Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 8]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/01043 -

N° Portalis DBZ3-W-B7I-755CJ

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 05 Juin 2025

[Z] [E] épouse [C]

C/

[G] [R]

[N] [U]

[J] [R]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE DU 05 Juin 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Mme [Z] [E] épouse [C]

née le 07 Octobre 1962 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Marie PREVOST, avocat au barreau de SAINT-OMER

ET :

DÉFENDEURS

Mme [G] [R]

née le 06 Juillet 1988 à [Localité 14], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Elodie ALTAZIN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

M. [N] [U]

né le 08 Août 1985 à [Localité 12], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Elodie ALTAZIN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

M. [J] [R]

né le 13 Juin 1950 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 Avril 2025

Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 05 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats par Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

1

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2019, Mme [Z] [C] a donné à bail à compter du même jour à Mme [G] [R] et à M. [N] [U] un logement situé [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 630,00 euros, net de charge.

Par acte sous seing privé du 08 mars 2019, M. [J] [R] s’est porté caution solidaire des preneurs pour garantir le paiement des loyers, des charges, des réparations locatives, des impôts et taxes et des éventuels frais de procédure pouvant être dus en vertu du contrat de bail précité.

En présence de loyers impayés, Mme [Z] [C], par acte de commissaire de justice signifié le 29 avril 2024, a fait commandement aux preneurs d’avoir à lui payer la somme de 2120,00 euros au titre des loyers et charges impayés au 25 avril 2024, outre 195,42 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement a été dénoncé à la caution par acte de commissaire de justice signifié le 30 avril 2024

Par actes de commissaire de justice signifiés les 08 et 22 juillet 2024, Mme [Z] [C] a fait citer respectivement Mme [G] [R] et M. [N] [U], d’une part et M. [J] [R], d’autre part, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11]-sur-Mer, aux fins de :

— constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire au profit du requérant en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— ordonner l’expulsion de corps et de biens de Mme [G] [R] et de M. [N] [U] ainsi que de tous occupants de leur chef dès que le délai légal sera expiré, au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur, en application des dispositions du livre 4 du code des procédures civiles d’exécution, soit les articles L.411-1 et suivants et R.411-1 et suivants dudit code ;

— condamner solidairement Mme [G] [R] et M. [N] [U] et M. [J] [R] au paiement de la somme de 4330,95 euros représentant les loyers et les charges impayés au 1er juillet 2024, en application des articles 1103 et 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ;

— condamner solidairement Mme [G] [R] et M. [N] [U] et M. [J] [R] au paiement des loyers échus depuis le 30 janvier 2024 jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ;

— condamner solidairement Mme [G] [R] et M. [N] [U] et M. [J] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier terme du loyer, charges comprises, soit 630,00 euros et ce à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ;

— condamner solidairement Mme [G] [R] et M. [N] [U] et M. [J] [R] au paiement de la somme de 1500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ;

— condamner solidairement Mme [G] [R] et M. [N] [U] et M. [J] [R] au paiement des entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile et notamment du commandement de payer les loyers, du commandement de justifier de l’assurance, de la notification CCAPEX et de la présente assignation, ainsi que de tous les actes de procédure postérieurs.

— de ne pas écarter l’exécution provisoire de droit de l’article 514 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 17 octobre 2024 et renvoyée à plusieurs reprises, à la demande au moins de l’une des parties, jusqu’à celle du 03 avril 2025 où elle a été retenue.

Mme [Z] [C], représentée par son conseil a maintenu ses demandes telles qu’exposées dans son exploit introductif d’instance. Elle s’oppose aux délais de paiement sollicités par les locataires.

Mme [G] [R] et M. [N] [U], représentés par leur conseil, demandent au tribunal de :

— débouter Mme [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— les recevoir dans l’ensemble de leurs demandes ;

— leur octroyer un délai de paiement de la dette locative sur 36 mois à compter du jugement définitif, soit la somme de 55,00 euros par mois ;

— suspendre la résiliation du bail locatif au titre de la clause résolutoire durant le délai de paiement de la dette locative ;

— dire qu’au paiement complet de la dette locative, la clause résolutoire n’aura plus d’effet ;

— dire que chaque partie conservera à sa charge ses propres frais et dépens au titre des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

Ils exposent que depuis l’origine du bail et durant les quatre années qui ont suivi ils n’ont rencontrés aucune difficulté de paiement et ont toujours honoré leurs obligations ; Que leurs défauts de paiement ont pour origine des problèmes de santé ayant entraîné des répercussions sur l’emploi de M. [U] ; Que leur situation financière est en voie d’amélioration, d’une part parce que ce dernier dispose d’un patrimoine foncier actuellement en vente et, d’autre part en raison de l’évolution favorable de l’activité professionnelle de Mme [R].

M. [J] [R] régulièrement assigné à sa personne n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties il convient de se reporter aux écritures et conclusions écrites et visées, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier n’a pas été réalisé du fait de l’existence d’une caution solidaire.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 05 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la notification à la CCAPEX est intervenue le 2 juillet 2024.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce il n’est pas justifié de la notification de l’assignation aux services de la Préfecture.

L’irrecevabilité de la demande en découlant n’étant pas invoquée par les parties et le tribunal n’ayant pas l’obligation de soulever ce moyen d’office l’action en résiliation de bail sera néanmoins déclarée recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle, comme en l’espèce.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire libellé de la manière suivante :

« VIII. LE CAS ECHEANT, CLAUSE RESOLUTOIRE

Modalités de résiliation de plein droit du contrat : (clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus, le non versement du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée). »

Le tribunal relève que les modalités de résiliation de plein droit du contrat ne sont pas renseignées. Pour autant le commandement de payer notifié aux preneurs fait expressément références de l’intention du bailleur de se prévaloir de cette « clause résolutoire » à défaut de paiement des loyers dans un délai de deux mois à compter de sa notification.

En l’espèce les causes du commandement de payer du 29 avril 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la « clause résolutoire » contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 30 juin 2024.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Par ailleurs l’article 2288 du code civil dispose que le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’engage envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail conclu le 1er mars 2019, le commandement de payer du 29 avril 2024 et un décompte de créance arrêté au 4 novembre 2024, pour un montant de 3595,77 euros qui n’est pas actualisé et qui comprend des frais de procédure qui n’ont lieu d’être.

De leur côté, Mme [G] [R] et M. [N] [U] justifient avoir effectués des paiements postérieurs à ce relevé de compte, notamment un règlement de la caution d’un montant de 2315,42 euros en juillet 2024 et un virement de 3000,00 euros le 19 mars 2025.

Ils produisent un relevé de situation de leur dette locative à cette dernière date d’un montant de 1966,58 euros qui n’est pas contesté par Mme [Z] [C].

Au vu de ces pièces, Mme [G] [R] et M. [N] [U] seront condamnés au paiement, de la somme de 1966,58 euros au titre des loyers et charges impayés au 19 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

M. [J] [R] dont l’engagement de caution est régulier en la forme et qui, faute de comparaitre, n’entend pas contester pas son engagement, sera condamné au paiement de cette somme solidairement avec les preneurs.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, les locataires qui sollicitent des délais de paiement, justifient avoir très sensiblement diminué la dette locative depuis la délivrance du commandement de payer et bénéficient du soutien financier de la caution. Ils justifient de leurs ressources et de leurs charges qui sont compatibles avec le taux de leur loyer et leur dette locative est aujourd’hui réduite à environ trois mois de loyer.

Compte tenu de de ces éléments, il y a lieu de considérer que Mme [G] [R] et M. [N] [U] sont en situation de régler leur dette locative et qu’ils devront apurer celle-ci en 36 mensualités 55,00 euros, la dernière mensualité venant solder la dette en principal, intérêts et frais, en plus du paiement du loyer courant.

Compte tenu de la situation personnelle et financière de Mme [G] [R] et de M. [N] [U], et conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, les mensualités versées par ces derniers en sus du loyer courant s’imputeront d’abord sur le capital dû.

Il convient de préciser que ces délais suspendent l’application de la clause résolutoire qui sera censée n’avoir jamais joué si les délais sont respectés.

Dans le cas contraire et selon les modalités prévues au présent jugement, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et Mme [Z] [C] pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef.

En cas de non-respect des délais de paiement, Mme [G] [R] et M. [N] [U] devront payer une indemnité d’occupation, d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ce, à compter de la résiliation et jusqu’à la restitution des lieux.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que Mme [G] [R] et M. [N] [U] succombant à l’instance, supporteront la charge de ses dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande en paiement de la somme de 1500,00 euros de Mme [Z] [C] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : «  les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucun élément de l’espèce ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

— --oOo---

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE solidairement Mme [G] [R], M. [N] [U] et M. [J] [R] à payer à Mme [Z] [C], la somme 1966,58 euros au titre des loyers et charges impayés au 19 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement;

ACCORDE à Mme [G] [R] et à M. [N] [U] un délai de 36 mois pour s’acquitter de leur dette locative par échéances mensuelles de 55,00 euros en plus du loyer courant, la 36ème mensualité venant solder la dette en principal, intérêts et frais, à compter du 10 du mois suivant la signification du présent jugement;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire sont réunies à la date du 30 juin 2024 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution du délais de paiement ;

DIT que si Mme [G] [R] et M. [N] [U] s’acquittent de leur dette locative selon ces modalités ou plus rapidement, la résolution sera réputée n’avoir pas joué ;

DIT qu’en revanche et à défaut de paiement d’une seule mensualité au titre de l’arriéré ou du loyer et des charges courants, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

1- la clause résolutoire produira son plein et entier effet ;

2- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3- qu’à défaut par Mme [G] [R] et M. [N] [U] d’avoir libéré les lieux loués situés [Adresse 6] [Localité 13], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

4- que Mme [G] [R] et M. [N] [U] seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 630,00 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

RAPPELLE alors que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement Mme [G] [R], M. [N] [U] et M. [J] [R] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de la notification CCAPEX et de l’assignation ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 1500,00 euros de Mme [Z] [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les en déboute ;

REJETTE toute autres demandes des parties ;

RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition le 05 juin 2025.

La Greffière, Le Juge,