TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/02960 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I5SL

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 15 Mai 2025

E.P.I.C. INOLYA

C/

[F] [H]

[V] [J] épouse [H]

Association UDAF DU CALVADOS

Copie exécutoire délivrée le :

à :

E.P.I.C. INOLYA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

E.P.I.C. INOLYA

M. [F] [H]

M^e Scheherazade FIHMI – 81

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA (RCS [Localité 9] 780.705.703)

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représenté par Mme [T] [R], régulièrement munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [H]

né le 30 Juillet 1954 à [Localité 12]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Madame [V] [J] épouse [H]

née le 14 Janvier 1952 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-005579 du 18/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

représentée par M^e Scheherazade FIHMI, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 81, substitué par M^e Laurie TRIAULAIRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 81

Association UDAF DU CALVADOS

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Scheherazade FIHMI, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 81, substitué par M^e Laurie TRIAULAIRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 81

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marc GANILSY, Magistrat à titre temporaire, exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 14 Novembre 2024

Date des débats : 13 Février 2025

Date de la mise à disposition : 15 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 avril 2005 prenant effet le 1er mai 2005, l’OPAC du CALVADOS a donné à bail à Monsieur [F] [H] et Madame [V] [H], née [J], représentée par sa curatrice renforcée l’UDAF du CALVADOS un logement conventionné à usage d’habitation sis [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel actualisé de 715,83€ augmenté des charges locatives d’un montant de 22,66€.

Le 23 février 2024, l’Établissement public INOLYA, anciennement dénommé CALVADOS HABITAT et venant aux droits de la SA Logipays, a fait signifier à Monsieur [F] [H] et Madame [V] [H], née [J], représentée par sa curatrice renforcée l’UDAF du CALVADOS un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme totale de 1.667,74€, arrêtée au 2 février 2024 ainsi que d’avoir à justifier de l’occupation du logement et de justifier d’une assurance.

Suivant actes de commissaire de justice en date des 15 et 17 juillet 2024, remis à personnes physiques et à personne morale, l’Établissement public INOLYA, anciennement dénommé CALVADOS HABITAT et venant aux droits de la SA Logipays, a fait assigner Monsieur [F] [H] et Madame [V] [H], née [J], représentée par sa curatrice renforcée l’UDAF du CALVADOS devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de voir :

— entendre constater la résiliation du contrat de location consenti à Monsieur [F] [H] et Madame [V] [H], née [J] à compter du 23 avril 2024 et dire que la location a cessé de plein droit ;

— en conséquence, entendre prononcer l’expulsion de Monsieur [F] [H] et Madame [V] [H], née [J] du logement occupé, tant de leur personne que de tous occupants de leur chef et de leurs biens ;

— faute de libérer les lieux occupés de les y contraindre par toutes les voies et moyens de droit et notamment avec le concours de la force publique, si besoin est ;

— condamner solidairement Monsieur [F] [H] et Madame [V] [H], née [J] au paiement de :

* la somme de 2.710,89€, correspondant aux loyers et charges impayés jusqu’au 6 juillet 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ainsi que les loyers échus ou à échoir dus jusqu’au jour de la résiliation du bail ;

* d’une indemnité d’occupation égale due à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective et la restitution des clés égale au montant du loyer en cours et des charges ;

* la somme de 250,00€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* tous les dépens en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, qui comprendront le coût du commandement du 23 février 2024.

Par conclusions déposées le 13 février 2025, Madame [V] [H], née [J], représentée par sa curatrice renforcée l’UDAF du CALVADOS sollicite :

A titre principal :

ACCORDER l’aide juridictionnelle au bénéfice de Madame [H] ;

DECLARER irrecevables les demandes formulées par la société INOLYA à l’encontre de Madame [H]

A titre subsidiaire :

DECLARER Madame [H] recevable en ses demandes, fins et prétentions.

ACCORDER à Madame [H] un délai de paiement de trois ans.

AUTORISER Madame [H] à régler les sommes dues à l’aide de mensualité de 90€, le solde étant réglé lors de la 36è mensualité.

ORDONNER que les payement s’imputent d’abord sur le capital.

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire du contrat de bail formé le 18 mai 2025.

A titre infiniment subsidiaire,

ACCORDER à Madame [H] des délais de paiement durant 24 mois dont les échéances sont fixées à la somme de 125€ par mois aux fins de régler la dette locative ;

En tout état de cause,

REJETER la demande tendant à voir le jugement à venir revêtir de la formule exécutoire de droit ;

STATUER ce que de droit quant aux dépens.

Au soutien de son argumentation, Madame [V] [H], née [J], représentée par sa curatrice renforcée l’UDAF du CALVADOS estime qu’aucune saisine de la CCAPEX n’est intervenue et que les demandes du bailleur doivent être déclarées irrecevables. A titre subsidiaire, Elle indique qu’elle a toujours procédé au paiement des 3/4 du loyer eu égard à ses faibles ressources. Il existe une difficulté pour faire en sorte que Monsieur [H] participe plus au paiement du loyer. Elle évoque ses charges mensuelles et ses revenus, étant précisé que le reste à vivre est modique. L’UDAF du CALVADOS a procédé à un versement de 1.500 euros en 4 fois s’assimilant à une reprise du loyer. Le couple est dans le logement depuis 20 ans et y ait très attaché. Dans ces conditions, elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement à hauteur de 90 euros par mois et, à défaut, l’octroi de délais de paiement à hauteur de 125 euros. Enfin, elle demande le rejet de l’indemnité sollicitée au titre de l’article 700 au regard de l’équité et d’écarter l’exécution provisoire compte tenu de l’état de santé précaire de Madame [H]. Ils communiquent 8 pièces, dont notamment le jugement de maintien de la curatelle renforcée du Tribunal judiciaire de CAEN en date du 5 octobre 2021, l’avis d’impôt sur les revenus de 2023 et le budget mensuel prévisionnel 2025 pour Madame [H] laissant apparaître un solde résiduel de 19,94€ (étant relevé que le montant des allocations logement ne figure pas dans la colonne ressources).

L’affaire a été plaidée le 13 février 2025.

A l’audience, l’Établissement public INOLYA a comparu, représenté par Madame [T] [R], Expert Métier, dûment habilitée, qui a déposé son dossier, dans lequel il apparaît qu’elle n’est pas opposée à des délais.

Madame [V] [H], née [J], représentée par sa curatrice renforcée l’UDAF du CALVADOS, assistée par Maître Scheherazade FIHMI, substituée par Maître TRIAULAIRE Avocate au Barreau de Caen, dépose son dossier.

Monsieur [F] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur :

Aux termes des dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En l’espèce, la procédure a été régulièrement portée à la connaissance de Monsieur [F] [H], par exploit d’huissier remis à personne.

Il n’a nullement contacté le tribunal, ni par courrier, ni par téléphone pour solliciter un renvoi de l’audience ou faire valoir des arguments.

Le fond de l’affaire peut en conséquence être valablement évoqué.

Sur la recevabilité de l’action:

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 19 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

Le signalement de la CAF par l’Etablissement public INOLYA valant saisine de la CCAPEX a été effectué, pour Madame [V] [H], le 20 novembre 2023, réceptionnée le 14 décembre 2023.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précisait que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil , il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 23 février 2024, le bailleur a fait commandement aux locataires d’avoir à payer la somme de 1.667,74€, arrêtée au 2 février 2024.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui fixe à 6 semaines le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a réduit ce délai de 2 mois à 6 semaines à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire peut régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

Toutefois, ce nouveau délai de 6 semaines n’est pas applicable aux baux conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi pour les raisons suivantes :

— la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif en vertu de l’article 2 du Code civil ;

— une loi nouvelle est en principe sans effet sur les contrats en cours ;

— la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comporte aucune disposition transitoire ;

— un avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 estime que le nouveau délai de 6 semaines n’a pas pour effet de modifier le délai figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bailleur a donné à bail aux locataires le local à usage d’habitation, antérieurement à la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Si les locataires disposaient bien d’un délai de deux mois à compter du commandement de payer pendant lequel ils pouvaient régler leur dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire, il résulte des éléments versés au débat par le bailleur que les locataires n’ont pas réglé les sommes dues dans les deux (2) mois ayant suivi le commandement.

En l’espèce, l’Établissement public INOLYA produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 10 février 2025 ainsi que le commandement de payer pré-cité.

D’une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, ce qui est reconnu dans les conclusions de locataires.

D’autre part, il est établi par le relevé de compte que les locataires ne sont pas à jour de leurs loyers et charges.

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 3 955,46€.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 23 avril 2024 et de condamner solidairement Monsieur [F] [H] et Madame [V] [H], née [J], représentée par sa curatrice renforcée l’UDAF du CALVADOS au paiement de la somme de 4.214,84€, suivant décompte arrêté au 10 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 V. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que (i) le locataire soit en situation de régler sa dette locative et (ii) qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code Civil.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 24 VII. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, peut suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le Juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Cette décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées, et fait cesser l’application des majorations d’intérêt et des pénalités.

Dans ses conclusions, Madame [V] [H], née [J] formule une demande de suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement à hauteur de 90€ par mois, étant relevé que le loyer courant a été repris par l’UDAF et qu’il y a eu aussi des règlements avant l’audience. En outre, même si les derniers règlements apparaissent insuffisant, le bailleur ne semble pas opposé à des délais pour apurer la dette locative tel que cela ressort de la mention manuscrite sur son relevé de compte du 8 novembre 2024. En outre, la proposition de 90€ par mois paraît compatible avec les revenus du couple, à la condition que Monsieur [F] [H] participe un plus au paiement du loyer courant et au remboursement de la dette locative, s’il souhaite rester dans ce logement qu’il occupe depuis 20 ans.

Au vu de la position des parties et des explications de l’UDAF du CALVADOS, il y a lieu d’accorder à Monsieur [F] [H] et Madame [V] [H], née [J], représentée par sa curatrice renforcée l’UDAF du CALVADOS des délais de paiement, en leur permettant de s’acquitter de leur dette solidaire par le versement de 36 (trente-six) mensualités de 90€ (quatre-vingt dix euros), selon les modalités reprises dans le dispositif de la décision.

Si Monsieur [F] [H] et Madame [V] [H], née [J], représentée par sa curatrice renforcée l’UDAF du CALVADOS respectent strictement les modalités de paiement prévues au dispositif, les effets de la clause résolutoire visée au commandement seront suspendus, et celle-ci sera réputée ne pas jouer. Il n’y aura donc pas lieu à expulsion et le bail continuera à régir les relations entre les parties.

Si les locataires ne respectent pas les modalités ainsi définies ou ne procèdent pas au paiement d’un loyer courant, la clause résolutoire retrouvera immédiatement son plein effet, le bail sera résilié et les locataires devront alors quitter le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré.

Dans ce cas, les débiteurs se trouveront sans droit ni titre dans le logement et devront payer au demandeur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.

Faute pour eux de quitter les lieux, Monsieur [F] [H] et Madame [V] [H], née [J], représentée par sa curatrice renforcée l’UDAF du CALVADOS pourront être expulsés, ainsi que tout occupant de leur chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire.

Ils pourront toutefois, si leur relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L. 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L. 441-2-3 du même Code.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [F] [H] et Madame [V] [H], née [J], représentée par sa curatrice renforcée l’UDAF du CALVADOS, succombant, seront condamnés au paiement des dépens.

L’équité commande d’allouer à l’Etablissement public INOLYA une indemnité d’un montant de 60€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire ne sera pas écartée car elle est compatible avec la nature de cette affaire et que la dette locative est ancienne.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par l’Établissement public INOLYA ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 18 avril 2005 prenant effet le 1er mai 2005, portant sur un logement conventionné à usage d’habitation sis [Adresse 6], à compter du 23 avril 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [H] et Madame [V] [H], née [J], représentée par sa curatrice renforcée l’UDAF du CALVADOS à payer à l’Établissement public INOLYA la somme de 3 955,46€, suivant décompte arrêté au 10 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

SURSOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Monsieur [F] [H] et Madame [V] [H], née [J], représentée par sa curatrice renforcée l’UDAF du CALVADOS à se libérer de leur dette, à compter du 30ème jour suivant la signification de la présente décision, par le versement de 36 (trente six) mensualités de 90€ (quatre-vingt dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette ;

RAPPELLE que les effets de la clause résolutoire du bail se trouvent suspendus durant ce délai et que le bail retrouvera son plein effet une fois la dette payée ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité ou d’un loyer courant, l’intégralité de la dette pourra redevenir immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouvera immédiatement et automatiquement résilié ;

AUTORISE dans ce cas, l’Établissement public INOLYA, à faire expulser Monsieur [F] [H] et Madame [V] [H], née [J], représentée par sa curatrice renforcée l’UDAF du CALVADOS ou tout occupant de leur chef, deux mois après lui avoir notifié un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

CONDAMNE dans ce cas, Monsieur [F] [H] et Madame [V] [H], née [J], représentée par sa curatrice renforcée l’UDAF du CALVADOS, à payer à l’Établissement public INOLYA, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due au pro-rata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 2]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [H] et Madame [V] [H], née [J], représentée par sa curatrice renforcée l’UDAF du CALVADOS au paiement des dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [H] et Madame [V] [H], née [J], représentée par sa curatrice renforcée l’UDAF du CALVADOS à payer à l’Etablissement public INOLYA la somme de 60€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et ne sera pas écartée.

Ainsi jugé et prononcé le quinze mai deux mille vingt cinq, par mise a disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2, du code de procédure civile, le présent jugement a été signe par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION