Tribunal Judiciaire de Caen, Chambre des referes, 12 mars 2026, n° 25/00644

TJ Caen 12 mars 2026

Arguments

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Rejeté
Validité du commandement de payer
La cour a estimé qu'il n'existait pas de contestation sérieuse sur la validité du commandement de payer, malgré une erreur matérielle dans la mention des clauses du bail.
Rejeté
Application de la clause résolutoire
La cour a rejeté cette demande en raison de l'octroi de délais de paiement à la SAS BOUCHERIE ANADOLU 44, suspendant ainsi les effets de la clause résolutoire.
Accepté
Impayés de loyers
La cour a constaté que la somme demandée était justifiée et a ordonné le paiement de cette provision.
Accepté
Occupation des lieux sans paiement
La cour a accordé une indemnité d'occupation provisionnelle, tenant compte des dispositions contractuelles.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné la SAS BOUCHERIE ANADOLU 44 aux dépens, considérant qu'elle était la partie perdante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Caen, ch. des réf., 12 mars 2026, n° 25/00644
Numéro(s) :	25/00644
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Aurélie FOUCAULTAlexandrine GUILLAUME
Parties :	S.C.I. LES PRES c/ Société LVA LES VIANDES ARTISANALES, S.A.S. FRANFINANCE LOCATION, S.A.S. SAS BOUCHERIE ANADOLU

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CAEN

N° RG : N° RG 25/00644 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JO6Z

Minute N°

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 12 Mars 2026

Nous, Marie-Ange LE GALLO, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de CAEN

Assistée de Véronique ACCARD, Greffier

Tenant audience publique de RÉFÉRÉ

ENTRE

DEMANDEUR(S)

S.C.I. LES PRES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Alexandrine GUILLAUME, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 12

DÉFENDEUR(S)

Société LVA LES VIANDES ARTISANALES

prise en la personne de son gérant [A] [Z]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représentée

S.A.S. FRANFINANCE LOCATION

dont le siège social est sis [Adresse 3]

non représentée

S.A.S. SAS BOUCHERIE ANADOLU

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Aurélie FOUCAULT, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 87, substituée par M^e IFFRIG, avocat au barreau de Caen

COPIE EXÉCUTOIRE et EXPÉDITION à

M^e Aurélie FOUCAULT – 87, M^e Alexandrine GUILLAUME – 12

EXPÉDITIONS à

DEBATS

Après que les parties ou leurs conseils ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l’audience publique du 29 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 18 janvier 2021, la société civile immobilière LES PRES (SCI LES PRES) a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée LES VIANDES ARTISANALES (la SARL LES VIANDES ARTISANALES) un local commercial dans l’ensemble situé [Adresse 5], lot architecte N°9 à 14.200 HEROUVILLE SAINT CLAIR, pour une durée de 9 années.

Le loyer a été fixé à un montant annuel de 14.000 euros HT, payable par quart le premier jour de chaque trimestre civil et d’avance.

Suivant acte sous seing privé en date du 16 décembre 2022, la SARL LES VIANDES ARTISANALES a cédé son fonds de commerce à la SAS BOUCHERIE ANADOLU 44.

Le 21 juillet 2025, à la suite d’impayés de loyers, la SCI LES PRES a fait délivrer à la SAS BOUCHERIE ANADOLU 44 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de loyers et charges impayés de 22.499,04 euros, comprenant la clause pénale et le coût de l’acte.

La SAS BOUCHERIE ANADOLU 44 n’a pas réglé la totalité de la dette dans le délai imparti.

Par acte de commissaire de justice signifié le 30 octobre 2025, la SCI LES PRES a fait assigner la SAS ANADOLU 44 et en tant que créanciers inscrits, la SAS FRANFINANCE LOCATION et la Société LVA LES VIANDES ARTISANALES, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de CAEN aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer l’expulsion du preneur et le condamner à titre provisionnel aux indemnités d’occupation et loyers et charges impayés.

Lors de l’audience du 18 décembre 2025, la SCI LES PRES était représentée par son avocat qui a sollicité de :

Débouter la SAS BOUCHERIE ANADOLU 44 de toutes ses demandes ;Constater la validité du commandement de payer délivré le 21 juillet 2025 ;Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion consécutive de la SAS BOUCHERIE ANADOLU 44 ainsi que tous biens et occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin ;Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble à désigner ou dans tel lieu au choix du bailleur et sans garantie de toutes sommes qui pourraient être dues;Condamner la SAS BOUCHERIE ANADOLU 44 à payer à la SCI LES PRES une provision de 16.888,65 euros TTC à valoir sur l’arriéré de loyer à la date du 26 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 21 juillet 2025;Condamner par provision la SAS BOUCHERIE ANADOLU 44 à lui payer la somme de 1.688,86 euros arrêtée au 26 janvier 2026 en application de la clause pénale;Dire que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de clause pénale;Condamner à compter de cette date et:ou de l’ordonnance à intervenir la SAS BOUCHERIE ANADOLU 44 à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation établie forfaitairement sur la base du double loyer global de la dernière année de location jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;à titre subsidiairement, au cas où il serait fait droit à la demande de délais de paiement, dire qu’à défaut de paiement du loyer et charges courant ou d’une échéance d’arriéré la résiliation et l’expulsion reprendraient leur cours;Condamner la SAS BOUCHERIE ANADOLU 44, outre aux dépens, à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS BOUCHERIE ANADOLU 44, représentée par son avocat, sollicite de :

à titre principal, se déclarer incompétent pour connaître de la demande d’acquisition de la clause résolutoire à raison de la contestation sérieuse existant sur la validité du commandement délivré, fixer l’arriéré de loyers et charges dus par la SA BOUCHERIE ANADOLU 44 à la somme de 15.137,75 euros, et l’autoriser à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 630 euros et une 24éme de 647,75 euros ;subsidiairement au cas où la clause résolutoire était acquise, suspendre ses effets pendant 24 mois et se déclarer incompétent pour connaître de la demande provisionnelle de la SCI LES PRES concernant la clause pénale, le dépôt de garantie, et l’indemnité d’occupation ;très subsidiairement limiter le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer augmenté des charges, taxes et accessoiresen tout état de cause, dire qu’il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et laisser à la charge de la SCI LES PRES le coût du commandement du 21 juillet 2025dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

La SAS FRANFINANCE LOCATION et la Société LVA LES VIANDES ARTISANALES, bien que valablement assignées n’ont pas comparu.

MOTIFS

Sur la validité du commandement

En application de l’article 834 du code de procédure civile dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La SAS BOUCHERIE ANADOLU 44 soutient qu’il existe une contestation sérieuse quant à la validité du commandement du 25 juillet 2025 qui ne reproduit pas exactement la clause résolutoire du bail en son article 17 qui ne contient pas de clause pénale, mais une clause résolutoire article 25 différente et avec une clause pénale, qu’ainsi le commandement de payer serait nul.

La SCI LES PRES répond que la cause de nullité d’un commandement tient à l’absence de mention du délai d’un mois, non à des imperfections formelles sans incidences sur l’information du locataire, puisqu’une irrégularité de forme doit être expressément prévue par la loi et qu’il en résulte un grief pour que l’acte soit annulé.

En l’espèce, il ressort clairement du commandement de payer en date du 21 juillet 2025 qui n’a donc pas à être interprété, que même si une erreur matérielle a conduit à la reproduction d’un article 17 de clause résolutoire et non d’un article 25 de clause résolutoire, le preneur a été informé du bail commercial en cause, des sommes dues, et de ce que ce bail serait résolu de plein droit 1 mois après que le commandement soit infructueux.

Cette erreur formelle n’est pas sanctionnée par un texte, et n’a pas emporté confusion du preneur dans ses obligations alors même qu’il a d’ailleurs procédé de ce fait à compter du 26 août 2025 à des règlements partiels de l’arriéré, même si ceux-ci n’ont pas permis d’apurer totalement la dette.

Ainsi il n’existe pas de contestation sérieuse à l’application des effets de la clause résolutoire contenue dans le commandement litigieux, dont le juge des référés est saisi.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

En l’espèce, la SCI LES PRES, bailleresse, à l’appui de sa demande d’application de la clause résolutoire prévue au bail, fait état d’une somme restée impayée au titre des loyers, charges et accessoires de 16.888,65 euros arrêtée au 26 janvier 2026.

Cette somme est suffisamment justifiée par le décompte communiqué par la SCI LES PRES .

La Société MEBAHIAH est donc bien fondée à solliciter le paiement de la somme de 16.888,65 euros arrêtée au 26 janvier 2026 et restée impayée par la SAS BOUCHERIE ANADOLU 44.

La SAS BOUCHERIE ANADOLU 44 sera ainsi condamnée au règlement de la somme de 16.888,65 euros sollicitée par la SCI LES PRES.

A l’audience, elle s’engage à payer 630 euros par mois en plus du loyer courant pendant 23 mois et 647,75 euros le 24éme mois afin de régler la dette locative.

Par ailleurs, il ressort des éléments communiqués que la Société MES BO’CAL a réglé tous les loyers courants à compter du mois d’août 2025.

La SAS BOUCHERIE ANADOLU 44 sollicite des délais de paiement pour solder les sommes qu’elle reste devoir à la SCI LES PRES et, au regard des éléments précités, il convient de lui accorder un délai de paiement de 24 mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision pour le règlement de la somme de 16.999,65 euros, tous les cinq du mois, en 23 mensualités de 630 euros et une 24éme du solde restant dû de la dette, majoré le cas échéant des intérêts légaux calculés sur cette période.

Dans l’hypothèse où la SAS BOUCHERIE ANADOLU 44 ne respecterait pas ces délais de paiement ou n’honorerait pas le paiement du loyer courant, l’acquisition de la clause résolutoire sera dès à présent constatée et à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 30 jours du défaut de paiement, l’expulsion de la SAS BOUCHERIE ANADOLU 44 et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que besoin, de la force publique et d’un serrurier, sera également dès à présent ordonnée. Les frais de transport et de séquestre étant alors supportés par le preneur et le sort desdits meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera réglée conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

L’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, tenant compte des dispositions contractuelles, sera alors fixée au double du loyer global de la dernière année de location à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux.

Il ressort des motifs ainsi exposés que la clause résolutoire insérée dans le contrat de renouvellement de bail du 18 janvier 2021 s’appliquant aux relations entre la SCI LES PRES et la SAS BOUCHERIE ANADOLU 44 est suspendue pendant la période des délais de paiement ainsi accordés en cas de paiement de la somme restant due et des loyers courants. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne seront pas encourues pendant ce délai.

La SCI LES PRES sera donc déboutée à ce jour de ses demandes formées en lien avec la poursuite de l’application de la clause résolutoire.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SAS BOUCHERIE ANADOLU 44 sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

La SAS BOUCHERIE ANADOLU 44 étant condamnée aux dépens, il n’apparaît pas inéquitable de la condamner à payer à la SCI LES PRES la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONDAMNONS la SAS BOUCHERIE ANADOLU 44 à payer à la Société MEBAHIAH la somme provisionnelle de 16.888,65 euros ;

ACCORDONS à la SAS BOUCHERIE ANADOLU 44 un délai de paiement de 24 mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision pour le règlement de la somme de 16.888,65 euros, tous les cinq du mois, en vingt-trois mensualités de 630 euros et une vingt-quatriéme du solde restant dû de la dette, majoré le cas échéant des intérêts légaux calculés sur cette période ;

DISONS que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne seront pas encourues pendant ce délai ;

SUSPENDONS pendant la période des délais de paiement accordés les effets de la clause résolutoire en cas de paiement de la somme restant due et des loyers, charges et accessoires courants ;

DEBOUTONS à ce jour la SCI LES PRES de ses demandes formées en lien avec la poursuite de l’application de la clause résolutoire ;

CONSTATONS dès à présent en cas de non-respect des délais consentis ou de non-paiement à son échéance des loyers courants l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du défaut de paiement ;

ORDONNONS dans le cas d’un défaut de paiement, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 30 jours du défaut de paiement, l’expulsion de la SAS BOUCHERIE ANADOLU 44 et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que besoin, de la force publique et d’un serrurier, les frais de transport et de séquestre étant alors supportés par le preneur et le sort desdits meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera réglée conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS dès à présent la SAS BOUCHERIE ANADOLU 44, en cas de défaut de paiement, à une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée au double du loyer global de la dernière année de location à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DISONS que toute demande au titre d’une clause pénale en cas de nouveau défaut de paiement devra s’exercer en fonction des stipulations du bail ;

CONDAMNONS la SAS BOUCHERIE ANADOLU 44 aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS la SAS BOUCHERIE ANADOLU 44 à payer à la SCI LES PRES la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELONS que cette décision est exécutoire par provision ;

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le président et le greffier,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Véronique ACCARD Marie-Ange LE GALLO