TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/04644 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JCRE

Minute : 2026/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 13 Février 2026

[Q] [Z]

C/

[G] [Y]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Alexandre CECCALDI – 74

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Alexandre CECCALDI – 74

M^e Frédéric GUILLEMARD – 39

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Monsieur [Q] [Z]

né le 26 Janvier 1976 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Frédéric GUILLEMARD, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 39

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [Y]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Alexandre CECCALDI, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 74

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER,

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 27 Mai 2025

Date des débats : 16 Décembre 2025

Date de la mise à disposition : 13 Février 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 17 avril 2001, Monsieur [G] [Y] a donné à bail à Monsieur [Q] [Z] un immeuble à usage d’habitation et un garage situé [Adresse 5], à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1800 francs.

Suivant acte sous seing privé du 31 janvier 2021, Monsieur [G] [I] a donné à bail au même locataire, Monsieur [Q] [Z], un garage situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 31 euros charges comprises.

Le 5 mars 2024, Monsieur [Z] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la SCI GILC3 et Monsieur [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Caen, statuant en référé, aux fins d’expertise judiciaire.

Le 27 septembre 2024, Monsieur [G] [Y] a fait délivrer un congé pour vendre à Monsieur [Q] [Z].

Par acte du 27 novembre 2024, Monsieur [Q] [Z] a fait délivrer une assignation à Monsieur [G] [Y] aux fins de voir annulé le congé pour vendre qui lui a été délivré.

Par ordonnance du 9 avril 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen a rejeté la demande d’expertise judiciaire de Monsieur [Z]. Ce dernier a interjeté appel de la décision.

A l’audience du 16 décembre 2025, Monsieur [Q] [Z], représenté, demande au juge des contentieux de la protection de

Ordonner un sursis à statuer dans l’attente des opérations d’expertise judiciaire ;Prononcer la nullité du congé pour vendre délivré par Monsieur [G] [Y] ;Condamner Monsieur [G] [Y] aux entiers dépens de l’instance ;Condamner Monsieur [G] [Y] à payer à Monsieur [Q] [Z] une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Il fonde sa demande d’annulation sur l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Il expose que le congé a été délivré dans un contexte où un premier congé pour motifs sérieux, invoquant des troubles anormaux du voisinage, avait déjà été délivré et contesté et où une procédure judiciaire est pendante entre les parties. Il indique que le prix indiqué dans le congé, soit 65 000 euros, est surévalué par rapport à l’estimation obtenue sur le site internet explore.data.gouv.fr qui permet de fixer un prix médian à 50 840 euros et par rapport à l’estimation immobilière qu’il a pu obtenir. Il conteste que Monsieur [G] [Y] ait une volonté de vendre. En effet, aucun panneau publicitaire, aucun mandat de vente, aucune annonce en ligne ni aucune visite ne sont justifiés. La seule démarche justifiée est la diffusion d’une offre de vente aux autres copropriétaires de l’immeuble, ce qui contrevient au monopole des agents immobiliers. Les seules attestations de témoins versées par le demandeur, émanant d’associés de ce dernier, ne constituent pas des justificatifs sérieux de démarches en vue de vendre l’appartement.

Monsieur [G] [Y], représenté, demande au juge des contentieux de la protection de

Débouter Monsieur [Q] [Z] de l’ensemble de ses demandes ; Condamner Monsieur [Q] [Z] au paiement d’une somme de 2000 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que conformément aux statuts de la SCI, les autres copropriétaires associés disposent d’un droit de propriété en cas de projet de cession. C’est pourquoi ces derniers ont été avisés du projet de vente. Deux copropriétaires se sont montrés intéressées, à condition que l’appartement soit vide de son locataire, ainsi que les attestations versées le confirment. Une agence immobilière a été contactée mais il a été convenu qu’en raison de la présence du locataire et de l’intérêt des autres copropriétaires, les démarches de publicité pour une vente serait retardées.

Le demandeur ne démontre pas que le prix proposé est surévalué. Celui-ci était soumis à une possible négociation et les pièces versées par le demandeur, établies de façon non contradictoire, sont insuffisantes à démontrer une volonté de fraude.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 13 février 2026.

Par note en délibéré du 29 janvier 2026, Monsieur [Q] [Z], à la demande du juge des contentieux de la protection, a communiqué l’arrêt rendu le jour même par la cour d’appel de [Localité 4] confirmant l’ordonnance de référé du 9 avril 2025 ayant rejeté la demande d’expertise judiciaire. Dans sa note en délibéré, Monsieur [Q] [Z] confirme que sa demande de sursis à statuer devient sans objet.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de sursis à statuer

Conformément aux articles 378 et suivants du code de procédure civile, le juge peut ordonner un sursis à statuer.

En l’espèce, Monsieur [Z] sollicitait un sursis à statuer dans l’attente des opérations d’expertise qu’il espérait voir ordonnées par la cour d’appel de [Localité 4].

Cette demande a été rejetée par l’arrêt rendu par la cour d’appel de [Localité 4] le 29 janvier 2026.

La demande de sursis à statuer devient donc sans objet.

Sur la validité du congé pour vendre délivré le 27 septembre 2026

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. […]

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu’au troisième degré inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au 1° de l’article L. 126-17 du code de la construction et de l’habitation.

Dans les cas de congés pour vente prévus à l’article 11-1, l’offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l’une des obligations relatives au congé pour vente d’un accord conclu en application de l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l’annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation. […]

V. – Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

La fraude ne se présume pas, de sorte qu’il appartient au preneur qui conteste la réalité du motif du congé de rapporter la preuve de l’absence d’intention de vendre du bailleur ou que l’offre de vente notifiée avait un prix volontairement dissuasif dans l’intention d’empêcher les locataires d’exercer leur droit légal de préemption.

En l’espèce, s’agissant du prix de la vente, le congé pour vendre proposait une reprise du bien à un prix de 65 000 euros. Pour justifier que cette proposition serait fixée à un prix volontairement dissuasif, Monsieur [Z] produit une copie d’écran du site explore.data.gouv.fr permettant de fixer un prix médian à 50 840 euros pour un bien de taille similaire dans le secteur. Il est également versé une estimation effectuée par un agent immobilier, exécutée à la demande unilatérale du demandeur, non contradictoire et sans que la méthodologie précise de cet avis ne soit détaillée, fixant le prix du bien entre 40 et 45 000 euros. La comparaison à un prix médian, rapporté au mètre carré, n’apparait pas être suffisamment probante pour remettre en cause la valorisation de l’offre de vente, celle-ci devant être fixée en fonction des caractéristiques propres du bien. Ainsi, seul l’avis de l’agence immobilière communiqué permet une éventuelle remise en cause du prix fixé dans l’offre. Or, un unique avis, effectué à la demande unilatérale du demandeur, n’apparait pas suffisant pour permettre à la juridiction d’évaluer comme notoirement dissuasif le prix proposé dans l’offre d’achat, étant au demeurant rappelé que cette offre est également soumise à la négociation.

S’agissant de la réalité du projet de vente. Monsieur [Z] reproche à son bailleur de ne pas avoir effectué un mandat de vente. Il estime que l’absence de démarche du défendeur démontre l’absence de réel projet de vente et donc la volonté frauduleuse de ce dernier, a fortiori dans le contexte contentieux qui les opposait. Effectivement, Monsieur [G] [Y] ne justifie pas de démarche de publicité ou de mandat de vente quant à ce bien. Néanmoins, il est justifié que les autres associés de la SCI ont été informés de ce projet de vente. Il est également justifié, via la réponse par courriel de l’agence immobilière, qu’une approche avec un agent immobilier a été effectuée. Deux attestations versées aux débats confirment que deux autres associés de la SCI ont fait preuve d’un intérêt pour l’appartement. Ces différents éléments sont remis en cause par le demandeur, lequel ne produit cependant aucun élément probatoire à l’appui de sa contestation. Or, c’est à ce dernier de démontrer que le congé pour vendre a été délivré dans un objectif de fraude à la loi.

Par ailleurs, il ne peut pas être reproché à Monsieur [G] [I] de vouloir attendre le départ de son locataire pour effectuer des visites ou publier des annonces quant à la vente de cet immeuble. A ce titre, il doit être rappelé qu’il est admis en jurisprudence que le bailleur, notamment quant il est opposé au locataire dans des démarches contentieuses, laissant penser qu’il ne veut pas quitter le logement, puisse attendre le départ du locataire pour effectuer ses démarches dans le but de trouver un acquéreur.

Ainsi, succombant dans la charge de la preuve qui lui appartient, monsieur [Z] sera débouté de sa demande d’annulation du congé pour vente.

Il sera néanmoins rappelé à Monsieur [I] que si par la suite, son congé ne devait effectivement pas être suivi de démarches pour une revente, il s’exposerait aux sanctions pénales ci-dessus indiquées.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Q] [Z], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [Q] [Z], condamné aux dépens, devra verser à Monsieur [I] une somme de 1000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Rien ne commande en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire qui sera ainsi constatée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE sans objet la demande de sursis à statuer de Monsieur [Q] [Z] ;

DEBOUTE Monsieur [Q] [Z] de sa demande d’annulation du congé pour vente délivré le 27 septembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [Z] à payer à Monsieur [G] [Y] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE la demande de Monsieur [Q] [Z] formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNE Monsieur [Q] [Z] aux entiers dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION