TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/01611 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z6IJ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 OCTOBRE 2024

MINUTE N° 24/03042

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Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 11 Octobre 2024 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société LA FOURNEE

dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 2]

représentée par M^e Katia DA COSTA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :B0840

ET :

La société USTAM GRILL

dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 2]

représentée par M^e Gulustan KILINC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :A535

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EXPOSE DU LITIGE

La SCI LA FOURNEE est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], qui comporte notamment un local commercial en rez-de-chaussée à usage de restaurant donné à bail à la société LE TRIANGLE suivant contrat du 1er novembre 2018. Cette société a cédé son fonds de commerce, incluant le droit au bail, à la société USTAM GRILL suivant acte de cession notarié en date du 20 octobre 2023.

Par acte délivré le 27 septembre 2024 suivant autorisation donnée en date du 26 septembre 2024, la SCI LA FOURNEE a assigné la société USTAM GRILL à jour et heure indiqués devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

A titre principal

Autoriser la SCI LA FOURNEE à pénétrer dans le local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 2], autant de fois que cela sera nécessaire et avec au besoin le concours d’un serrurier ;

Autoriser la SCI LA FOURNEE à pénétrer dans le local commercial et à son annexe rattachée menaçant ruine située en fond de parcelle, autant de fois que cela sera nécessaire et avec au besoin le concours d’un serrurier;Autoriser la SCI LA FOURNEE à procéder au débarrassage des meubles meublants et tous effets personnels de la défenderesse se trouvant dans l’annexe rattachée au local commercial au jour de l’exécution des travaux l’entreposage des meubles se faisant dans le local commercial ;Autoriser la SCI LA FOURNEE à faire procéder, sans délai, à la démolition partielle/mise hors de danger de l’annexe menaçant ruine rattachée au local commercial située en fond de parcelle tel que préconisé dans le devis n° D2400485 du 15 mai 2024 de l’entreprise ARCO ;Autoriser la SCI LA FOURNEE à faire procéder par tout huissier ou commissaire de justice de son choix à la constatation de l’état de l’annexe rattachée au local commercial avant et après sa destruction partielle qui aura permis sa mise hors de danger ;A titre subsidiaire

Ordonner à la défenderesse d’ouvrir et de laisser à la demanderesse l’accès au local commercial autant de fois que cela sera nécessaire, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;Ordonner à la défenderesse d’ouvrir et de laisser l’accès à la demanderesse au local commercial et à son annexe rattachée située en fond de parcelle, autant de fois que cela sera nécessaire, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;En tout état de cause

Condamner à titre provisionnel, la défenderesse à payer à la bailleresse les sommes de :4.102,50 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et refus de coopérer malgrél’urgence de la situation empêchant la levée du péril imminent et la reprise du quittancement de loyers commerciaux ;2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant notamment le coût de l’assignation ;Rejeter tous délais de paiement qui pourraient être demandés par la défenderesse ;Ordonner l’exécution provisoire.

Après renvoi, l’affaire a été évoquée à l’audience du 11 octobre 2024.

A l’audience, la SCI LA FOURNEE maintient l’intégralité de ses demandes et demande en outre de débouter la société USTAM GRILL de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

En substance, elle expose que la société USTAM GRILL a pris les locaux commerciaux à bail en l’état au 4e trimestre 2023, qu’elle y a rapidement entrepris d’importants travaux, sans aucun appui technique, sans autorisation administrative et sans avoir préalablement informé le bailleur ; que ces travaux ont fragilisé la structure de l’immeuble et ont entrainé des désordres vibratoires et une déclivité du sol de l’appartement situé au-dessus du local occupé par M. et Mme [F], qui ont saisi les services municipaux ; que la municipalité a saisi le tribunal administratif de Montreuil qui a désigné M. [J] [B] en qualité d’expert afin d’examiner les lieux ; que sur la base de son rapport, un arrêté de péril imminent a été rendu le 13 mars 2024 portant sur l’annexe en fonds de cour, et, à la même date, un arrêté de péril ordinaire portant sur l’immeuble ; elle soutient qu’elle doit faire réaliser des travaux de mise en sécurité pour respecter les prescriptions de ces arrêtés, notamment sur le local annexe menaçant ruine, mais que le preneur lui en refuse l’accès. Elle ajoute enfin qu’elle ne peut quittancer les loyers tant que les arrêtés de péril ne seront pas levés, de sorte que par du fait de la résistance abusive du preneur, qui l’empêche de faire effectuer les travaux réparatoires nécessaires, elle n’a pu percevoir les loyers de juin, juillet et août 2024.

En défense, la société USTAM GRILL demande au juge des référés de :

Juger qu’il existe une contestation sérieuse relativement aux demandes formulées par la SCI LA FOURNEE à l’encontre de la société USTAM GRILL ;En conséquence, Dire qu’il n’y a pas lieu à référé à l’égard de la société USTAM GRILL, renvoyant la Demanderesse à mieux se pourvoir ;Débouter la SCI LA FOURNEE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la société USTAM GRILL ;A titre reconventionnel

Dire que la SCI LA FOURNEE a violé son obligation de délivrance conforme du local au préjudice de la société USTAM GRILL ;Constater que la violation de ses obligations contractuelles par la SCI LA FOURNEE met la société USTAM GRILL dans l’impossibilité absolue d’utiliser et d’exploiter le local ;Condamner la SCI LA FOURNEE à rembourser à la société USTAM GRILL la somme de 4.101,90 euros au titre des loyers indûment perçus ;Condamner la SCI LA FOURNEE à payer à la société USTAM GRILL la somme de 30.000 euros à titre provisionnel en indemnisation des préjudices subis du fait de l’impossibilité d’exploiter le local ;Juger que la SCI LA FOURNEE a abusé de son droit d’agir à l’encontre de la société USTAM GRILL ;Dire et juger que la société USTAM GRILL a subi de ce fait un préjudice substantiel ;Condamner la SCI LA FOURNEE à payer à la société USTAM GRILL une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts;En tout état de cause

Condamner la SCI LA FOURNEE à payer à la société USTAM GRILL la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SCI LA FOURNEE aux entiers dépens.

La société USTAM GRILL fait valoir qu’elle est bien fondée à s’opposer à la destruction du local menaçant ruine. Elle précise qu’elle a assigné la SCI LA FOURNEE, ainsi que le cédant, le notaire instrumentaire de l’acte de cession et le diagnostiqueur, pour d’obtenir, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, la désignation d’un expert judiciaire aux fins de déterminer l’origine et la date d’apparition des désordres et de se prononcer sur les responsabilités encourues ; qu’en effet, elle doit pouvoir rapporter la preuve que les vices (notamment la présence d’insectes xylophages et la construction de la réserve en fonds de cour en matériaux précaires), sont antérieurs à la cession, puisqu’elle souhaite pouvoir la faire annuler ; qu’elle ne s’oppose pas aux travaux nécessaires, mais demande qu’ils ne soient entrepris qu’à l’issue de la mission d’expertise.

Elle soutient par ailleurs qu’il n’existe aucun dommage imminent, le local litigieux étant situé en fonds de parcelle, n’étant pas accessible aux habitants de l’immeuble et n’étant pas exploité par la société USTAM GRILL ; elle affirme également que le seul trouble manifestement illicite est celui qu’elle subit, puisqu’elle ne peut exploiter le local commercial pour y exercer son activité de restauration, peu important que le local annexe menaçant ruine soit démoli puisque cette mesure ne fait pas partie de celles préconisées sous peine d’astreinte administrative.

Au soutien de ses demandes reconventionnelles, elle prétend que la SCI LA FOURNEE avait connaissance des désordres structurels affectant le bâtiment, a manqué à son obligation de délivrance et perçu des loyers indûment, tandis que la société USTAM GRILL est dans l’impossibilité d’exploiter les lieux. Elle ajoute, au visa de l’article 32-1 du code de procédure civile, que l’action initiée par la SCI LA FOURNEE est abusive.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et soutenues à l’audience.

MOTIFS

Au préalable, il convient de rappeler que les demandes de « constater » ou « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles se bornent à des affirmations, des moyens ou des commentaires et qu’il n’appartient donc pas au juge des référés de statuer.

Ces demandes ne donneront donc pas lieu à mention ni dans les motifs ni au dispositif.

1) Sur les demandes principales

Sur les demandes visant à pénétrer dans les locaux loués

D’après l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le juge peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le juge des référés saisi sur ce fondement doit essentiellement constater soit l’imminence du dommage, afin, à titre préventif, de maintenir une situation existante, soit le caractère manifestement illicite du trouble, après réalisation d’un trouble pour y mettre fin. L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

En l’espèce, il doit être relevé au préalable que le débat portant sur le fait de savoir si le local annexe situé en fonds de cour est ou non inclus dans le contrat de bail importe peu, dès lors qu’il est constant et non contesté que la société USTAM GRILL y a accès et en refuse l’accès au bailleur.

Or, il est constant qu’un arrêté de mise en sécurité (péril imminent) relatif à « l’annexe rattachée au local commercial » a été pris par le maire de [Localité 2] en date du 13 mars 2024 ; que cet arrêté relève que les désordres constatés par l’expert caractérisent « un péril grave et imminent pour la sécurité des personnes et des biens », met le propriétaire en demeure de réaliser certains travaux sous quatre semaines et précise notamment que « le local est interdit à toute utilisation pendant la durée des travaux de mise en sécurité et de chantier de rénovation de l’annexe rattachée au local commercial à compter de la notification de l’arrêté jusqu’à la résorption totale du danger ». Cet arrêté a été notifié à la société USTAM GRILL.

Cet arrêté met en demeure le bailleur mais également l’exploitant, à savoir la société USTAM GRILL, sous quatre semaines, de réaliser les prescriptions suivantes :

« - procéder à un audit structurel des poutraisons soutenant les planchers,

— remplacer la structure provisoire menaçant ruine en fonds de parcelle par une structure pérenne,

— faire encadrer les travaux par une équipe de maîtrise d’œuvre comprenant également un BET spécialisé dans ce type d’aménagement et les faire contrôler par un bureau de contrôle,

— S’assurer que les travaux structurels mis en œuvre par la société USTAM GRILL ont été réalisés dans les règles de l’art et qu’ils sont couverts par une assurance décennale et dommage ouvrage,

— s’assurer que l’ensemble des travaux sont correctement assurés en biennale et décennale et souscrire une assurance dommage ouvrage pour se faire. "

Le preneur ne peut, dans le même temps et sans se contredire, refuser de manière persistante au bailleur d’accéder au local litigieux pour y faire effectuer les travaux nécessaires à une mise en sécurité et faire grief au bailleur de manquer à son obligation de délivrance, tout en soutenant par ailleurs qu’il n’utilise pas ce local pour en tirer conséquence qu’il n’y a aucun risque donc aucune urgence à faire réaliser les travaux.

En outre, il y a lieu de relever que le preneur, qui invoque un défaut de délivrance et une impossibilité d’exploiter son commerce, n’a entrepris aucune démarche pour faire respecter les dispositions du bail jusqu’à l’introduction de la présente procédure à l’initiative du bailleur.

Enfin, l’arrêté de péril ordinaire du 13 mars 2024 qui vise l’immeuble, ordonne à la SCI LA FOURNEE d’entreprendre dans les plus brefs délais les travaux préconisés par l’expert, notamment procéder à un audit des insectes xylophages dans toutes les structures bois de l’immeuble, ainsi que des travaux de mise en conformité des accès aux règles de sécurité.

Au vu de ces éléments, l’urgence à faire réaliser des travaux permettant d’assurer la sécurité des personnes et des biens et ordonnés par la mairie de [Localité 2] est évidente et aucune contestation sérieuse permettant d’y faire échec n’est démontrée par la société défenderesse. En tout état de cause, cette situation caractérise également un dommage imminent qu’il convient de prévenir.

Le trouble manifestement illicite apparaît également caractérisé, en ce que le preneur, à qui incombe une obligation contractuelle de laisser le bailleur faire réaliser des travaux dans les locaux loués prévue à l’article 12-2 du contrat de bail, outre une obligation de se conformer aux prescriptions de nature réglementaire de l’arrêté de péril imminent, s’oppose à ce que le bailleur accède aux locaux, l’empêchant ainsi de procéder aux travaux de mise en sécurité et l’exposant à une astreinte administrative.

Il sera donc fait droit aux demandes, selon modalités fixées au dispositif.

Sur la demande de dommages et intérêts provisionnels

L’article 835 du code de procédure civile alinéa 2 prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée.

D’après l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le bailleur réclame une somme correspondant aux échéances de loyer de juin, juillet et août 2024.

Il est établi que le preneur a fait obstruction à la réalisation des travaux préconisés dans les lieux loués, en dépit d’une mise en demeure qui lui a été adressée le 8 juin 2024 (étant précisé qu’il a refusé la délivrance du pli) et d’une proposition de planification des travaux exigés par la mairie envoyée par courrier en date du 2 juillet 2024.

Néanmoins, étant rappelé que le juge des référés doit s’assurer avec l’évidence requise en référé que la créance dont le paiement est réclamé est certaine, liquide et exigible, il doit être relevé que la SCI LA FOURNEE ne produit aucun décompte locatif au soutien de sa demande, et qu’au surplus, il n’est pas démontré qu’en l’absence d’opposition du preneur, le péril aurait été nécessairement levé avant le mois de juin 2024, de sorte que l’imputabilité à la société USTAM GRILL du préjudice allégué est incertaine.

En conséquence, la SCI LA FOURNEE ne justifie pas en l’état du caractère non contestable de l’obligation censée fonder sa demande.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

2) Sur les demandes reconventionnelles

Sur les demandes provisionnelles au titre des loyers indûment perçus et en dommages et intérêts

L’article 1719 du code civil prévoit que "Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations."

D’après l’article 1720 du même code, "Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives."

En l’espèce, la société USTAM GRILL, qui soutient ne pas pouvoir exploiter son commerce, invoque un manquement du bailleur à son obligation de délivrance pour demander sa condamnation à lui rembourser la somme de 4.101,90 euros au titre des loyers indûment perçus d’octobre 2023 à janvier 2024 et à lui payer la somme de 30.000 euros à titre provisionnel en indemnisation de ses préjudices.

Or, il est établi que deux arrêtés de péril ont été pris par la municipalité le 13 mars 2023, suite à la réalisation de travaux effectués par la société USTAM GRILL, de sa propre initiative, peu de temps après la prise à bail, manifestement sans autorisation du bailleur et sans intervention de maître d’œuvre ni de bureau d’études techniques.

Il est également constant que des travaux de mise en sécurité doivent être réalisés mais que la société USTAM GRILL a jusqu’à présent refusé au bailleur d’accéder aux locaux loués.

Les éléments produits ne permettent pas de démontrer que les désordres invoqués, à les supposer préexistants à la prise à bail, auraient été connus du bailleur, alors qu’ils ont manifestement été constatés consécutivement aux travaux réalisés par le preneur.

Au vu de ces éléments, le manquement allégué du bailleur à son obligation de délivrance n’apparaît nullement caractérisé, et la société USTAM GRILL ne démontre pas l’imputabilité du préjudice allégué à la SCI LA FOURNEE.

Ses demandes provisionnelles ne sauraient donc prospérer.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Il ressort des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, l’action de la SCI LA FOURNEE est parfaitement fondée, de sorte que cette demande ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société USTAM GRILL sera condamnée aux dépens.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la SCI LA FOURNEE l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Autorisons la SCI LA FOURNEE à pénétrer dans le local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 2] et à son annexe rattachée menaçant ruine située en fond de parcelle autant de fois que cela sera nécessaire et avec au besoin le concours d’un serrurier ;

Autorisons la SCI LA FOURNEE à faire procéder, aux travaux nécessaires à la mise en sécurité de l’annexe menaçant ruine rattachée au local commercial située en fond de parcelle, en ce compris, en cas de nécessité à sa démolition partielle, tel que préconisé dans le devis n° D2400485 du 15 mai 2024 de l’entreprise ARCO ;

Autorisons la SCI LA FOURNEE, le cas échéant, à procéder au débarrassage des meubles meublants et tous effets personnels de la société USTAM GRILL se trouvant dans l’annexe rattachée au local commercial au jour de l’exécution des travaux – l’entreposage des meubles se faisant dans le local commercial ;

Disons que la SCI LA FOURNEE fera procéder par tout commissaire de justice de son choix:

à la constatation de l’état de l’annexe rattachée au local commercial avant et après sa destruction partielle qui aura permis sa mise hors de danger ;à la constatation du déroulé des opérations, en procédant à l’ouverture des locaux, à leur fermeture et à la remise des clés au bailleur ;

Disons que la SCI LA FOURNEE ou l’entreprise mandatée par elle, devra respecter un délai de prévenance de 24 heures avant toute intervention, par tout moyen ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts provisionnels ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles en paiement provisionnel au titre des loyers indûment perçus et en dommages et intérêts ;

Rejetons la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Rejetons toute autre demande plus ample ou contraire ;

Condamnons la société USTAM GRILL à régler à la SCI LA FOURNEE la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société USTAM GRILL aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 21 OCTOBRE 2024.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT