros.

Le 5 février 2025, la SCI BX2 a fait signifier à Monsieur [X] [O] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme totale de 1.270 euros, arrêtée au 5 février 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 23 juin 2025, remis à étude, la SCI BX2 a fait assigner Monsieur [X] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de voir :

— constater acquise la clause résolutoire, et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;

prononcer l’expulsion de Monsieur [X] [O] du logement occupé, ainsi que de tous occupants de son chef, et dire que faute de libérer les lieux dans ledit délai et celui-ci expiré, le requérant pourra l’y contraindre par toutes voies et moyens de droit en la forme ordinaire et avec l’assistance de la force publique si besoin est, sous astreinte de la somme de 50 euros par jour si besoin est ;

— condamner Monsieur [X] [O] au paiement de :

* la somme de 2.111,84 euros en deniers ou quittances à la date de résiliation du bail, correspondant aux loyers et charges jusqu’au 5 juin 2025, comme les loyers et charges échus postérieurement et s’élevant à ce jour à 634,67 euros par mois,

*une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la parfaite libération des lieux, à titre d’indemnité d’occupation ; et dire que l’indemnité d’occupation sera révisable comme le prix du loyer conformément à la législation en vigueur et aux clauses de la convention conclus entre l’État et l’OPH [Localité 9] LA MER HABITAT,

*juger que les sommes dues porteront intérêts au taux légal du jour du commandement jusqu’au jour du règlement effectif, et seront capitalisés,

* la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, * les entiers dépens, dont le coût du commandement de payer.

A l’audience du 16 Octobre 2025, la SCI B2X a comparu, représentée par son avocat qui maintient les demandes initiales et actualise la dette à la somme de 4.463,36 euros arrêtée au 10 octobre 2025.

Monsieur [X] [O] a comparu et expliqué qu’il quitterait le logement le 20 octobre 2025. Il sollicite de payer sa dette par versements mensuels de la somme de 500 euros. L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 24 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La saisine de la CCAPEX a été effectuée le 6 février 2025.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

A la date du bail, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précisait que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 5 février 2025, le bailleur a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme de 1.270 euros, arrêtée au 5 février 2025.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui, à la date du bail, portait à six semaines le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90/449 du 31 mai 1990, complétant l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la SCI BX2 produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 10 octobre 2025 ainsi que le commandement de payer précité.

D’une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

D’autre part, il est établi par le relevé de compte que le locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges.

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 4.463,36 euros.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 19 mars 2025 et de condamner Monsieur [X] [O] au paiement de la somme de 4.463,36 euros, suivant décompte arrêté au 10 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2025 sur la somme de 1.270 euros, date du commandement, et à compter du 23 juin 2025, date de l 'assignation, pour le surplus.

Il ne sera pas fait droit à la demande au titre de l’astreinte, au regard de l’octroi de l’assistance de la force publique afin d’expulsion.

Il ne sera pas fait droit à la demande de capitalisation des intérêts, les sommes dues ne pouvant être supérieures aux loyers et charges, et aucune demande d’indemnité, autre que les intérêts au taux légal ne pouvant être octroyée.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 V. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que (i) le locataire soit en situation de régler sa dette locative et (ii) qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code Civil.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 24 VII. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, peut suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le Juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Cette décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées, et fait cesser l’application des majorations d’intérêt et des pénalités.

Au vu de la position des parties, il y a lieu d’accorder à Monsieur [X] [O] des délais de paiement, en lui permettant de s’acquitter de sa dette par le versement de 8 mensualités de 500 euros, et une 9ème du reliquat, selon les modalités reprises dans le dispositif de la décision.

Si Monsieur [X] [O] respecte strictement les modalités de paiement prévues au dispositif, les effets de la clause résolutoire visée au commandement seront suspendus, et celle-ci sera réputée ne pas jouer. Il n’y aura donc pas lieu à expulsion et le bail continuera à régir les relations entre les parties.

Si le locataire ne respecte pas les modalités ainsi définies ou ne procède pas au paiement d’un loyer courant, la clause résolutoire retrouvera immédiatement son plein effet, le bail sera résilié et le locataire devra alors quitter le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré.

Dans ce cas, le débiteur se trouvera sans droit ni titre dans le logement et devra payer au demandeur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.

Faute pour lui de quitter les lieux, Monsieur [X] [O] pourra être expulsé, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire.

Il pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L.613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L.441-2-3 du même Code.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [O], succombant, sera condamné au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’équité commande d’allouer à la SCI BX2 une indemnité d’un montant de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire des jugements est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée à la requête de la SCI BX2 ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 29 avril 2024, portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 7] à [Localité 8], à compter du 19 mars 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [X] [O] à payer à la SCI BX2 la somme de 4.463,36 euros, suivant décompte arrêté au 10 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2025 sur la somme de 1.270 euros, date du commandement, et à compter du 23 juin 2025, date de l 'assignation, pour le surplus ;

SURSOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Monsieur [X] [O] à se libérer de sa dette, à compter du 30ème jour suivant la signification de la présente décision, par le versement de 8 mensualités de 500 euros (cent cinquante euros), et une 9ème du solde de la dette ;

RAPPELLE que les effets de la clause résolutoire du bail se trouvent suspendus durant ce délai et que le bail retrouvera son plein effet une fois la dette payée ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité ou d’un loyer courant, l’intégralité de la dette pourra redevenir immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouvera immédiatement et automatiquement résilié ;

AUTORISE dans ce cas, la SCI BX2, à faire expulser Monsieur [X] [O] ou tout occupant de son chef, deux mois après lui avoir notifié un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

CONDAMNE dans ce cas, Monsieur [X] [O], à payer à la SCI BX2, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due prorata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 2]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

CONDAMNE Monsieur [X] [O] au paiement des dépens ;

CONDAMNE Monsieur [X] [O] à payer à la SCI BX2 la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION