Tribunal Judiciaire de Caen, 3e chambre civile, 3 mars 2026, n° 25/02671

TJ Caen 3 mars 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement du loyer
La cour a constaté que le locataire n'était pas à jour de ses paiements de loyer à l'issue du bail, justifiant ainsi la demande des bailleurs.
Accepté
Responsabilité du locataire pour dégradations
La cour a jugé que les dégradations étaient imputables au locataire, qui n'a pas rendu le logement en bon état, et a accepté la demande des bailleurs.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a accordé les frais irrépétibles aux bailleurs, considérant qu'ils avaient gagné le litige.

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Sur la décision

Référence :	TJ Caen, 3e ch. civ., 3 mars 2026, n° 25/02671
Numéro(s) :	25/02671
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	18 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Cindy BOUDEVIN

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/02671 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JLQV

Minute : 2026/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 03 Mars 2026

[F] [A]

[G] [V] épouse [A]

[O] [Z]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Cindy BOUDEVIN – 13

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [O] [Z]

M^e Cindy BOUDEVIN – 13

JUGEMENT

DEMANDEURS :

Monsieur [F] [A]

né le 22 Août 1962 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Cindy BOUDEVIN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 13

Madame [G] [V] épouse [A]

née le 23 Octobre 1960 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Cindy BOUDEVIN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 13

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [Z]

né le 18 Mai 1972 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 02 Décembre 2025

Date des débats : 02 Décembre 2025

Date de la mise à disposition : 03 Mars 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 11 juillet 2013, Monsieur [F] [A] et Madame [G] [V] épouse [A] ont donné à bail à Monsieur [O] [Z] une maison à usage d’habitation avec jardin située [Adresse 5] – [Localité 5] [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 630 euros hors charges ainsi que, le versement d’un dépôt de garantie du même montant.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties le 11 juillet 2013.

Par courrier du 30 décembre 2024, Monsieur a délivré congé des lieux pris à bail.

Suivant acte extrajudiciaire du 19 juin 2025, les époux [A] ont fait assigner Monsieur [O] [Z] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de condamnation à leur payer les sommes de :

—  5 624,14 euros en principal ;

—  1 500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’au paiement des entiers dépens, lesquels comprendront les frais de commandement de payer et du procès-verbal d’état des lieux de sortie.

À l’audience du 2 décembre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée, les époux [A], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Monsieur [O] [Z], bien qu’ayant été assigné à comparaître par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude, ne comparaît pas et ne se fait pas représenter.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 3 mars 2026.

MOTIFS

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des sommes restant dues à l’issue du bail

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, les époux [A] sollicitent la condamnation de Monsieur [O] [Z] au paiement de la somme de 5 624,14 euros, répartie comme suit :

6 300 euros au titre des loyers impayés à l’issue du bail, terme de janvier 2025 inclus ;

1 214,14 euros au titre du défaut d’entretien, des réparations et dégradations locatives ;

+ 630 euros au titre de la restitution du montant du dépôt de garantie ;

+ 1.260 euros au titre des règlements effectués auprès du commissaire de justice.

Au titre des loyers impayés :

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, les bailleurs produisent aux débats :

— le contrat de bail du 11 juillet 2013 ;

— un décompte locatif portant sur la période d’avril 2024 à janvier 2025 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 6 300 euros.

Il ressort de ces éléments que, Monsieur [O] [Z], dont le congé délivré le 30 décembre 2024 a pris effet le 31 janvier 2025, n’est pas à jour du règlement de ses loyers à l’issue du bail litigieux et qu’il est débiteur d’une somme s’élevant à 6 300 euros, terme de janvier 2025 inclus.

Par conséquent, Monsieur [O] [Z] sera condamné à payer aux époux [A] la somme de 6 300 euros au titre des loyers impayés, terme de janvier 2025 inclus, sous réserve des développements ultérieurs.

Au titre du défaut d’entretien, des réparations et dégradation locatives :

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 3-2 alinéa 1er de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

En application de l’alinéa 2 de l’article 3-2 de ladite loi, si un état des lieux ne peut être établi contradictoirement entre les parties, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moité entre le bailleur et le locataire. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins 7 jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de ce texte, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

L’article 1731 du code civil prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur est en droit de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le preneur des réparations locatives et il n’est pas tenu, ni de produire une facture, ni d’exécuter les réparations, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation réelle et sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

En l’espèce, au soutien de leur demande en paiement de la somme totale de 1.214,14 euros au titre du défaut d’entretien, des réparations et dégradations locatives imputables au locataire sortant, les bailleurs produisent aux débats :

— l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 11 juillet 2013,

— le procès-verbal de constat des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 31 janvier 2025, après convocation de Monsieur [O] [Z] par acte de commissaire de justice du 7 janvier 2025,

— un devis du 28 mars 2025 établi par la société JBS Propreté, portant sur le nettoyage du logement (dépoussiérage, nettoyage des vitres avec encadrements et volets, aspiration des sols, nettoyage du poêle, lavage des sols, nettoyage des faïences, nettoyage des appareils sanitaires et lessivage des plafonds et lustres), pour la somme totale de 1 010,64 euros TTC,

— une facture du 3 février 2025 établie par la société Serrurerie Lutinier, portant sur le remplacement du cylindre existant de la porte d’entrée et le réglage de la gâche, pour la somme de 203,50 euros TTC.

Il convient, afin de savoir si les postes de réparations locatives pour lesquels les bailleurs sollicitent réparations correspondent à des défauts d’entretien, des réparations et dégradations imputables au locataire sortant, de comparer les états des lieux, en prenant en considération la surface habitable du logement, le nombre de pièces principales, ainsi que la durée d’occupation des lieux par le locataire sortant.

S’agissant de la demande relative aux frais de ménage pour lesquels les bailleurs sollicitent la somme de 1 010,14 euros (suivant devis du 28 mars 2025) :

Il apparaît à la lecture de l’état des lieux d’entrée, qu’aucune mention particulière n’a été portée concernant l’état de nettoyage du logement pris à bail ainsi que, des éléments le composant ; de sorte qu’en application des dispositions de l’article 1731 du code civil, le preneur est présumé avoir reçu le logement et les éléments le composant en bon état de propreté et était tenu de les rendre tel.

Alors qu’il ressort du procès-verbal de constat des lieux dressé par commissaire de justice que, de nombreux éléments composant le logement sont « sales », « à nettoyer », avec des « traces de salissures », « à lessiver » ou encore « encrassés » et « entartrés ».

De sorte qu’il est démontré que, le locataire n’a pas rendu le logement et les éléments le composant en bon état de propreté et que, ce défaut d’entretien lui est totalement imputable, sans déduction d’une quelconque vétusté. Aussi, les bailleurs démontrant de l’évaluation sérieuse de la somme sollicitée pour ce poste, il sera fait droit à leur demande de ce chef, soit à la somme de 1 010,14 euros.

S’agissant de la demande relative aux frais de serrurerie pour lesquels les bailleurs réclament la somme de 203,50 euros (suivant facture du 3 février 2025 précitée) :

À la lecture de l’état des lieux d’entrée, il n’est porté aucune indication quant à l’état de la porte d’entrée de la maison, il est seulement mentionné qu’il a été notamment remis au locataire entrant «une clé d’entrée». Aussi, il convient de rappeler, comme vu précédemment que, le locataire est présumé avoir reçu cet élément en bon état de fonctionnement.

Tandis que, le commissaire de justice a constaté le 31 janvier 2025 que, la « porte PVC d’accès au logement ne ferme pas correctement en partie supérieure (porte voilée ?) et la fermeture à clé est à revoir ».

De sorte qu’il ressort de la comparaison des états des lieux que, cette dégradation est imputable au locataire sortant, là encore sans qu’il n’y ait lieu à la déduction d’une vétusté en ce que cette dégradation est totalement imputable au locataire sortant. Dès lors, les bailleurs justifiant de l’évaluation sérieuse de la somme sollicitée pour ce poste, remplacement du cylindre de serrure et réglage de la gâche de porte, il leur sera accordé la somme réclamée soit 203,50 euros.

En définitive, le locataire sortant est redevable de la somme de 1 214,14 euros au titre du défaut d’entretien des lieux litigieux et des dégradations locatives relatives à la porte d’entrée, qui lui sont imputables, sous réserve des développements ultérieurs.

Sur le compte entre les parties à l’issue du bail :

Il ressort des éléments évoqués que le compte entre les parties à l’issue du bail s’établit comme suit :

Loyers impayés à l’issue du bailleur : 6 300 euros

(terme de janvier 2025 inclus)

Règlement pour le compte du locataire : – 1 260 euros

(en date du 5 septembre 2024)

Défaut d’entretien et dégradations locatives : 1 214,14 euros

Dépôt de garantie : – 630 euros

TOTAL : 5 624,14 euros

Il ressort ainsi de l’ensemble des constatations précédentes et de l’état de frais du 26 février 2025 dressé par commissaire de justice que, Monsieur [O] [Z] est redevable de la somme de 5 624,14 euros au titre des loyers impayés, terme de janvier 2025 inclus ainsi que, du défaut d’entretien et des dégradations locatives qui lui sont imputables à l’issue du bail, après déduction du montant du dépôt de garantie et des versements effectués pour son compte.

Par conséquent, Monsieur [O] [Z] sera condamné à payer aux époux [A] la somme de 5 624,14 euros, arrêtée au 26 février 2025, au titre des loyers impayés, terme de janvier 2025 inclus ainsi que, du défaut d’entretien et des dégradations locatives qui lui sont imputables à l’issue du bail litigieux, après déduction du montant du dépôt de garantie et des versements effectués pour son compte.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [Z], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance, à l’exclusion du coût du commandement de payer du 12 juillet 2024 et du procès-verbal de constat des lieux dressé par commissaire de justice le 31 janvier 2025.

En effet, tout d’abord, le commandement de payer n’a pas été produit aux débats.

Ensuite, s’agissant du coût du procès-verbal de constat, il y a lieu de rappeler que conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, ce n’est que si l’état des lieux ne peut pas être établi contradictoirement et amiablement entre les parties qu’il peut être établi par un commissaire de justice sur l’initiative de la partie la plus diligente ; or, il n’est pas rapporté aux débats que, les bailleurs aient tenté préalablement à la convocation du locataire sortant par commissaire de justice l’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire et amiable avec Monsieur [O] [Z] ; de sorte qu’en application de l’article susvisé, les frais restent à la charge du bailleur dès lors qu’il a fait appel à un commissaire de justice, sans proposer au préalable un état des lieux amiable au locataire.

Enfin, Monsieur [O] [Z] sera condamné à payer aux époux [A] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [O] [Z] à payer à Monsieur [F] [A] et Madame [G] [V] épouse [A] la somme de 5 624,14 euros, arrêtée au 26 février 2025, au titre des loyers impayés, terme de janvier 2025 inclus ainsi que, du défaut d’entretien et des dégradations locatives qui lui sont imputables à l’issue du bail litigieux, après déduction du montant du dépôt de garantie et des versements effectués pour son compte ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Z] au paiement des dépens de la présente instance, à l’exclusion du coût du commandement de payer du 12 juillet 2024 et du procès-verbal de constat des lieux dressé par commissaire de justice le 31 janvier 2025.

CONDAMNE Monsieur [O] [Z] à payer à Monsieur [F] [A] et Madame [G] [V] épouse [A] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION