TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/00077 – N° Portalis DBW5-W-B7I-IVSY

Minute : 2025/14

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 21 Janvier 2025

[I] [E]

[K] [H] épouse [E]

C/

[D] [L]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Olivier FERRETTI – 22

M^e Julie FLAGUAIS – 10

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Olivier FERRETTI – 22

M^e Julie FLAGUAIS – 10

JUGEMENT

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [E]

né le 02 Avril 1949 à CAEN (14000), demeurant 9 A Lieudit Canchères – 14310 EPINAY SUR ODON

comparant en personne assisté de M^e Olivier FERRETTI, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 22

Madame [K] [H] épouse [E]

née le 21 Septembre 1952 à HOUILLES (78800), demeurant 9 A Lieudit Canchères – 14310 EPINAY SUR ODON

comparante en personne assistée de M^e Olivier FERRETTI, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 22

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [L]

né le 05 Juillet 1944 à MONTILLY SUR NOIREAU (61100), demeurant 51 le bourg – 14310 EPINAY SUR ODON

représenté par M^e Julie FLAGUAIS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 10

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 25 Juin 2024

Date des débats : 12 Novembre 2024

Date de la mise à disposition : 21 Janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 août 2021, à effet du 1er novembre 2021, Monsieur [D] [L] a donné à bail à Monsieur [I] [E] et à Madame [K] [H] épouse [E] une maison d’habitation située 9 Canchère 14310 EPINAY SUR ODON en contrepartie d’un loyer mensuel de 545,50 euros.

Par courrier du 11 mai 2023, communiqué par l’intermédiaire de leur conseil, les époux [E] se sont plaints auprès de leur bailleur de plusieurs difficultés affectant leur logement, en contravention avec les obligations contractuelles de Monsieur [D] [L].

Les époux [E] ont donné un congé pour le 31 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice daté du 28 décembre 2023, les époux [E] a fait assigner Monsieur [D] [L] devant le juge des contentieux de la protection de Caen aux fins de le voir condamné à les indemniser du préjudice subi.

A l’audience du 12 novembre 2024, les époux [E], représentés, demandent au tribunal de :

Condamner [D] [L] à leur payer 6750 euros à titre de dommages et intérêtsCondamner [D] [L] à leur payer 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Ils exposent que le bail litigieux prévoyait notamment que :

Le bailleur procéderait au changement de la barrière d’accès ;Le bailleur assurerait l’entretien annuel du chauffage solaire ;Le bailleur s’occuperait de procéder à la vidange de la fosse.

Ils indiquent que Monsieur [L] s’est régulièrement introduit dans les lieux loués, que le portail n’a jamais été changé, que le chauffage solaire n’a jamais fonctionné de sorte qu’ils ont été contraints de demander sa cessation. Cela a engendré des températures ne dépassant pas les 13 degrés en hiver dans la chambre. Ils n’ont pas été mis en possession du DPE du logement. Ils n’avaient donc pas connaissance de la consommation électrique que représenterait le logement.

Le système d’assainissement a connu des engorgements ayant causé des désagréments pour les locataires.

Ils évaluent le préjudice subi à une somme de 250 euros par mois de location, soit la moitié du loyer payé, soit une somme totale de 6750 euros.

Monsieur [L], représenté par son conseil, demande le rejet des prétentions des époux [E] ou subsidiairement qu’elles soient ramenées à de plus justes proportions.

Il sollicite leur condamnation au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose avoir fait intervenir annuellement un professionnel pour réviser l’installation du chauffage et que les locataires ont eux-mêmes sollicité l’arrêt du chauffage solaire.

S’agissant de l’assainissement, il invoque avoir fait effectuer un contrôle le 13 octobre 2021, qui n’a relevé aucune anomalie du filtre à graisse. La difficulté a été signalée par courriel du 23 janvier 2023. Il appartenait aux locataires de nettoyer le filtre à graisse. Le rapport d’expertise dressé à la demande de l’assureur des locataires est peu probant en ce que l’expert ne se montre pas neutre et qu’il utilise le terme de probabilité.

S’agissant de la réparation du portail, il indique qu’il souhaitait réparer le portail mais qu’il n’est pas parvenu à un accord avec les locataires sur la possibilité de déplacer le portail en raison de la servitude de passage existante, nécessaire pour qu’il puisse accéder au bâtiment accolé à l’habitation. L’inexécution de son obligation de réparation résulte donc du refus des locataires.

S’agissant des intrusions, monsieur [L] ne faisait qu’accéder à la dépendance qui n’était pas louée aux locataires. Il bénéficiait pour cela d’une servitude de passage.

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans leurs écritures déposées à l’audience, à laquelle, en application de l’article 455 du code de procédure civile, le juge se réfère.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la réparation du portail

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

D’après l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Le contrat de bail contient une mention manuscrite « barrière à changer ». Il n’est pas contesté par les parties que cette mention constituait un engagement du bailleur à procéder à la réparation du portail décrit comme « passable » dans l’état des lieux.

Le bailleur invoque avoir été empêché de procéder à cette réparation car il n’est pas parvenu à un accord avec les locataires sur le lieu où placer ce portail, qu’il souhaitait déplacer pour permettre son accès à un local.

Ce refus de déplacer le portail n’est pas contesté par les locataires. Cependant, rien n’imposait aux locataires d’accepter un changement de la situation du portail qu’il avait accepté de louer, situé là où il avait été installé, avec la précision qu’il serait réparé par le propriétaire.

Faute d’avoir un accord pour déplacer ce portail, le bailleur aurait dû le réparer à son lieu de situation, comme il s’y était engagé contractuellement.

Ainsi, monsieur [L] a manqué à son obligation contractuelle.

Sur le chauffage solaire

Le bail litigieux contient une mention manuscrite selon laquelle « le bailleur assure l’entretien annuel du solaire ».

Selon facture du 15 mai 2021, du 14 avril 2022 et du 25 mars 2023, l’EIRL LECONTE ENERGIE est intervenue, notamment pour l’entretien de l’installation solaire. La facture du 14 avril 2022 fait apparaître que ce système a été arrêtée à la demande des locataires. Cela n’est pas contesté par les époux [E].

Aucun manquement à l’obligation d’entretien annuel n’apparaît ainsi caractérisé.

S’agissant du fonctionnement de ce chauffage, le rapport d’expertise amiable, intervenu le 18 mars 2023, n’est pas probant dès lors qu’il est constant que ce mode de chauffage avait été arrêté dès le mois d’avril 2022. De plus, ce rapport se contente d’énoncer « cette installation ne fonctionne pas correctement à la suite de son manque d’entretien » et que le comportement de Monsieur [L] qui ne s’est pas étendu sur le sujet et a précisé ironiquement que les chambres de l’étage étaient correctement chauffées, confirmait implicitement le défaut d’entretien (sic). En l’absence de constatation technique, cette pièce ne permet pas d’établir un défaut de fonctionnement du chauffage.

Ainsi, l’unique justificatif versé est l’attestation de Madame [J], selon laquelle « le chauffage solaire de la chambre du bas ne fonctionne que l’été. (l’entretien ?) ». Cette attestation, ne respectant pas le formalisme prévu par les articles 200 et suivants du code de procédure civile, n’apparaît pas suffisante pour établir un manquement du bailleur à son obligation contractuelle.

Ainsi aucun manquement sur ce point n’apparaît caractérisé.

Sur l’assainissement

Le rapport d’expertise amiable du 18 mars 2023 est non probant sur ce point, en ce qu’il se contente de rapporter les positionnements respectifs des parties sur ce point. Ainsi il est rapporté le « témoignage des sociétaires » et le positionnement du propriétaire « en toute bonne foi » (sic). La non-conformité est jugée comme « probable » (sic) par l’expert, sans qu’il explique ce qui lui permet cette conjecture.

Les locataires invoquent avoir subi plusieurs engorgements, avec des désagréments, notamment des refoulements d’excréments dans la douche, et une impossibilité d’utiliser les douches et toilettes mais sans en justifier, si ce n’est avec une attestation de madame [G], non conforme au formalisme prévu par les articles 200 et suivants du code de procédure civile, selon laquelle elle a « eu des problèmes avec la douche à cause de la fosse, souvent bouchée, jusqu’au mois de juin 2023. »

Monsieur [L] ne conteste néanmoins pas cet engorgement mais justifie d’une intervention de l’entreprise SCELLES TP du 30 avril 2023 ainsi que plusieurs interventions personnelles antérieures. Il est également justifié d’une intervention de la SARL [D] COUTURE pour une vidange de la fosse, laquelle est, en principe, à la charge des locataires (article IV de l’annexe du Décret n°87-712 du 26 août 1987).

Rien dans les pièces versées par les parties ne permet d’établir que ces engorgements proviennent d’une mauvaise installation, comme l’invoque les demandeurs, et non d’une mauvaise utilisation ou d’un mauvais entretien de la fosse, comme l’invoque le défendeur.

La demande sera donc rejetée sur ce point.

Sur le DPE

L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 impose qu’un diagnostic de performance énergétique soit annexé au contrat de location.

Néanmoins, selon la réponse ministérielle n°14422, la loi ne prévoit pas de sanction envers le bailleur, ni de nullité du contrat de location, en cas de non-fourniture du DPE. Le résultat du DPE, à savoir l’évaluation de la consommation d’énergie et des charges, n’est pas une garantie contractuelle et il n’est pas envisagé de rendre ce diagnostic opposable.

Ainsi, il résulte de la jurisprudence que le fait que le coût du chauffage soit supérieur à l’évaluation du DPE n’entraîne pas la responsabilité du bailleur.

Les locataires ont accepté de contracter malgré l’absence de ce DPE, fourni ultérieurement, sur leur sollicitation. Ils ne démontrent pas quel préjudice ils subiraient du fait de cette absence, dès lors qu’il ne s’agit pas d’une garantie contractuelle de consommation.

La responsabilité du bailleur ne peut donc être engagée sur ce fondement.

Sur les intrusions

Les demandeurs ne produisent aucune pièce permettant d’établir la réalité ou de quantifier les intrusions sur la partie louée de Monsieur [L]. Ce dernier ne conteste cependant pas leur matérialité, tout en précisant qu’il se rendait dans deux locaux, non loués aux demandeurs.

La photo aérienne versée par les demandeurs est trop peu lisible pour identifier les locaux mitoyens dont il serait question. Ceux-ci peuvent être identifiés via le rapport d’expertise amiable.

Le contrat de bail ne fait mention d’aucun local ou dépendance qui serait loué. Cependant, il ne fait pas non plus mention d’une servitude de passage, invoquée par le défendeur. Dès lors que ce local mitoyen se trouvait au sein de la parcelle, en théorie fermée par un portail, il appartenait, sauf mention contraire et expresse, à l’espace loué dans le contrat de location. Cela est également corroboré par le fait qu’il est constant que les consorts [E] avaient la possibilité d’utiliser cet espace de stockage.

L’attestation de l’ANAH versée par le bailleur, non-opposable aux défendeurs, est sans incidence sur ce point.

Un manquement du bailleur à son obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement est ainsi caractérisée.

Sur le préjudice

Deux manquements apparaissent ainsi caractérisés : le défaut de réparation du portail et les intrusions du bailleur sur le terrain, sans que la récurrence de celles-ci ne soit établie.

S’agissant du portail, il convient de prendre compte de la situation de handicap de Madame [E] qui rendait d’autant plus difficile une manipulation d’un portail abimé.

Ces éléments conduisent à évaluer le préjudice des demandeurs à une somme de 600 euros.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [L], succombant, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [L], condamné aux dépens, devra verser aux demandeurs une somme de 1000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Rien ne commande en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire qui sera ainsi constatée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal Judiciaire, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [D] [L] à payer à Monsieur [I] [E] et à Madame [K] [H] épouse [E], ensemble, la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Monsieur [I] [E] et à Madame [K] [H] épouse [E] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [D] [L] à payer à Monsieur [I] [E] et à Madame [K] [H] épouse [E], ensemble, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE la demande de Monsieur [D] [L] formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNE Monsieur [D] [L] aux entiers dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à dispsition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION