TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

N° RG : N° RG 25/00287 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JILA

Minute N°

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 07 Mai 2026

Nous, Marie-Ange LE GALLO, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de CAEN

Assistée de Véronique ACCARD, Greffier

Tenant audience publique de RÉFÉRÉ

ENTRE

DEMANDEUR(S)

Monsieur [V] [N]

né le [Date naissance 1] 1952 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jérôme MARAIS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 18

Madame [H] [M] épouse [N]

née le [Date naissance 2] 1964 à [Localité 3] (93), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jérôme MARAIS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 18

ET

DÉFENDEUR(S)

S.A.S. A.R.F. dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Grégoire BOUGERIE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 11

S.A.R.L. TECHN’EAU DIAG

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Catherine FOUET, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 103

LE

COPIE EXÉCUTOIRE et EXPÉDITION à

M^e Grégoire BOUGERIE – 11, M^e Marie BOURREL – 23, Maître Noël PRADO de la SELARL COTE JOUBERT PRADO, M^e Scheherazade FIHMI – 81, M^e Catherine FOUET – 103, M^e Jérôme MARAIS – 18, M^e Jean-jacques SALMON – 70

EXPÉDITIONS à

Monsieur [J] [T]

né le [Date naissance 3] 1952 à [Localité 4], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Marie BOURREL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 23

SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 5] pris en la personne de son syndic le [U] [C] [Q] [X], dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Jean-jacques SALMON, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70

Compagnie d’assurance GAN

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Noël PRADO de la SELARL COTE JOUBERT PRADO, avocats au barreau de LISIEUX, vestiaire :

S.A.S. [U] [C] [Q] [X], dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Scheherazade FIHMI, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 81

Société GENERALI IARD

dont le siège social est sis [Adresse 9]

non représentée

Monsieur [P] [L]

né le [Date naissance 4] 2002 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 6]

non représenté

DEBATS

Après que les parties ou leurs conseils ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l’audience publique du 12 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 07 mai 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCEDURE

Vu les assignations délivrées les 05, 12 et 19 mai 2025 par M. [V] [N] et Mme [H] [N] à M. [J] [T], au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] pris en la personne de son syndic le [U] [C] [Q] [X], à la compagnie d’assurance GAN prise en qualité d’assureur de responsabilité civile de l’immeuble [Adresse 10], à la société par actions simplifiée [U] [C] [Q] [X] pris en qualité de gestionnaire locatif de l’appartement situé [Adresse 5] et de syndic de copropriété de la résidence [Adresse 5], à la société Generali Iard prise en qualité d’assureur de responsabilité civile professionnelle de la société [C] [Q] [X], ainsi qu’à M. [P] [L] ;

Vu les assignations de mise en cause délivrées les 12 et 13 août 2025 par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] [Adresse 5] à la société par actions simplifiée ARF et à la société à responsabilité limitée Techn’eau Diag ;

Les deux procédures ont fait l’objet d’une jonction et sont désormais référencées sous le seul numéro RG 25-287.

A l’audience du 12 mars 2026, M. [V] [N] et Mme [H] [N], représentés par leur conseil, sollicitent, outre que soient réservés les dépens, la désignation d’un expert judiciaire avec pour mission principale de constater et analyser les désordres affectant leur appartement situé [Adresse 5] à [Localité 1] dont ils sont propriétaires et pour lequel ils ont confié la gestion locative au [U] [C] [Q] [X].

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son conseil, émet les protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise sollicitée et demande à ce que les opérations d’expertise soient déclarées communes et opposables aux sociétés ARF et Techn’eau Diag. Il demande, par ailleurs, à ce que les dépens soient réservés.

M. [J] [T], par l’intermédiaire de son conseil, émet les protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise sollicitée et demande à ce que les dépens soient réservés.

Le cabinet [C] [Q] [X], représenté par son conseil, émet les protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise sollicité. Il demande, par ailleurs, la condamnation solidaire de M. [N] et de Mme [N] à lui régler la provision de 1.189,86 euros au titre des dépenses engagées ainsi que la provision de 1.000 euros à titre d’indemnisation de la rupture abusive du contrat de mandat de gestion. De plus, il demande la condamnation solidaire de ceux-ci à communiquer dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance la facture des travaux de remise en état de leur appartement postérieurement à juillet 2024, le justificatif de toutes les indemnités versées par leur assurance propriétaire non-occupant depuis septembre 2022, la déclaration de sinistre régularisée lors du dégât des eaux d’avril 2025, le mandat de gestion confié à l’agence ORPI et le contrat de bail consenti à M. [L], et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’expiration d‘un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance. Enfin, il demande la condamnation solidaire de M. [N] et de Mme [N], outre les dépens, à lui régler la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société ARF, représentée par son conseil, émet les protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise sollicitée. Elle s’en rapporte à justice sur la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] tendant à lui voir déclarer communes et opposables les opérations d’expertise et propose un libellé de la mission de l’expert. Enfin, elle demande qu’il soit statué ce que de droit quant aux dépens.

La société Techn’Diag, représentée par son conseil, émet les protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise sollicitée et demande la condamnation du cabinet [C] [Q] [X] à lui régler les deux factures de 564 euros et 468 euros à titre provisionnel. A titre subsidiaire, elle demande la condamnation de M. et Mme [N] au règlement de ces deux factures à titre provisionnel. Enfin, elle demande que soient réservés tous droits et moyens des parties.

La compagnie d’assurance GAN est également représentée par son conseil.

M. [P] [L] et la société Generali Iard, bien que régulièrement assignés, ne sont ni présents ni représentés.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est constant que les dispositions de l’article 146 du même code, prévoyant qu’aucune mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve, ne s’appliquent pas lorsque le juge est saisi, comme en l’espèce, avant tout procès au fond, d’une demande d’expertise.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées, et notamment du rapport d’intervention de la société ARF du 22 septembre 2023, la présence d’auréoles d’humidité sur la cloison de la cuisine donnant sur la salle d’eau de l’appartement de M. [N], ainsi qu’au plafond de cette salle d’eau et en partie basse du cabinet de toilette. Une baisse de pression a également été constatée ainsi que de la moisissure sur les joints ciment et silicone de la douche.

De plus, il est relevé dans le rapport de recherche de fuite du 23 mai 2024 établi par la société Techn’eau Diag la présence importante d’humidité sur une zone située dans la cloison séparative entre la cuisine et la salle de bain et la pièce principale de l’appartement de M. [N].

Le rapport de recherche de fuite du 09 juillet 2024 établi par cette même société mentionne en outre la présence de traces d’infiltration d’eau notamment en pied de mur derrière la machine à laver de l’appartement de M. [N] et des traces d’humidité au sol.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], M. [J] [T], la compagnie d’assurance GAN, le cabinet [C] [Q] [X], la société ARF, la société Techn’Diag et la compagnie d’assurance GAN ne s’opposent pas formellement à la demande d’expertise.

M. [P] [L] et la société Generali Iard, absents à l’audience, ne sont, quant à eux, pas en mesure de s’opposer à la demande d’expertise sollicitée.

Dès lors, en raison de l’impossibilité à ce stade de tendre vers un accord amiable et de bénéficier d’une analyse contradictoire des désordres dénoncés, la demande d’expertise judiciaire n’apparaît manifestement pas infondée. Il y sera en conséquence fait droit dans les termes du dispositif de la présente décision.

En outre, les sociétés ARF et Techn’Eau étant intervenues pour établir des rapports de recherche de fuite que M. [N] entend notamment contester, il conviendra de leur déclarer communes et opposables les opérations d’expertise.

Sur les demandes de condamnation provisionnelle

Sur la demande de condamnation provisionnelle au titre des dépenses engagées présentée par le cabinet [C] [Q] [X]

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le [U] [C] [Q] [X] sollicite la condamnation solidaire de M. [N] et de Mme [N] à lui verser la somme de 1.189,86 euros au titre des deux factures datées des 15 juillet 2024 et 05 juin et 15 juillet 2024, ce à quoi s’opposent ces derniers.

Il ressort des pièces communiquées, et notamment du rapport de recherche de fuite du 09 juillet 2024, que le demandeur à ce rapport est le cabinet [C] [Q].

De plus, les factures établies par la société Techn’eau Diag les 05 juin et 15 juillet 2024 sont, toutes les deux, directement adressées au « [U] [C] [Q] [X] ». Quant à la facture dressée par la société Lezoray et datée du 15 juillet 2024, elle est adressée aussi bien à « [N] » qu’au cabinet « [C] [Q] [X] ».

Ces éléments constituent une contestation sérieuse à la demande de paiement provisionnel formée par le cabinet [C] [Q] [X] à l’encontre de M. et Mme [N].

Dès lors, la demande de paiement provisionnel formée par le cabinet [C] [Q] [X] se heurtant à une contestation sérieuse ne permettant au juge des référés d’y faire droit, il en sera en conséquence débouté.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au titre d’indemnisation de la rupture abusive du contrat de mandat de gestion présentée par le cabinet [C] [Q] [X]

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le [U] [C] [Q] [X] sollicite la condamnation solidaire de M. [N] et de Mme [N] à lui verser la somme de 1.000 euros au titre de la rupture abusive du contrat de mandat de gestion, ce à quoi s’opposent ces derniers.

Le contrat de mandat de gestion immobilière conclu le 09 août 2021 entre M. et Mme [N] et le cabinet [C] [Q] [X] stipule que celui-ci est conclu pour une durée de douze mois à compter du jour de sa signature, soit à compter du 09 août 2021, et renouvelable par tacite reconduction par période de douze mois, sauf dénonciation par l’une ou l’autre des parties à l’expiration de l’une des périodes de reconduction, sous réserve d’un préavis de trois mois.

Or, force est de constater que M. et Mme [N] ne rapportent pas la preuve, qui leur incombe, d’avoir respecté le préavis de trois mois tel que prévu au contrat pour mettre un terme à celui-ci.

Si ces derniers expliquent s’opposer à la demande de condamnation provisionnelle qui leur est faite au motif que le cabinet [C] [Q] [X] aurait commis des manquements et engagerait ainsi sa responsabilité, aucun élément ne permet à ce stade de la procédure de confirmer avec certitude leurs allégations.

Dans ces conditions, la demande en condamnation provisionnelle présentée par le cabinet [C] [Q] [X] apparaît certaine et sérieuse et il conviendra de condamner solidairement M. et Mme [N] à régler à ce dernier la somme provisionnelle de 1.000 euros pour rupture abusive du contrat de mandat de gestion.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au titre du règlement de deux factures présentée par la société Techn’eau Diag

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, les factures numéros 24-07-1235 et 24-06-1175 du 15 juillet 2024 et du 05 juin 2024 d’un montant de 564 euros et 468 euros sont, toutes les deux, établies à destination du cabinet [C] [Q] [X].

Ce dernier ne conteste pas avoir fait appel à l’intervention de la société Techn’Eau Diag pour réaliser des rapports de recherche de fuite.

Dès lors, il n’existe pas de contestation sérieuse à l’obligation pesant sur le cabinet [C] [Q] [X] de payer ces deux factures et il sera en conséquence condamner à régler à la société Techn’Eau Diag les sommes de 564 euros et 468 euros à titre provisionnel, à charge pour lui d’en réclamer ensuite l’éventuel recouvrement auprès de M. et Mme [N] devant la juridiction du fond.

Sur la demande de communication de pièces

Aux termes de l’article 138 du code de procédure civile, auquel renvoie l’article 142 du même code, si, dans le cours d’une instance, une partie entend faire état d’un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n’a pas été partie ou d’une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l’affaire d’ordonner la délivrance d’une expédition ou la production de l’acte ou de la pièce.

L’article 139 prévoit que le juge, s’il estime cette demande fondée, ordonne la délivrance ou la production de l’acte ou de la pièce, en original, en copie ou en extrait selon le cas, dans les conditions et sous les garanties qu’il fixe, au besoin à peine d’astreinte.

En l’espèce, le cabinet [C] [Q] [X] sollicite la condamnation de M. et Mme [N] à communiquer différentes pièces, ce à quoi s’opposent ces derniers, indiquant qu’il appartiendra à l’expert judiciaire de déterminer si les documents sollicités sont indispensables ou non dans le cadre des opérations d’expertise.

M. et Mme [N] ne contestent pas avoir en leur possession les documents sollicités par le cabinet [C] [Q] [X] alors même que ces documents apparaissent utiles dans le cadre du litige concerné.

Dès lors, il conviendra de condamner M. et Mme [N] à produire, à l’expert judiciaire ou aux débats, la facture des travaux de remise en état de leur appartement postérieurement à juillet 2024, le justificatif de toutes les indemnités versées par leur assurance propriétaire non-occupant depuis septembre 2022, la déclaration de sinistre régularisée lors du dégât des eaux d’avril 2025, le mandat de gestion confié à l’agence ORPI et le contrat de bail consenti à M. [L].

En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande d’astreinte présentée par le cabinet [C] [Q] [X], au motif qu’il sera fait confiance à M. et Mme [N] pour transmettre dans les meilleurs délais les documents attendus.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. et Mme [N], demandeurs à la mesure d’expertise, seront condamnés solidairement aux dépens de la présente instance.

De plus, il n’apparaît pas inéquitable de débouter le cabinet [C] [Q] [X] de sa demande de condamnation formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, statuant en matière de référés, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, par application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais, dès à présent,

CONDAMNONS, à titre provisionnel, solidairement M. [V] [N] et Mme [H] [M] épouse [N] à régler à la société [U] [C] [Q] [X] la somme de 1.000 euros au titre de la rupture abusive du contrat de mandat de gestion ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, la société [U] [C] [Q] [X] à régler à la société Techn’Eau Diag les sommes de 564 euros et 468 euros correspondant aux deux factures des 15 juillet 2024 et 05 juin 2024 ;

ENJOIGNONS à M. [V] [N] et Mme [H] [M] épouse [N] de communiquer à l’expert judiciaire ou aux débats, la facture des travaux de remise en état de leur appartement postérieurement à juillet 2024, le justificatif de toutes les indemnités versées par leur assurance propriétaire non-occupant depuis septembre 2022, la déclaration de sinistre régularisée lors du dégât des eaux d’avril 2025, le mandat de gestion confié à l’agence ORPI et le contrat de bail consenti à M. [L] ;

DEBOUTONS la société [U] [C] [Q] du surplus de ses demandes ;

ORDONNONS une expertise et désignons pour sa prise en charge M. [W] [E] ([Courriel 1]), expert près la cour d’appel de Caen, avec pour mission de :

— Se faire remettre tous documents afférents au litige et entendre tous sachant,

— Se rendre sur les lieux ([Adresse 12] ) après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— Constater les désordres dénoncés (copie de l’assignation),

— Fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre au juge de déterminer le cas échéant l’origine des désordres constaté,

— Dire si les désordres, malfaçons, non-façons et non-conformités relevés résultent de défauts d’exécution, de défauts de conception, de non-conformités contractuelles ou aux règles de l’art ou, plus généralement, de toutes autres causes;

— Dire si ces désordres, malfaçons, non-façons et non-conformités compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination,

— Fournis tous éléments techniques et de fait de nature à permettre au juge de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues, et notamment donner son avis sur les investigations menées par les sociétés ARF et Techn’Eau Diag ;

— Indiquer les travaux de réfection à engager,

— Évaluer le coût de ces travaux,

— Évaluer, le cas échéant, les préjudices subis, en distinguant les dommages initiaux des dommages actuels et de ceux survenus ou aggravés entre l’intervention de la société ARF et l’intervention de la société Techn’Eau Diag,

— Apporter toutes précisions utiles à la solution du litige

FAISONS injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

RAPPELONS que l’article 276 du code de procédure civile dispose que lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qui ont été présentées antérieurement, l’expert étant fondé le cas échéant à ne pas tenir compte des observations écrites qui n’auraient pas été reprises par les parties ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 276 du code de procédure civile, l’expert peut remettre son rapport lorsque les parties n’ont pas produit, dans les délais impartis par l’expert, les pièces demandées ou leurs observations ;

DISONS que l’expert désigné déposera, après un pré-rapport adressé aux parties avec un délai pour leurs réponses éventuelles d’au moins six semaines, son rapport écrit, en double exemplaire, au greffe du tribunal judiciaire de CAEN dans les NEUF MOIS de l’avis de versement de la consignation, et au plus tard avant le 07 février 2027, terme de rigueur, et qu’il en adressera une copie à chaque partie ;

DISONS que l’expert sera remplacé sur simple requête des parties en cas de refus ou d’empêchement de celui-ci par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

DISONS qu’en cas de difficultés faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission ou si une extension s’avérait nécessaire, de même qu’en cas de survenance ou d’annonce de pourparlers transactionnels, d’insuffisance manifeste de la provision allouée, ou de retard prévisible dans le respect du délai imparti pour le dépôt du rapport, l’expert en avisera le magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

RAPPELONS qu’en application des dispositions de l’article 282 al 5 du code de procédure civile, l’expert devra lors du dépôt de son rapport accompagner celui-ci de sa demande de rémunération et avoir adressé celle-ci aux parties afin de justifier par tout moyen la date d’accomplissement de cette formalité ;

DISONS que M. [V] [N] et Mme [H] [M] épouse [N] devront consigner à la régie des avances et des recettes du tribunal judiciaire de CAEN la somme globale de 3. 000 € (trois mille euros) à titre provisionnel, à valoir sur les frais et honoraires de l’expert et ce, avant le 07 juillet 2026 ;

DISONS qu’à défaut de consignation dans les délais impartis, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

INDIQUONS que l’expert procédera à sa mission dès qu’il sera avisé du versement de la consignation ci-dessus fixée ;

COMMETTONS, pour suivre les opérations d’expertise, le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

CONDAMNONS solidairement M. [V] [N] et Mme [H] [M] épouse [N] aux dépens de la présente instance ;

DEBOUTONS le cabinet [C] [Q] [X] de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que cette décision est de droit exécutoire par provision ;

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par la première vice-présidente et le greffier.

La greffière, La première vice-présidente,

Véronique ACCARD Marie-Ange Le Gallo