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TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 05 Novembre 2024

N° RG 24/00208 – N° Portalis DB22-W-B7I-SEZJ

DEMANDEUR :

S.C.I. COULEAU-FLAMBERTINS

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

S.A. SEYNA

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

M. [D] [P]

[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparant

Mme [U] , [Y] [S] EPOUSE [P]

[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : M^me Rosette SURESH

DEBATS :

Audience publique du : 3 septembre 2024

DECISION :

Prononcée par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2024 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Rosette SURESH, Greffier.

Copie exécutoire à : M^e Marion LACOME D’ESTALENX

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LE COULEAU – FLAMBERTINS, représentée par la société LECASBLE ET MAUGEE, a donné à bail à M. [D] [P] et Mme [U] [P] née [S] une maison à usage d’habitation situé [Adresse 3] par contrat du 7 janvier 2021, prenant effet le 8 janvier 2021, moyennant un loyer mensuel de 2000€.

Par l’intermédiaire de la société GARANTME, le 8 janvier 2021, la SA SEYNA s’est portée caution solidaire des locataires à compter du même jour, pour une durée de 36 mois tacitement reconductible et dans la limite de 90.000€, pour l’ensemble de leurs dettes locatives (loyers, charges, indemnités d’occupation et frais afférents au contentieux juridique dus aux impayés).

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 18006,25€ a été délivré à M. [D] [P] et Mme [U] [P] le 25 octobre 2023.

Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 octobre 2023.

Devant l’absence de régularisation, la SCI COULEAU-FLAMBERTINS et la SA SEYNA, par acte du 5 juin 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 7 juin 2024, ont fait assigner M. [D] [P] et Mme [U] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

A titre principal, le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ; à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;L’expulsion de M. [D] [P] et Mme [U] [P] et de tous occupants des lieux de leur chef ;La condamnation solidaire de M. [D] [P] et Mme [U] [P] à payer la somme de 32.903,71€ au titre des loyers et charges dus au terme du mois de mai 2024 échus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :La somme de 11.565,65€ à la SCI COULEAU-FLAMBERTINS,La somme de 21.338,06€ à la SA SEYNA, subrogée dans les droits du bailleur à hauteur de ce montant ;La condamnation solidaire de M. [D] [P] et Mme [U] [P] à payer à la SCI COULEAU-FLAMBERTINS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux ;La condamnation solidaire de M. [D] [P] et Mme [U] [P] à payer à la SA SEYNA la somme de 1000€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 septembre 2024.

La SCI COULEAU-FLAMBERTINS et la SA SEYNA, représentées par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs prétentions, y compris le montant de leur créance actualisée à la somme de 39.357,91€, à répartir de la façon suivante : 18.019,85€ au profit de la SCI COULEAU-FLAMBERTINS et 21.338,06€ au profit de la SA SEYNA.

M. [D] [P] et Mme [U] [P], régulièrement convoqués, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. M. [D] [P] et Mme [U] [P], non-comparants, ayant été régulièrement assignés, il sera statué malgré leur absence.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie électronique le 26 octobre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 7 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 8).

Par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2023, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 18.006,25€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à personne (pour M. [N]) et à domicile (pour Mme [N]), comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par M. [D] [P] et Mme [U] [P] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 26 décembre 2023 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Les demandeurs produisent un décompte démontrant que M. [D] [P] et Mme [U] [P] restent devoir la somme de 39.357,91€ à la date du 1er août 2024, échéance d’août 2024 incluse, selon la répartition suivante :

18.019,85€ à la SCI COULEAU-FLAMBERTINS (bailleur)21.338,06€ à la SA SEYNA (caution)

En outre, ils produisent plusieurs quittances subrogatives, lesquelles laissent apparaître que la SA SEYNA a dû verser à la SCI COULEAU-FLAMBERTINS, par l’intermédiaire de l’organisme GARANTME, la somme totale de 21.338,06€ en exécution de son engagement de caution, au titre des loyers et charges impayés par M. [D] [P] et Mme [U] [P] entre les mois de juin 2023 et avril 2024.

M. [D] [P] et Mme [U] [P] n’ont pas comparu pour contester le principe ou le montant de la dette.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, ils seront donc condamnés solidairement, en application de l’article 220 du Code civil, au paiement de la somme de 39.357,91€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 32.903,71€ à compter de la délivrance de l’assignation du 5 juin 2024, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, selon la répartition suivante :

18.019,85€ à la SCI COULEAU-FLAMBERTINS21.338,06€à la SA SEYNA.

Ils seront en outre condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation à la SCI COULEAU-FLAMBERTINS, d’un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, du 1er septembre 2024, jusqu’à la libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

M. [D] [P] et Mme [U] [P], partie perdante au principal, supporteront solidairement les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SA SEYNA l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner solidairement M. [D] [P] et Mme [U] [P] à lui verser une somme de 500€ sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 26 décembre 2023 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

ORDONNE à M. [D] [P] et Mme [U] [P] née [S] et à tous occupants de leur chef de quitter les lieux loués situés [Adresse 3] ;

DIT que faute de départ volontaire des lieux loués, situés [Adresse 3], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de M. [D] [P] et Mme [U] [P] née [S] et de tous occupants de leur chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [P] et Mme [U] [P] née [S] à payer à la SCI COULEAU-FLAMBERTINS et la SA SEYNA une somme de 39.357,91€ à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 1er août 2024, échéance d’août 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 32.903,71€ à compter de la délivrance de l’assignation du 5 juin 2024, et à compter de la présente décision pour le surplus, selon la répartition suivante :

18.019,85€ à la SCI COULEAU-FLAMBERTINS en qualité de bailleur,21.338,06€ à la SA SEYNA en qualité de caution, subrogée dans les droits du bailleur à hauteur de ce montant,

CONDAMNE solidairement M. [D] [P] et Mme [U] [P] née [S] à payer à la SCI COULEAU-FLAMBERTINS à compter du 1er septembre 2024 et ce, jusqu’à leur départ effectif des lieux, l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [P] et Mme [U] [P] née [S] à payer à la SA SEYNA la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [P] et Mme [U] [P] née [S] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 5 novembre 2024.

La Greffière La juge