TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

MINUTE : 26/

N° RG 25/00028 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JQNS

78A Demande tendant à la vente immobilière et à la distribution du prix

JUGEMENT du 02 Avril 2026

A l’audience des saisies immobilières du Tribunal judiciaire de CAEN, tenue par Claire DELAUNEY, juge de l’exécution, assistée de S. LEFRANC, greffière,

Dans l’instance

ENTRE

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE NORMANDIE Société Coopérative à capital variable, immatriculée au RCS de CAEN numéro 478 834 930, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es qualité audit siège,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

POURSUIVANT

représenté par M^e Olivier FERRETTI, substitué par M^e LEPLATOIS, avocat au Barreau de CAEN, Case 22

ET

Monsieur [I] [Z]

né le [Date naissance 1] 1973 à [Localité 1], demeurant Chez Madame [U] [Adresse 2]

SAISI

représenté par M^e TCHUIMBOU-OUAHOUO, avocat au barreau de NANTES, substitué par M^e Hélène LE BLANC, avocat au Barreau de CAEN, Case 71

CREANCIERS INSCRITS :

CAISSE REGIONALE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORMANDIE,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS DE [Localité 2],

dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparants, ni réprésentés

Après débats à l’audience du 12 Février 2026, tenue par Claire DELAUNEY, juge, assistée de S. LEFRANC, greffière, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Avril 2026.

FAITS ET PROCEDURE

Se prévalant du défaut de remboursement par Monsieur [I] [Z] d’un premier prêt n°10000956588 d’un montant en principal de 81 005 € au taux de 1,65 %, d’un deuxième prêt n°10000956589 d’un montant en principal de 60 000 € au taux de 0,97 %, et d’un troisième prêt n°10000956590 d’un montant en principal de 15 000 € au taux de 1,00 %, constatés dans un acte authentique reçu le 30 janvier 2019 par Maître [V] [L], Notaire associé à [Localité 3](14), la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE NORMANDIE, ci-après dénommée la CRCAM DE NORMANDIE, lui a fait signifier le 24 juillet 2025 un commandement de payer valant saisie d’un ensemble de biens immobiliers situé : Commune de [Adresse 4], composé d’une maison d’habitation et d’un garage, cadastrés Section CY n°[Cadastre 1] « [Localité 4] » pour 12a91ca et Section CY n°[Cadastre 2] « [Localité 4] » pour 11a07ca, soit une contenance totale de 23a98ca.

Le prêt n°10000956588 a été garanti par une inscription d’hypothèque conventionnelle publiée au Service de Publicité Foncière de [Localité 5] 1 le 27 février 2019 volume 1404P31 2019 V n°165.

Le prêt n°10000956589 a été garanti par une inscription d’hypothèque conventionnelle publiée au Service de Publicité Foncière de [Localité 5] 1 le 27 février 2019 volume 1404P31 2019 V n°166.

Le prêt n°10000956590 a été garanti par une inscription d’hypothèque conventionnelle publiée au Service de Publicité Foncière de [Localité 5] 1 le 27 février 2019 volume 1404P31 2019 V n°167.

Ce commandement a été régulièrement publié au Service de la Publicité Foncière de [Localité 5] 1 le 22 septembre 2025 volume 1404P01 2025 S n°50.

Par acte en date du 24 novembre 2025, la CRCAM DE NORMANDIE a assigné Monsieur [I] [Z] devant le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de CAEN statuant en matière de saisies immobilières, aux fins de voir déterminer les modalités de poursuites.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 28 novembre 2025.

A l’audience du 12 février 2026, la CRCAM DE NORMANDIE, représentée par son Conseil, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 février 2026, sollicite notamment de voir :

Débouter Monsieur [Z] de l’ensemble de ses demandes relatives au quantum de la créance ;

Donner acte à la CRCAM DE NORMANDIE qu’elle s’en rapporte à justice sur la demande d’autorisation de vente amiable ;

Constater que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies, et constater en conséquence la validité de la présente saisie immobilière au regard des textes applicables,

Constater que le créancier poursuivant, agissant en vertu d’un titre exécutoire est titulaire d’une créance liquide et exigible,

Fixer la créance de la CRCAM DE NORMANDIE, créancier poursuivant, à l’encontre de Monsieur [I] [Z], à la somme de 155.862,46 €, selon décompte arrêté au 4 juin 2025, outre les intérêts de retard au taux de :

— au titre du prêt n°10000956588 : 1,65 %,

— au titre du prêt n°10000956589 : 0,97 %,

— au titre du prêt n°10000956590 : 1,00 %,

Et ce jusqu’à parfait paiement ;

Ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis ;

Fixer le montant de la mise à prix tel que mentionné dans le cahier des conditions de vente à la somme de 60.000 € en un seul lot ;

Déterminer les modalités de visite de l’immeuble,

Autoriser un aménagement judiciaire de la publicité par internet sur le site www.enchèrespubliques.com ;

A défaut, si le Tribunal autorise Monsieur [Z] à vendre à l’amiable l’immeuble saisi,

Statuer ce que de droit sur la demande éventuelle de vente amiable du bien saisi ; en cas d’autorisation de ladite vente amiable, fixer ses modalités de réalisation,

Fixer le prix minimum de vente en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché, aux conditions de la vente et au montant des créances,

Taxer les frais de poursuite à la charge de l’acquéreur.

Monsieur [I] [Z], représenté par son Conseil, et suivant dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 janvier 2026, sollicite de voir :

— supprimer ou réduire à l’euro symbolique l’indemnité forfaitaire et les frais répétibles sollicités par la société poursuivante ;

— autoriser la vente amiable du bien ;

— fixer le prix plancher à la somme de 50 000 €.

Le centre des finances publiques de [Localité 2] et la CRCAM DE NORMANDIE, créanciers inscrits, n’ont ni déclaré leur créance ni constitué avocat.

La décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIFS

À titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à « vérifier », « rappeler », « constater », « dire » et « dire et juger », figurant dans le dispositif des conclusions des parties et portant sur des moyens et éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, n’ont pas à être reprises ni écartées dans ledit dispositif.

Sur les contestations de Monsieur [Z] :

Conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil, en vigueur depuis le 01 octobre 2016, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

Sur l’indemnité conventionnelle :

Monsieur [Z] sollicite la suppression ou la réduction à l’euro symbolique des indemnités sollicitées à hauteur des sommes respectives de 5.714,22 € (au titre du prêt n° 10000956588), 3.446,12 € (au titre du prêt n° 10000956589), et 2.000 € (au titre du prêt n° 10000956590), soit la somme globale de 11.160,34 €.

La CRCAMN s’y oppose au motif d’une part qu’il ne s’agirait pas d’une clause pénale et que, partant, elle ne peut faite l’objet d’une réduction par le juge ; d’autre part, que si ladite clause devait être qualifiée de clause pénale, elle ne pourrait davantage être réduite faute pour le débiteur d’en démontrer le caractère manifestement excessif.

L’indemnité de 7%, constitue, au sens de l’article 1131-5 précité, une clause pénale aux fonctions incitative à l’exécution de remboursement du prêt et réparatrice en cas d’inexécution. Elle se cumule donc en principe avec les dispositions relatives à l’exigibilité du capital et des intérêts échus et impayés, mais n’exclut pas que les dispositions de l’alinéa 2 du même article trouvent à s’appliquer.

En l’espèce, il ne saurait être fait droit à la demande de suppression de Monsieur [Z] en ce que cette possibilité n’est pas envisagée par l’article 1131-5 du code civil.

S’agissant de la demande de modération, elle doit également être écartée en ce que l’indemnité de 7% a été acceptée contractuellement et est conforme aux dispositions de l’article R. 312-3 du code de la consommation qui cantonne l’indemnité prévue en cas de résolution du contrat de prêt à 7% des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non versés.

Monsieur [Z] n’explique ni ne justifie pas du caractère manifestement excessif en particulier au regard du montant des sommes restant dues.

Dans ces conditions il sera débouté de sa demande de suppression ou de limitation à un montant symbolique.

Il sera également débouté de sa demande de « non-lieu à des frais répétibles » ni chiffrée ni argumentée ni étayée.

Sur le titre exécutoire et la créance :

Selon les dispositions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière, laquelle peut porter sur tous les droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

En l’espèce, la CRCAMN justifie agir en recouvrement forcé de sa créance en vertu de la copie exécutoire d’un acte notarié en date du 30 janvier 2019, constatant trois prêts consentis à Monsieur [Z] pour des sommes initiales de 81.005 €, 60.000€ et 15.000€, et suite à la déchéance du terme dont elle justifie s’être prévalue par lettre recommandée du 21 mars 2024 avec accusé réception dûment signé le 29 mars 2024.

A l’examen du décompte arrêté au 4 juin 2025 produit aux débats, elle justifie d’une créance liquide et exigible d’un montant de 155.862,46 euros en principal, intérêts et accessoires, et décomposé comme suit :

-87.345,98 €, au titre du prêt n° 10000956588, outre intérêts de retard au taux de 1,65%

-52.676,37 €, au titre du prêt n° 10000956589, outre intérêts de retard au taux de 0,97%

-15.840,11 €, au titre du prêt n° 10000956590, outre intérêts de retard au taux de 1,00%,

Et ce jusqu’à parfait paiement.

Sa créance sera donc mentionnée pour le montant demandé.

Sur l’orientation de la procédure :

Conformément aux dispositions de l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, la vente amiable d’un bien immobilier saisi ne peut être autorisée que s’il est justifié que cette vente peut être conclue dans des conditions satisfaisantes, compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Monsieur [Z] demande à être autorisée à vendre l’immeuble saisi à l’amiable.

La CRCAM DE NORMANDIE s’en rapporte à justice sur cette question.

Force est de constater que le débiteur ne produit ni estimation du bien, ni mandat ou compromis de vente, se contentant d’affirmer être bien fondé à formuler une telle demande sans autre explication ni justificatif autre que son avis d’imposition 2025 (sur les revenus 2024) et son inscription à France travail.

En l’absence de proposition sérieuse et justifiée, il convient d’ordonner la vente forcée sur la mise à prix de 60.000 euros.

Celle-ci devant avoir lieu dans un délai compris entre deux et quatre mois, il convient de fixer la date de l’audience d’adjudication au jeudi 2 juillet 2026.

Les modalités de visite de l’immeuble seront ci-dessous précisées.

Par ailleurs, en application des dispositions de l’article R. 322-37 du code des procédures civiles d’exécution, les mesures de publicité prévues aux articles R. 322-31 à R. 322-35 du même code seront aménagées dans les conditions ci-dessous mentionnées, conformément à la demande du créancier poursuivant.

Les dépens de la présente instance seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’exécution, statuant par jugement contradictoire, et en premier ressort,

Déboute Monsieur [I] [Z] de ses demandes tendant à obtenir la suppression ou la réduction de l’indemnité de 7% et « des frais répétibles » ;

Constate que la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE NORMANDIE, créancier poursuivant, est titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire ;

Constate que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables ;

Constate que toutes les conditions prévues par les articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies ;

Retient la créance de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE NORMANDIE, créancier poursuivant, à l’égard de Monsieur [I] [Z], pour la somme de de 155.862,46 euros en principal, intérêts et accessoires, suivant décompte arrêté au 4 juin 2025, et décomposée comme suit :

-87.345,98 €, au titre du prêt n° 10000956588, outre intérêts de retard au taux de 1,65%

-52.676,37 €, au titre du prêt n° 10000956589, outre intérêts de retard au taux de 0,97%

-15.840,11 €, au titre du prêt n° 10000956590, outre intérêts de retard au taux de 1,00%,

Et ce jusqu’à parfait paiement ;

Déboute Monsieur [I] [Z] de sa demande de vente amiable ;

Ordonne la vente forcée du bien immobilier situé :

Commune de [Adresse 4], composé d’une maison d’habitation et d’un garage, cadastrés Section CY n°[Cadastre 1] « [Localité 4] » pour 12a91ca et Section CY n°[Cadastre 2] « [Localité 4] » pour 11a07ca, soit une contenance totale de 23a98ca ;

Dit que l’adjudication aura lieu aux enchères publiques, au tribunal judiciaire de Caen, conformément aux modalités prévues par le cahier des conditions de vente, à l’audience du :

— jeudi 2 juillet 2026 à 14 heures sur la mise à prix de 60.000 euros ;

Renvoie l’affaire à cette date sans nouvelle convocation ;

Dit que le créancier poursuivant organisera la visite du bien saisi avec le concours de l’huissier de justice territorialement compétent de son choix, lequel pourra s’adjoindre le concours de la force publique et d’un serrurier, le jour de son choix, à charge de prévenir le saisi et tout occupant au moins 15 jours à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et lettre simple et qu’il nous en sera référé en cas de difficulté, ces modalités de visite étant applicables en cas de surenchère ou de réitération des enchères ;

Dit qu’il sera procédé à la publicité de la vente dans les conditions des articles R. 322-31 à R. 322-35 du code des procédures civiles d’exécution, avec ajout d’une publication sur internet sur le site www.enchèrespubliques.com

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;

Dit que les dépens de la présente instance seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe ;

DIT que les frais de poursuite seront taxés par le juge et annoncés publiquement avant l’ouverture des enchères.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DE L’EXECUTION

S. LEFRANC C.DELAUNEY