TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX02]

N° RG 24/04437 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JCBJ

Minute : 2026/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 14 Janvier 2026

[Z] [M]

C/

[E] [T]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e David ALEXANDRE – 70

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [E] [T]

M^e David ALEXANDRE – .70

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [M]

né le 21 Août 1940 à [Localité 9], demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e David ALEXANDRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [T]

né le 03 Août 1988 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6] – Chez Madame [T] [P] [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 13 Mai 2025

Date des débats : 06 Novembre 2025

Date de la mise à disposition : 14 Janvier 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 6 avril 2012, M. [Z] [M] a donné à bail à M. [E] [T] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 290 euros, outre le règlement d’une provision mensuelle pour charges de 95 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 290 euros.

Par jugement du 23 février 2017, le tribunal d’instance de Caen a notamment constaté la résiliation de plein droit du bail liant M. [Z] [M] à M. [E] [T] à la date du 11 juin 2016, ordonné à défaut de libération volontaire des lieux l’expulsion de ce dernier, condamné M. [E] [T] à payer à M. [Z] [M] la somme de 1 604,41 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 6 janvier 2017 ainsi que, condamné M. [E] [D] à verser à M. [Z] [M] une indemnité d’occupation, fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à la libération effective des lieux.

Suivant assignation signifiée par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2024, M. [Z] [M] a fait assigner M. [E] [T] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen aux fins de le voir condamner à lui payer la somme de 6 787,09 euros au titre des réparations locatives et consommation d’eau chaude, celle de 500 euros pour résistance abusive, et celle de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 17 juillet 2025, le juge de contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen a, par jugement avant dire droit, ordonné la réouverture des débats, enjoint M. [Z] [M] de produire le jugement ayant prononcé l’expulsion de M. [E] [T], un compte des sommes dues expurgé des sommes bénéficiant déjà d’un titre exécutoire, un décompte des sommes dues au titre des consommations d’eau chaude, exhaustif et déduisant notamment les provisions sur charges, accompagné des justificatifs nécessaires ainsi qu’enjoint M. [Z] [M] de faire signifier ces nouveaux documents par acte de commissaire de justice à M. [E] [T], tout en lui signifiant la nouvelle date de comparution à l’audience et réservé l’ensemble des demandes et des dépens.

À l’audience de réouverture des débats du 6 novembre 2025, M. [Z] [M], représenté par son conseil s’en référant à ses conclusions déposées à l’audience, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en portant sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 800 euros et en ajoutant solliciter la condamnation de M. [E] [T] au paiement des dépens, en ce compris le coût de la sommation s’il y a lieu, de l’assignation et de la signification des documents et de la date de l’audience de renvoi à M. [E] [T].

M. [E] [T], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des sommes dues au titre du décompte de sortie

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [Z] [M], sollicite la condamnation de M. [E] [T] au paiement de la somme de 6 787,09 euros, décomposée comme suit :

– 5 154,24 euros au titre de la régularisation des charges liées à la consommation d’eau chaude ;

– 1 632,85 euros au titre des réparations locatives.

Au soutien de ses prétentions, M. [Z] [M] produit aux débats :

– l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 14 mai 2012 ;

– le procès-verbal de constat des lieux dressé par commissaire de justice le 20 septembre 2023 ;

– un décompte de répartition des charges de copropriété daté du 5 décembre 2023, portant sur la période du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 ;

– une photographie floue de compteur, laquelle n’est ni datée, ni géolocalisée, outre qu’il est impossible de savoir sur quoi porte le compteur en question ;

– une facture du 11 octobre 2023 établie par la SARL [J] portant sur la somme totale de 3 392,40 euros ;

– une facture du 20 octobre 2023 établie par la SARL Fourey Peinture portant sur la somme totale de 3 421,98 euros ;

– un décompte locatif arrêté au 26 novembre 2024 portant sur la période du 1er décembre 2019 au 31 août 2023, terme d’août 2023 inclus ;

– un décompte locatif arrêté au 11 août 2025 portant sur la période du 1er décembre 2019 au 31 août 2023, terme d’août 2023 inclus ;

– le jugement du tribunal d’instance de Caen rendu le 23 février 2017.

Au titre de la régularisation des charges réelles récupérables

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, il ressort des débats qu’aucun justificatif de la somme réclamée au titre d’une prétendue régularisation des charges réelles liées à la consommation d’eau chaude n’est produit aux débats, en ce qu’il n’est ni démontré de la réalité de la consommation d’eau chaude, ni rapporté du coût de cette dernière.

En effet, si le bailleur prétend que le locataire sortant a consommé 236 m³ (représentant 358 m³ selon le relevé de compteur au départ du locataire – 122 m³ selon la consommation d’eau chaude prise en compte au 31 mars 2023) d’eau chaude entre le 1er avril 2023 et sa sortie effective des lieux, il ne le démontre cependant pas ; et ce, dans la mesure notamment où le procès-verbal de constat des lieux dressé par commissaire de justice après le départ du locataire ne fait pas mention d’un relevé de compteur d’eau chaude de 358 m³ comme prétendu mais relève, dans les toilettes, la présence d'« un compteur avec l’inscription 258,067 m³ » sans qu’il ne soit mentionné sur quoi porte ledit compteur et dans la cuisine la présence d'« un compteur d’eau froide affichant 104,350 m³ et un compteur d’eau chaude affichant 37,322 m³ » ; en outre, la photographie du compteur produite aux débats n’est pas insérée dans le procès-verbal de constat, de sorte qu’elle n’est pas probante ; par ailleurs, contrairement à ce qu’il prétend le bailleur ne produit aucun décompte des charges de copropriété, lesquelles incluent les charges liées à la consommation d’eau chaude, pour la période précitée ; enfin, le bailleur ne justifie pas non plus du coût de ladite consommation d’eau chaude, dans la mesure où il produit lui-même un calcul de ce coût estimé, en ramenant la somme précédemment due par le locataire sortant pour la période du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 au m² et en l’augmentant arbitrairement de 15 %.

Par conséquent, M. [Z] [M] sera débouté de sa demande de ce chef.

Au titre des réparations locatives

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de ce texte, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

En l’espèce, il s’infère des conclusions du conseil de M. [Z] [M] que, la somme de 1 632,85 euros dont il sollicite la condamnation de M. [E] [T] au titre des réparations locatives se répartie comme suit :

– 745,80 euros pour la facture [J] ;

– 887,05 euros pour la facture FOURREY ;

– 106,33 euros pour la facture APAEI .

Tout d’abord, force est de constater qu’une erreur manifeste de calcul a été commise et ce, dans la mesure où l’addition de ces sommes n’est pas égale à 1 632,85 euros ; néanmoins, il y a lieu de se référer à la somme portée dans le dispositif des conclusions de M. [Z] [M], soit 1 632,85 euros.

En outre, si M. [Z] [M] produit au soutien de ses demandes, 2 factures aux fins d’évaluation des sommes sollicitées, la 3ème facture évoquée précédemment (établie par l’APAEI) est manquante.

Par ailleurs, si M. [Z] [M] étaye effectivement ses demandes par 2 factures, celles-ci portent sur des sommes supérieures aux sommes sollicitées par le bailleur (3 392,40 euros pour la facture SARL [J] pour une demande à hauteur de 745,80 euros et 3 421,98 euros pour la facture SARL Fourey Peinture pour une demande à hauteur de 887,05 euros) qui ne vise pour autant pas expressément les postes de réparations ou dégradations locatives sur lesquels il entend obtenir réparation.

De sorte, qu’il ne peut pas être procédé à la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, dans la mesure où M. [Z] [M] ne vise pas et ne s’explique pas sur les postes de réparations locatives pour lesquels il entend obtenir réparation du préjudice subi.

En conséquence, M. [Z] [M] sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, M. [Z] [M] n’a pas démontré aux débats la réalité de la consommation d’eau chaude, ni rapporté du coût de cette dernière, pas plus qu’il n’est justifié des réparations locatives qu’il estime être imputables à M. [E] [T].

De sorte qu’aucun défaut de paiement, relatif aux charges et aux réparations locatives, n’est imputable au locataire sortant.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z] [M], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût de l’assignation et de la signification adressés à M. [E] [T].

M. [Z] [M] sera dès lors débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

REJETTE la demande en paiement au titre des réparations locatives et charges liées à la consommation d’eau formée par M. [Z] [M] à l’égard de M. [E] [T] ;

REJETTE la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée formée par M. [Z] [M] à l’égard de M. [E] [T] ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par M. [Z] [M] ;

CONDAMNE M. [Z] [M] au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût de l’assignation et de la signification adressés à M. [E] [T] ;

DÉBOUTE M. [Z] [M] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION