Expéditions le : Minute n°

Grosse :

JUGEMENT DU : 13 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00269 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F2PQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Mme [C] [X], munie d’un pouvoir

DÉFENDEURS

Madame [Z] [S] née [L]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparante en personne

Monsieur [U] [S]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

LE JUGE : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 18 Mars 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de M^me AIVALIOTIS, Greffière placée ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 13 Mai 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrats de baux des 5 et 9 juillet 2019, la SA MONT BLANC a donné en location à Mme [Z] [S] et M. [U] [S] un garage et un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer à Mme [Z] [S] et M. [U] [S] un commandement de payer la somme de 2 071,86 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2025, la SA MONT BLANC a fait assigner Mme [Z] [S] et M. [U] [S] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] pour lui demander de :

— à titre principal, constater au 19 septembre 2024 l’acquisition de la clause résolutoire, et par conséquent, la résiliation de plein droit des baux pour défaut de paiement des loyers et charges,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation des baux d’habitation et de garage aux torts exclusifs des locataires,

— dire et juger que Mme [Z] [S] et M. [U] [S] sont devenus occupants sans droit ni titre,

— ordonner de libérer les lieux qu’ils occupent sans droit ni titre depuis le 19 septembre 2024 de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à venir,

— dire que, faute par Mme [Z] [S] et M. [U] [S] de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la [Localité 5] publique, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de la signification par huissier d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1 à L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— dire qu’au cas où il serait procédé à une expulsion, le sort des meubles se trouvant sur les lieux sera réglé conformément aux articles L.433-1 à L.433-3 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement Mme [Z] [S] et M. [U] [S] à lui payer une indemnité d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

— fixer le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 548,66 euros pour le logement et 25,01 euros pour le garage, charges comprises,

— dire que cette indemnité d’occupation sera réévaluée comme le seraient les loyers qu’elle percevrait si les biens dont il s’agit étaient loués,

— condamner solidairement « à titre provisionnel » (sic) Mme [Z] [S] et M. [U] [S] à lui payer la somme de 3 639,75 euros, arrêtée au 16 décembre 2024,

— dire que cette somme portera des intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

— condamner in solidum Mme [Z] [S] et M. [U] [S] au paiement de la somme de 300 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante et non prévus par les dépens, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Mme [Z] [S] et M. [U] [S] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance dans lesquels seront compris notamment le coût du commandement de payer les loyers sus évoqués, le coût de l’assignation, l’ensemble des frais et dépens de mise à exécution, ainsi que les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les secrétariats des juridictions ou l’administration des impôts,

— rappeler que la décision à venir sera exécutoire de plein droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mars 2025 et renvoyée pour actualiser la situation de Mme [Z] [S].

A l’audience de renvoi du 18 mars 2026, la SA [Adresse 1], représentée par Mme [C] [X] munie d’un pouvoir valablement constitué, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3 372,43 euros au 6 février 2026. Elle explique que le paiement des loyers a repris depuis deux mois et que Mme [Z] [S] paye davantage que le montant du loyer. Par conséquent, la SA HLM MONT BLANC est d’accord pour que des délais de paiement lui soient accordés.

M. [U] [S] bien qu’assigné en l’étude du commissaire de justice, n’est ni présent, ni représenté.

Mme [Z] [S] comparaît en personne. Elle explique qu’elle est séparée de M. [U] [S], qu’elle a donc quitté temporairement le logement avec ses enfants, qu’elle est revenue en août 2024 et vit désormais seule dans le logement avec ses trois enfants. Elle indique que les impayés correspondent à la période où M. [U] [S] vivait seul dans le logement. Elle déclare qu’elle a retrouvé un emploi en CDD pour un salaire de 1 800 euros par mois. Elle ne reçoit pas de paiement au titre de la contribution à l’entretien et à l’éducation des enfants. Aussi, elle propose de payer 100 euros par mois, en plus du loyer courant.

La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir informé la CAF de la situation des locataires par courrier du 29 juillet 2024, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 janvier 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 janvier 2025 pour une première audience fixée au 12 mars 2025, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail signé par les locataires contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 19 juillet 2024, pour le défaut de paiement de la somme en principal de 2 071,86 euros, qui visait cette clause.

Le décompte arrêté au 28 février 2026 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 19 juillet 2024 et le 19 septembre 2024, la somme réclamée dans le commandement n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que les baux s’en sont donc retrouvés résiliés de plein droit à compter du 19 septembre 2024 et que Mme [Z] [S] et M. [U] [S] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Concernant le montant de la dette

Par application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Selon le dernier décompte fourni à l’audience par le bailleur, les locataires sont redevables d’une somme totale de 3 372,43 euros au titre des loyers et charges au 6 février 2026.

Il convient de déduire de cette somme les frais facturés, qui ne correspondent ni à des loyers ni à des charges impayés, soit la somme totale de 517,89 euros (187,45 euros de frais d’assignation + 139,74 euros de frais de commandement + 190,70 euros de frais d’assignation).

En conséquence, Mme [Z] [S] et M. [U] [S] seront condamnés solidairement à payer à la SA MONT BLANC la somme de 2 854,54 euros (3 372,43 – 517,89) au titre des loyers et charges dus à la date du 6 février 2026, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation sont suspendus ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte produit aux débats démontre que Mme [Z] [S] a repris le paiement du loyer courant.

Compte tenu de l’accord du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [Z] [S] et M. [U] [S] et leur permettre d’apurer leur dette par mensualités de 100 euros, et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les frais du procès

Mme [Z] [S] et M. [U] [S] succombant au principal seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Mme [Z] [S] et M. [U] [S] seront également condamnés in solidum à payer à la SA MONT BLANC une somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande en constatation de résiliation de bail de la SA MONT BLANC,

CONSTATE que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus les 5 et 9 juillet 2019 entre la SA MONT BLANC d’une part, et Mme [Z] [S] et M. [U] [S] d’autre part, portant sur un garage et un appartement situés [Adresse 3] à [Localité 3], sont réunies à la date du 19 septembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que Mme [Z] [S] et M. [U] [S] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [S] et M. [U] [S] à verser à la SA MONT BLANC, la somme de 2 854,54 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 6 février 2026, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE Mme [Z] [S] et M. [U] [S] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 28 échéances de 100 euros chacune et une 29e échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en supplément du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de Mme [Z] [S] et M. [U] [S] pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la [Localité 5] publique, l’intégralité de la somme restant due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable,

CONDAMNE, dans cette hypothèse, solidairement Mme [Z] [S] et M. [U] [S] à payer à la SA MONT BLANC, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges du logement, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est-à-dire du premier incident de paiement et jusqu’à la libération effective des lieux,

DIT que, le cas échéant, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum Mme [Z] [S] et M. [U] [S] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

CONDAMNE in solidum Mme [Z] [S] et M. [U] [S] à payer à la SA MONT BLANC la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision,

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE