Tribunal Judiciaire de Caen, 3e chambre civile, 10 septembre 2025, n° 25/00223

TJ Caen 10 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies, les locataires n'ayant pas effectué de paiements dans le délai imparti.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a ordonné l'expulsion des locataires, considérant que le bail avait été résilié de plein droit.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a condamné les locataires au paiement des arriérés de loyers, confirmant leur obligation de paiement.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a ordonné le paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers dus jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé qu'il était inéquitable de laisser le bailleur supporter les frais de la procédure, lui allouant une indemnité.
Accepté
Responsabilité des locataires pour les dépens
La cour a condamné les locataires à supporter les dépens de la présente instance, conformément à la loi.

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Sur la décision

Référence :	TJ Caen, 3e ch. civ., 10 sept. 2025, n° 25/00223
Numéro(s) :	25/00223
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Florian LEVIONNAIS
Parties :	S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00223 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JEF4

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 10 Septembre 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[Y] [S]

[N] [D]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Florian LEVIONNAIS – 93

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [Y] [S]

M. [N] [D]

M^e Florian LEVIONNAIS – 93

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL – RCS 552 046 484, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Florian LEVIONNAIS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93 substitué par M^e Boris LAIR, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [Y] [S]

née le 17 Mars 1993 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

Monsieur [N] [D]

né le 11 Février 1993 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe LEVAVASSEUR, Magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition, en présence de Monsieur COSTREL DE CORAINVILLE, conciliateur de justice

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 12 Juin 2025

Date des débats : 12 Juin 2025

Date de la mise à disposition : 10 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 05/05/2023, à l’effet du 22/05/2023, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [Y] [S] et à Monsieur [N] [D] un local à usage d’habitation, un appartement de type 4, situé [Adresse 8]), moyennant un loyer mensuel révisable de 536,73 euros outre les charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 11/10/2024, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Madame [Y] [S] et à Monsieur [N] [D] un commandement de payer la somme de 1719,09 euros au titre des loyers et des charges impayés à la date du 30/09/2024, et sommation d’avoir à justifier de l’occupation d’un logement et d’avoir à justifier d’une assurance. Cet acte n’ayant pu être délivré directement ni à la personne de Madame [Y] [S], ni à celle de Monsieur [N] [D], une copie en a néanmoins été déposée à l’attention de chacun d’eux, le 11/10/2024, en l’étude de Maître [N] [G], commissaire de justice à [Localité 6], selon les indications figurant aux procès-verbaux dressés à cette occasion.

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL a informé les services de la CAF du Calvados de la situation de loyers impayés de Madame [Y] [S] et Monsieur [N] [D] par courrier recommandé du 30/08/2024.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire étant resté infructueux, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [Y] [S] et Monsieur [N] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Caen par acte de commissaire de justice en date du 07/01/2025 afin de voir :

— Constater la résiliation du contrat de location en date du 05/05/2023 aux torts de Madame [Y] [S] et Monsieur [N] [D] et dire que la location a cessé de plein droit ;

— Prononcer l’expulsion de Madame [Y] [S] et Monsieur [N] [D] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin ;

— Condamner solidairement Madame [Y] [S] et Monsieur [N] [D] au paiement :

* de la somme de 1571,86 euros correspondant au montant des arriérés de loyers au 21/11/2024, avec les intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation,

* des loyers et charges impayés du 22/11/2024 au jour du jugement à intervenir avec les intérêts au taux légal,

* d’une indemnité d’occupation équivalent au montant des loyers, charges et accessoires régulièrement appelés et révisables selon les mêmes conditions jusqu’à la totale libération des lieux loués, avec les intérêts au taux légal,

— Condamner Solidairement Madame [Y] [S] et Monsieur [N] [D] au paiement :

* d’une indemnité de 250 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

* de tous les frais et dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11/10/2024, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés.

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation n’ayant pu être délivrée directement ni à la personne de Madame [Y] [S], ni à celle de Monsieur [N] [D], une copie en a néanmoins été déposée à l’attention de chacun d’eux, le 07/01/2025, en l’étude de Maître [U] [W], commissaire de justice à [Localité 6], selon les indications figurant aux procès-verbaux dressés à cette occasion.

L’assignation a été régulièrement notifiée à la Préfecture du Calvados le 02/01/2025 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon le système de notification électronique EXPLOC.

A l’audience du 12/06/2025 à laquelle l’affaire a été appelée, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL est valablement représentée par son conseil et actualise le montant de sa créance à la somme de 2641,44 euros à la date du 31/05/2025 et confirme sa demande tant au titre de l’article 700 du code de procédure civile que des dépens.

Madame [Y] [S] et Monsieur [N] [D] sont présents lors de l’audience du 12/06/2025. Ils formulent une proposition à hauteur de 100 euros par mois pour apurer la dette locative qu’ils reconnaissent dans son principe comme dans son montant. Ils ne versent ni pièces ni écritures aux débats.

L’affaire a été retenue. Le délibéré a été fixé au 10/09/2025 avec mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail (article 7, page 8/8) et reproduite dans le commandement de payer, faute de paiement à son échéance de tout ou partie du loyer ou des charges et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet, le bail est résilié de plein droit.

En l’espèce, il résulte des éléments versés au débat par la S.A. CDC HABITAT SOCIAL que Madame [Y] [S] et Monsieur [N] [D] n’ont pas réglé les sommes dues dans les deux (2) mois ayant suivi le commandement.

Le diagnostic social et financier de la situation de Madame [Y] [S] et Monsieur [N] [D] n’a pu être réalisé par les services de l’UDAF du Calvados, Madame [Y] [S] et Monsieur [N] [D] n’étant pas présents à la visite à domicile du 28/05/2025. Un bordereau de carence a été rédigé le 10/06/2025.

Les locataires formulent une proposition de règlement de l’arriéré à hauteur de la somme de 100 euros par mois. Toutefois, ainsi que cela figure à la note d’audience, il n’y a pas de reprise des paiements de loyers depuis 2024.

La reprise du paiement du loyer courant constitue la condition nécessaire à l’obtention d’un échéancier. Ainsi, la situation actuelle ne permet pas à Madame [Y] [S] et Monsieur [N] [D] de prétendre à la suspension de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail du logement sont réunies à la date du 11/12/2024, et d’ordonner l’expulsion de Madame [Y] [S] et Monsieur [N] [D] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique.

Jusqu’à la complète libération de lieux et la remise des clefs, les occupants sont redevable d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué à courir.

Il convient enfin de dire que l’indemnité d’occupation sera révisable comme le prix du loyer conformément à la législation en vigueur et aux clauses de la convention conclue.

Sur les demandes en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Au vu des pièces produites, notamment le contrat de bail et le décompte actualisé à la date du 10/06/2025, il apparaît que Madame [Y] [S] et Monsieur [N] [D] restent redevables de la somme de DEUX MILLE TROIS CENT SOIXANTE-SIX EUROS ET QUATRE-VINGT-DIX-HUIT CENTIMES (2366,98 euros) au titre de l’arriéré de loyer du au 31/05/2025 (2641,44 euros moins 133,98 euros et moins 140,48 euros à titre de frais de contentieux = 2366,98 euros), somme au paiement de laquelle il convient de les condamner solidairement, avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation, soit le 07/01/2025 à hauteur de la somme de MILLE CINQ CENT SOIXANTE-ET-ONZE EUROS ET QUATRE-VINGT-SIX CENTIMES (1571,86 euros) et à compter de la date de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande d’exécution provisoire

Nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la S.A. CDC HABITAT SOCIAL les frais exposés à l’occasion de la présente instance et non compris dans les dépens.

Aussi, lui sera-t-il alloué la somme de CINQUANTE EUROS (50 euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La charge de tous les dépens sera supportée solidairement par Madame [Y] [S] et Monsieur [N] [D] conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile et comprendra notamment le coût du commandement de payer du 11/10/2024, celui de l’assignation et le cas échéant le coût des actes notifiés.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Caen, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail en date du 05/05/2023 portant sur un local à usage d’habitation : un appartement de type 4, situé [Adresse 9], liant la S.A. CDC HABITAT SOCIAL à Madame [Y] [S] et Monsieur [N] [D], à la date du 11/12/2024 ;

ORDONNE leur expulsion à défaut de libération volontaire des lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant un commandement d’avoir à quitter les lieux et dans les conditions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [Y] [S] et Monsieur [N] [D] à verser solidairement à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs, qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera révisable comme le prix du loyer conformément à la législation en vigueur et aux clauses de la convention conclue et de débouter la S.A. CDC HABITAT SOCIAL du surplus de ses prétentions de ce chef ;

CONDAMNE Madame [Y] [S] et Monsieur [N] [D] à verser solidairement au profit de a S.A. CDC HABITAT SOCIAL la somme de DEUX MILLE TROIS CENT SOIXANTE-SIX EUROS ET QUATRE-VINGT-DIX-HUIT CENTIMES (2366,98 euros) au titre de l’arriéré de loyer du au 31/05/2025, avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation, soit le 07/01/2025 à hauteur de la somme de MILLE CINQ CENT SOIXANTE-ET-ONZE EUROS ET QUATRE-VINGT-SIX CENTIMES (1571,86 euros) et à compter de la date de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [Y] [S] et Monsieur [N] [D] à verser solidairement au profit de la S.A. CDC HABITAT SOCIAL une indemnité de CINQUANTE EUROS (50 euros) par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DIT qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [Y] [S] et Monsieur [N] [D] à prendre en charge solidairement tous les entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 11/10/2024, celui de l’assignation et le cas échéant le coût des actes notifiés ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION