TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/01702 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y2DD

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 11 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE :

Etablissement public LMH

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

S.A.S. MONSIEUR [R]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparante

M. [I] [H]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représenté par M^e Laurence D’HERBOMEZ, avocat au barreau de LILLE

M. [M] [P]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Laurence D’HERBOMEZ, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 14 Janvier 2025

ORDONNANCE du 11 Février 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte notarié reçu le 1er avril 2019, par Me [V] [Z], Notaire à [Localité 10] (59), l’OPH [Localité 9] Métropole Habitat a consenti à la SAS Monsieur [R] un bail commercial, portant sur des locaux situés à [Localité 10] (59), [Adresse 2] , pour une durée de neuf années à compter du même jour, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 820 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable d’avance, outre provisions mensuelles pour charges de 40 euros et versement d’un dépôt de garantie de 1640 euros.

Aux termes de l’acte authentique, M.[I] [H] et M.[M] [P], se sont portés caution solidaire des engagements de celle-ci.

Les loyers étant impayés, l’OPH Lille Métropole Habitat a fait signifier le 18 juillet 2024 à la SAS Monsieur [R], un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par actes des 09, 18 et 21 octobre 2024, a fait assigner la même, ainsi que M.[I] [H] et M.[M] [P], devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et autres mesures accessoires.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 novembre 2024 et renvoyée successivement à la demande des parties à l’audience du 14 janvier 2025 pour y être plaidée.

A cette audience, l’OPH [Localité 9] Métropole Habitat représenté par son avocat sollicite oralement le bénéfice de son exploit introductif d’instance, sollicitant du juge des référés de :

Vu les dispositions contractuelles,

Vu les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce,

Vu les dispositions des articles 1103 et 1193 et suivants du code civil,

Vu les dispositions des articles 696, 700 et 835 du code de procédure civile,

— Voir constater la résiliation de la location portant sur les locaux objet de la location, sis à [Adresse 11], à compter du 19 août 2024 ou subsidiairement à compter du jour de l’ordonnance à intervenir,

— Voir ordonner, en conséquence, que dans la quinzaine de la signification de l’ordonnance à intervenir, la SAS MONSIEUR [R] sera tenue de délaisser les lieux, et que faute par elle de ce faire, le requérant sera autorisé à l’en faire expulser, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide et l’assistance de la force

publique,

— Voir fixer au montant du loyer, outre les charges, soit 1.142 ,35 euros, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SAS MONSIEUR [R] à compter de la date à laquelle la résiliation sera constatée,

— Voir condamner, à titre provisionnel, la SAS MONSIEUR [R] pour le prix de la location et de l’occupation, l’existence de son obligation à l’égard de LMH n’étant pas sérieusement contestable, par application de l’article 835 du code de procédure civile à la somme de 18.986,39 euros due suivant décompte arrêté au 27 septembre 2024 ainsi qu’il sera démontré si besoin est, et ceci avec les intérêts de droit à compter du jour de l’assignation valant sommation d’avoir à payer, au paiement d’une indemnité d’occupation telle que fixée ci-dessus à compter de la date de résiliation jusqu’au jour de l’expulsion définitive de la SAS MONSIEUR [R] pour le cas où la résiliation serait constatée au jour de l’expiration du commandement,

— Voir condamner, à titre provisionnel, in solidum ou l’un à défaut de l’autre le sieur [H] et le sieur [L], dans la limite de une année de loyers et charges l’existence de leur obligation à l’égard de LMH n’étant pas sérieusement contestable, par application de l’article 835 du Code de Procédure Civile à la somme de 1.142,35 x 12 soit 13.708,20 euros

— Dire qu’en toute hypothèse le montant de l’indemnité d’occupation variera dans les mêmes termes et conditions que le loyer contractuel au titre de l’indexation,

— Dire que la part correspondante aux charges pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient douze fois le montant de la provision sollicitée,

— Voir condamner in solidum ou l’un à défaut de l’autre la SAS MONSIEUR [R] avec le sieur [H] et le sieur [L] à payer à LMH la somme de 1.800 euros (mille huit cents) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

M.[I] [H] et M.[M] [P], suivant conclusions notifiées par RPVA au demandeur et à la SAS Monsieur [B], par acte du 10 janvier 2025, suivant les modalités fixées à l’article 659 du code de procédure civile, forment les prétentions suivcantesc :

Vu les articles 2293 et 1343-5 du code civil,

Vu les articles L.333-1 et L.343-5 (anciens) du code de la consommation,

— Débouter LMH de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner LMH à verser 3 000 euros de dommages et intérêts à Monsieur [H]

— Condamner LMH à verser 3 000 euros de dommages et intérêts à Monsieur [P]

— Accorder à Monsieur [H] et Monsieur [P] à des délais de paiement sur 24

mois.

— Condamner LMH au paiement d’une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Monsieur [H]

— Condamner LMH au paiement d’une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code

de procédure civile au profit de Monsieur [P]

— Condamner LMH au paiement des entiers frais et dépens.

La SAS Monsieur [R], citée par remise de l’acte suivant le modalités de l’article 659 du code de procédure civile n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence du défendeur qui n’a pas constitué avocat, il sera fait application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile selon lesquelles il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée.

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur en a été faite.A défaut de respect desdites formalités, le bailleur s’expose à ce que la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, soit déclarée inopposable au créancier inscrit, qui peut également demander la rétractation de l’ordonnance par voie de tierce opposition.

L’OPH [Localité 9] Métropole Habitat justifie de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Le juge des référés dispose du pouvoir de constater l’acquisition d’une clause résolutoire, prévue au contrat régularisé entre les parties, sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, selon lequel ce juge peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée au sens de ce texte lorsque que tout retard dans la décision à intervenir serait de nature à porter préjudice aux légitimes intérêts du bailleur. Lorsque les conditions sont remplies, le juge des référés n’a que la faculté de constater l’acquisition de la clause, sans aucun pouvoir d’appréciation, notamment, sur la gravité des manquements invoqués.

Une fois la clause résolutoire acquise, le maintien dans les lieux du preneur, dont le bail a pris fin, devenu occupant sans droit ni titre, est constitutif d’un trouble manifestement illicite, que le juge des référés est en mesure de faire cesser en prononçant une mesure de remise en état appropriée, soit l’expulsion de l’occupant, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

En application de l’article L145-41 du code de commerce, «Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (2° page 9 du contrat).

Le commandement de payer la somme en principal de 16246,75 euros, délivré le 18 juillet 2024 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 18 août 2024, ce qu’il convient de constater.

Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision,sans qu’il soit besoin d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la SAS Monsieur [R] après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à l’OPH [Localité 9] Métropole Habitat, celui-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la SAS Monsieur [R], M.[I] [H] et M.[M] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 19 août 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Après déduction de la somme de 282,17 euros, portée au débit du compte le 31 août 2024, au titre de frais de procédure (à inclure dans les dépens), l’arriéré locatif s’élève à la somme de18704,22 euros, qui constitue une créance non sérieusement contestable.

La SAS Monsieur [R] sera en conséquence condamnée à payer à l’OPH [Localité 9] Métropole Habitat, cette somme à titre provisionnel, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation, terme de août 2024 inclus .

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur le cautionnement

M.[I] [H] et M.[M] [P] sollicitent la déchéance du bailleur, au titre des intérêts et pénalités de retard, au visa de l’ article 2293 alinéa 2 ancien du code civil, alors applicable lors de la conclusion du contrat, et des articles L333-1 et L343-5 du code de la consommation. En revanche la validité du cautionnement n’est pas contestée.

S’il n’appartient pas au juge de référés, juge de l’incontestable et de l’évidence, de trancher des questions de fond qui excèdent ses pouvoirs, il doit néanmoins évaluer la pertinence de l’argumentation invoquée.

En application de l’article L333-1 du code de la consommation, alors applicable et depuis abrogé, “Sans préjudice des dispositions particulières, toute personne physique qui s’est portée caution est informée par le créancier professionnel de la défaillance du débiteur principal dès le premier incident de paiement non régularisé dans le mois de l’exigibilité de ce paiement”.

Selon l’article L343-5 du même code,( depuis abrogé) “Lorsque le créancier ne se conforme pas à l’obligation définie à l’article L. 333-1, la caution n’est pas tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retards échus entre la date de ce premier incident et celle à laquelle elle en a été informée”.

En l’occurrence, le bailleur ne justifie pas avoir informé les cautions de la défaillance du preneur, débiteur principal. Les prétentions de l’OPH [Localité 9] Métropole Habitat aux titre des intérêts et pénalités sont sérieusement contestables.

M.[I] [H] et M.[M] [P] seront condamnés solidairement avec la locataire, au paiement de la somme en principal.

Sur l’octroi, aux cautions de délais de paiement

Compte tenu de la situation financière et matérielle des cautions telle qu’elle résulte des éléments fournis et des débats, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

La SAS Monsieur [R], M.[I] [H] et M.[M] [P] qui succombent, seront condamnés solidairement entre eux, aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer.

Ils seront en outre condamnés solidairement entre eux à payer à l’OPH [Localité 9] Métropole Habitat la somme de 800 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse pour assurer la préservation de ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Constatons l’acquisition à effet du 18 août 2024, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 1er avril 2019, portant sur les locaux situés à [Localité 10] (59), [Adresse 2],

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS Monsieur [R] et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Localité 10] (59), [Adresse 2], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, y incluant l’indexation annuelle prévue au bail, à compter du 19 aout 2024 ;

Condamnons à titre provisionnel la SAS Monsieur [R] au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons la SAS Monsieur [R], à payer à l’OPH [Localité 9] Metropole Habitat la somme provisionnelle de18704,22 euros euros (dix-huit mille sept cent quatre euros et vint-deux centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, et indemnités selon décompte arrêté terme de aout 2024 inclus,

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus ;

Condamnons solidairement M.[I] [H] et M.[M] [P] avec la SAS Monsieur [R] au paiement des sommes dues à l’exécution des intérêts et pénalités de retard ;

Autorisons M.[I] [H] à se libérer de la dette, en 24 acomptes successifs et mensuels d’un montant de 300 euros (trois cents) sauf la dernière mensualité qui sera majorée du solde restant dû, payables le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 mars 2025 ;

Autorisons M.[M] [P] à se libérer de la dette, en 24 acomptes successifs et mensuels d’un montant de 300 euros (trois cents) sauf la dernière mensualité qui sera majorée du solde restant dû, payables le 10 de chaque mois et pour la première fois et pour la première fois, le 10 mars 2025 ;

Condamnons solidairement, la SAS Monsieur [R], M.[I] [H] et M.[M] [P] à payer à l’OPH [Localité 9] Metropole Habitat la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons solidairement la SAS Monsieur [R], M.[I] [H] et M.[M] [P] aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 18 juillet 2024 ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET