TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 7]

[Localité 5]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/442

RG n° : N° RG 25/00580 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CQKN

S.A. BATIGERE HABITAT

venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA [Adresse 8], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité

RCS [Localité 10] N° 645 520 164

C/

[U]

JUGEMENT DU 06 Octobre 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT

venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA [Adresse 8], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité

RCS [Localité 10] N° 645 520 164

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [U]

né le 12 Novembre 1976 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 6]

comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 8 juillet 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 décembre 2007, la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE NORD-EST a donné à bail à Monsieur [K] [U] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 246,25 euros et une provision sur charges mensuelle de 72,94 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle a été saisie de la situation du locataire le 27 février 2024.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat a été délivré à Monsieur [K] [U] en date du 26 juin 2024.

Par décision du 09 juillet 2024, la commission de surendettement des particuliers de Meurthe-et-Moselle a déclaré recevable la demande déposée par Monsieur [K] [U].

Par décision du 05 décembre 2024, la même commission a imposé des mesures de traitement de la dette locative au profit de Monsieur [K] [U].

Par exploit de commissaire de justice du 07 mai 2025, dénoncé le même jour au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA d’HLM BATIGERE NORD-EST, a fait assigner Monsieur [K] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :

constater la résiliation du bail en raison de la clause résolutoire, ordonner en conséquence l’expulsion du locataire ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration du délai de deux mois prévu aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [K] [U] à lui payer :la somme de 4 166,60 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers et charges impayés au 16 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,une indemnité d’occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré et ce, jusqu’à son départ effectif des locaux concernés et avec intérêts de droit,la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner le défendeur au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 08 juillet 2025, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes et actualisé sa demande en paiement à la somme de 3 954,61 euros selon décompte arrêté au 04 juillet 2025. Elle a fait valoir que Monsieur [K] [U] n’avait pas respecté les mesures imposées par la commission de surendettement et qu’elle avait en conséquence dénoncé le plan de surendettement.

Monsieur [K] [U] a expliqué qu’il était en arrêt de travail suite à un accident du travail, que ses ressources dépendaient du traitement de ses droits par la caisse primaire d’assurance maladie et que les paiements avaient pris du retard, ce qui avait déséquilibré son budget. Il a proposé d’apurer la dette au moyen de versements mensuels de 200 euros en plus du loyer courant. Il a précisé que ses revenus, consistant en des indemnités journalières versées par la sécurité sociale, s’élevaient à 1 800 euros par mois.

La décision a été mise en délibéré au 06 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 07 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

L’assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la loi applicable au contrat de bail

Conformément à l’article 9 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 réformant le droit des contrats, modifié par l’article 16 III de la loi n°2018-287 du 20 avril 2018 ratifiant cette ordonnance, les contrats conclus avant le 1er octobre 2016 restent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public.

En l’espèce, il est constant que les parties ont convenu d’un contrat de bail le 14 décembre. Ainsi, compte tenu des dispositions transitoires précitées, il convient de faire application au cas d’espèce des dispositions du code civil applicables aux contrats conclus avant le 1er octobre 2016.

Sur la demande aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article L. 722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires.

En l’espèce, un commandement de payer les loyers et charges, rappelant la clause résolutoire, les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi 90-449 du 31 mai 1990 modifié, a été adressé le 26 juin 2024 au défendeur pour un arriéré de loyers et de charges de 3346,54€.

Or, il résulte des pièces produites que Monsieur [K] [U] a saisi la commission de surendettement d’une demande tendant au traitement de sa situation de surendettement et que celle-ci a été déclarée recevable le 09 juillet 2024.

Il convient de rappeler qu’en application des articles L722-2 et L722-5 du code de la consommation, la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement, suspend de plein droit les mesures d’exécution et fait interdiction au débiteur de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité et de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire, née antérieurement à ladite décision.

Il en résulte donc, pour le débiteur, l’interdiction de payer sa dette de loyer dont l’exigibilité est antérieure à la décision de recevabilité.

En l’espèce, la décision de recevabilité ayant été rendue le 9 juillet 2024, le caractère fautif de la non régularisation dans le délai de deux mois des causes du commandement de payer, ne peut donc pas être retenu à l’encontre de Monsieur [U], qui avait interdiction de payer les créances antérieures au 9 juillet 2024.

La dénonciation, par le bailleur, du plan de surendettement ne saurait relever cette interdiction a posteriori.

En conséquence, la société BATIGERE HABITAT sera déboutée de sa demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes, à savoir l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la dette locative

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24 V de la même loi dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1315 ancien du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte versé aux débats, arrêté au 04 juillet 2025, que Monsieur [K] [U] reste devoir la somme de 3 686,33 euros à cette date au titre des loyers et charges (échéance de juillet 2025 non incluse), déduction faite de la somme de 268,28 euros incluse dans le décompte au titre des frais de commandement et d’assignation dont le sort sera traité dans les dépens.

Le défendeur n’apporte aucun élément pour contester cette somme et ne rapporte pas davantage la preuve d’un paiement libératoire.

Il convient par ailleurs de constater que la société BATIGERE a dénoncé le plan de surendettement imposé par la commission le 5 décembre 2024.

En conséquence, au vu de ces éléments, Monsieur [K] [U] sera condamné à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 3 686,33 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1244-1 ancien du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 (ancien article 1244-1) du code civil.

En l’espèce, Monsieur [K] [U] a proposé d’apurer la dette locative au moyen de versements mensuels de 200 euros en plus du loyer courant.

Il convient de constater que Monsieur [K] [U] a repris le paiement du loyer et des charges courants.

En outre, sa proposition lui permet de régler sa dette locative dans le délai de trois ans, maximum prévu par la loi.

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu d’accorder à Monsieur [K] [U] des délais de paiement conformément aux modalités fixées dans le présent dispositif.

Il est toutefois rappelé que le loyer courant reste exigible dans les termes du contrat de bail et que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité entraînera la déchéance du terme ainsi que l’exigibilité immédiate du solde restant dû.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [U], succombant au principal, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [U] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 150 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE l’action de la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA d’HLM BATIGERE NORD-EST, recevable ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT de sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail et par voie de conséquence de sa demande d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Monsieur [K] [U] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 3 686,33 euros au titre des loyers et charges selon décompte arrêté au 04 juillet 2025 (échéance de juillet 2025 non incluse), ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE le sursis à l’exécution des poursuites ;

AUTORISE Monsieur [K] [U] à se libérer de sa dette en 18 mensualités de 200 euros, le premier versement devant intervenir, sauf accord des parties, dans le mois suivant la signification de la présente décision, et la dernière mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que pendant ce délai, les sommes dues ne produiront aucun intérêt ;

DIT que durant ce délai, les mensualités devront être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [K] [U] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

CONDAMNE Monsieur [K] [U] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge