Tribunal Judiciaire de Caen, 3e chambre civile, 31 mars 2026, n° 25/03321

TJ Caen 31 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Caen, 3e ch. civ., 31 mars 2026, n° 25/03321
Numéro(s) :	25/03321
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	9 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Koffi Samir Rehmann KOUASSI
Cabinet(s) :	THILL-MINCI-LEVIONNAIS & ASSOCIES
Parties :	S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2] -

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/03321 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JNKD

Minute : 2026/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 31 Mars 2026

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[E] [O]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e SELARL THILL & ASSOCIES – 93

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Koffi KOUASSI

M^e SELARL THILL & ASSOCIES – 93

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

RCS n° 552 046 484

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e SELARL THILL & ASSOCIES, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93 substitué par M^e Boris LAIR, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [E] [O]

demeurant [Adresse 4]

assistée par M^e Koffi KOUASSI, avocat au barreau de Caen, vestiaire : 127

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 27 Janvier 2026

Date des débats : 27 Janvier 2026

Date de la mise à disposition : 31 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 mai 2019, la S.A d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [E] [O] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 567,27€ augmenté des charges locatives d’un montant de 75,38€.

Le 23 mai 2025, la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [E] [O] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme totale de 634,19€, arrêtée au 30 avril 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 5 août 2025, remis à étude, la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [E] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

— entendre constater la résiliation du contrat de location consenti par la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL à Madame [E] [O] à compter du 23 juillet 2025 et dire que la location a cessé de plein droit ;

— entendre en conséquence prononcer l’expulsion de Madame [E] [O] du logement occupé, tant de sa personne que de tous occupants de son chef et de ses biens, et dire que faute de libérer les lieux occupés, la requérante pourra l’y contraindre par toutes voies et moyens de droit et notamment avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner Madame [E] [O] à payer :

* la somme de 1.599,38€ correspondant aux loyers et charges arrêtés au 31 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, ainsi que les loyers échus et à échoir dus jusqu’au jour de la résiliation du bail ;

* Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours et des charges, qui sera due à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective et la restitution des clefs ;

* la somme de 250,00€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* les entiers dépens dont le commandement de payer du 23 mai 2025 et l’assignation en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 27 janvier 2026, la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a comparu, représentée par son avocat, qui maintient ses demandes en les actualisant et en précisant que le dernier règlement est intervenu en mars 2025.

Madame [E] [O] a comparu assistée de son avocat. Elle demande la suspension des effets de la clause résolutoire, des délais de paiement et le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action:

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 19 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La saisine de la CAF valant saisine de la CCAPEX a été effectuée le 14 mai 2025.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

A la date du commandement de payer, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précisait que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil , il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 23 mai 2025, le bailleur a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme de 634,19€, arrêtée au 30 Avril 2025.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui, à la date du bail, portait à deux mois le délai à compter du commandement de payer pendant lequel les locataires pouvaient régler leur dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90/449 du 31 mai 1990, complétant l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 ; le nouveau délai de six semaines prévu par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’étant pas applicable.

En l’espèce, la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 23 janvier 2026 ainsi que le commandement de payer pré-cité.

D’une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

D’autre part, il est établi par le relevé de compte que le locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges.

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 3.363,21€, déduction faite des frais de procédure de 214,51€.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 23 juillet 2025 et de condamner Madame [E] [O] au paiement de la somme de 3.363,21€ suivant décompte arrêté au 23 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En l’espèce, il convient de relever que le dernier règlement de la somme de 300 euros est en date du mois de mars 2025 et que Madame [E] [O] n’a donc pas repris le paiement des loyers courants, ce qui ne lui permet pas de bénéficier de délais de paiement et de la suspension des effets de la clause résolutoire, conformément aux articles 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989, modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, applicables à la date de l’audience.

La demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par Madame [E] [O] sera donc rejetée.

Par conséquent, Madame [E] [O] devra quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Faute pour elle de quitter les lieux dans le délai pré-cité, Madame [E] [O] pourra être expulsé, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire, en vertu des articles L 153-1 et L 153-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Madame [E] [O] pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L. 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L 441-2-3 du même Code.

Sur la demande d’indemnité d’occupation:

Madame [E] [O] occupe désormais les lieux sans droit, ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à l’exclusion de tout autre frais.

Cette indemnité d’occupation sera due à compter du 23 juillet 2025, et jusqu’à libération effective des lieux.

Le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation annuellement.

Sur les demandes accessoires:

Madame [E] [O], succombant, sera condamnée au paiement des dépens.

L’équité commande d’allouer à la S.A d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 22 mai 2019, portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 4], à compter du 23 juillet 2025 ;

CONDAMNE Madame [E] [O] à payer à la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3.363,21€, suivant décompte arrêté au 23 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [E] [O] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Madame [E] [O] et à celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

CONDAMNE Madame [E] [O] à payer à la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 23 juillet 2025, et jusqu’à libération effective des lieux, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due prorata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 5]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [E] [O] au paiement des dépens ;

CONDAMNE Madame [E] [O] à payer à la S.A d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 100€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

ACCORDE le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire à Madame [E] [O] ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

M^me MBIH M^me LE GALLO