Tribunal Judiciaire de Paris, 18deg chambre 3e section, 25 mars 2025, n° 23/08478

TJ Paris 25 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Occupation sans droit ni titre
La cour a estimé que la S.C.I. LEA 26 ne prouve pas que cette occupation ait causé des troubles dans la copropriété et que la S.A.R.L. SOLEIL DU JARDIN est à jour de ses loyers, rendant la résiliation injustifiée.
Rejeté
Conséquence de la résiliation du bail
La cour a rejeté cette demande en raison du rejet de la demande de résiliation du bail, considérant qu'il n'y a pas de base légale pour ordonner l'expulsion.
Rejeté
Indemnité d'occupation jusqu'à libération des lieux
La cour a rejeté cette demande en raison du rejet des demandes de résiliation et d'expulsion, considérant qu'il n'y a pas de fondement pour une indemnité d'occupation.
Rejeté
Dépôt de garantie comme indemnité de résiliation
La cour a rejeté cette demande en raison du rejet de la demande de résiliation, n'ayant pas lieu de conserver le dépôt de garantie.
Rejeté
Frais de justice
La cour a rejeté cette demande, considérant que la S.C.I. LEA 26 succombe dans ses demandes.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 18deg ch. 3e sect., 25 mars 2025, n° 23/08478
Numéro(s) :	23/08478
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	David HAYOUNDavid SEMHOUN
Cabinet(s) :	NAHMIAS SEMHOUN AVOCATS
Parties :	S.A.R.L. SOLEIL DU JARDIN ( RCS de [ Localité 6 ], )

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e SEMHOUN (D0100)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e HAYOUN (A0481)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/08478

N° Portalis 352J-W-B7H-C2FLG

N° MINUTE : 4

Assignation du :

26 Juin 2023

JUGEMENT

rendu le 25 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. LEA 26 (RCS de [Localité 6] 885 364 380)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e David HAYOUN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0481

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. SOLEIL DU JARDIN (RCS de [Localité 6] 382 461 614)

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître David SEMHOUN de la S.E.L.A.R.L. NAHMIAS SEMHOUN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0100

Décision du 25 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/08478 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2FLG

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 14 Janvier 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 juin 1991, Monsieur [W] [B] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. SOLEIL DU JARDIN un local, sis [Adresse 4] à [Localité 7] pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 1991 moyennant un loyer principal annuel de 42.000 [Localité 5], aux fins d’y exploiter une activité de « PATISSERIE ET RESTAURATION RAPIDE ».

Par acte sous seing privé du 22 janvier 2003, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2000 moyennant un loyer principal annuel de 72.000 [Localité 5].

Le bail s’est ensuite poursuivi par tacite prolongation.

A la suite du décès de Monsieur [W] [B] le 20 mars 2005, par ordonnance du tribunal de grande instance de Paris rendue en la forme des référés du 5 novembre 2015, Maître [S], administrateur judiciaire, a été désigné en qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [W] [B]. Sa mission a été ensuite prorogée chaque année.

Par acte sous seing privé non daté conclu entre Maître [S], en qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [W] [B] et la S.A.R.L. SOLEIL DU JARDIN, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2018 moyennant un loyer principal annuel de 13.000 euros.

Par acte authentique en date du 23 novembre 2020, la S.C.I. LEA 26 a acquis le local, objet du bail commercial.

Par courrier en date du 23 novembre 2020, le notaire instrumentaire notifiait à la S.A.R.L. SOLEIL DU JARDIN le changement de propriétaire.

Par acte extrajudiciaire du 26 juin 2023, la S.C.I. LEA 26 a assigné la S.A.R.L. SOLEIL DU JARDIN devant la présente juridiction, aux fins de :

« - PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial du 14 juin 1991, renouvelés par avenants successifs dont le dernier acte de renouvellement a pris effet au 30 juin 2018, aux torts exclusifs de la société SOLEIL DU JARDIN, et ce à compter de la date du prononcé du jugement à intervenir ;

— ORDONNER en conséquence l’expulsion de la société SOLEIL DU JARDIN ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, des locaux à usage commercial qu’elle exploite portant le lot n°1 dans un immeuble en copropriété sis à [Adresse 8], se décomposant au rez-de-chaussée droite sur la [Adresse 9], d’une boutique avec une arrière-boutique, une cave n°8 avec accès direct de la cour et le deuxième cabanon à droite dans la cour ;

— DIRE que la SCI LEA 26 pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la société SOLEIL DU JARDIN ;

— CONDAMNER la société SOLEIL DU JARDIN à payer à la SCI LEA 26 une indemnité d’occupation égale au dernier loyer contractuel, outre tous charges et accessoires dudit loyer, jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— DIRE que le dépôt de garantie restera acquis au profit de la SCI LEA 26 à titre d’indemnité de résiliation ;

— CONDAMNER la société la société SOLEIL DU JARDIN à payer à la SCI LEA 26 la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société SOLEIL DU JARDIN à supporter tous les dépens d’instance, dont distraction faite au profit de Maître David Hayoun, Avocat au Barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code civil."

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2024, la S.A.R.L. SOLEIL DU JARDIN demande au tribunal, aux visas des articles 1224 du code civil, L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution et 514-1 du code de procédure civile, de :

« A TITRE PRINCIPAL :

— REJETER les demandes de la SCI LEA 26 de résiliation judiciaire du bail commercial du 14 juin 1991, renouvelés par avenants successifs dont le dernier acte de renouvellement a pris effet au 1er juillet 2018 aux torts exclusifs de la SARL SOLEIL DU JARDIN et la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— ACCORDER un délai d’un an à la SARL SOLEIL DU JARDIN pour quitter les locaux loués si la résiliation judiciaire du bail devait être confirmée à compter de la décision à intervenir ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— ECARTER l’exécution provisoire de la décision de première instance dans le cas où le Tribunal de Céans ferait droit aux demandes de la SCI LEA 26 ;

— CONDAMNER la SCI LEA 26 à la somme de 5 000, 00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître David SEMHOUN, Avocat au Barreau de PARIS, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile."

Il est expressément renvoyé à l’assignation et aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 25 mars 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction. A la suite d’une réorganisation de la 18ème chambre, l’audience de juge unique initialement fixée au 5 mars 2025 a été avancée à l’audience de juge unique du tribunal de céans du 14 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

La S.C.I. LEA 26 sollicite la résiliation judiciaire aux torts de la locataire du fait de l’occupation par cette dernière sans droit ni titre du lot n°6 appartenant à un autre copropriétaire. Elle précise que cette occupation illicite est caractérisée par l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS le 15 février 2022. Elle soutient que cette occupation illicite par la locataire constitue un manquement suffisamment grave justifiant la résiliation judiciaire du bail commercial. Elle allègue qu’il s’agit d’une infraction aux stipulations contractuelles imposant le respect du règlement de copropriété.

La S.A.R.L. SOLEIL DU JARDIN s’oppose à cette demande. Elle soutient que la bailleresse ne lui a jamais communiqué le règlement de copropriété ; que dès 1991, le bailleur lui avait donné un accord verbal pour occupé le lot n°6 ; que cette mise à disposition s’expliquait principalement par la configuration des deux lots, faisant du lot n°6 l’accessoire du local commercial principal ; qu’elle a occupé ce lot pendant 31 ans au vu et au su de tous les occupants et y compris le bailleur sans aucune opposition de ce dernier ou plainte de copropriétaires ; qu’elle a occupé de bonne foi ce lot ; que cette occupation ne constitue pas une violation du contrat de bail suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail ; qu’elle n’a jamais eu aucun retard de paiement depuis 1991 ; qu’elle a toujours entretenu le local commercial ; qu’elle n’a jamais fait l’objet d’une plainte de la part des copropriétaires et qu’elle a toujours respecté les obligations légales et contractuelles.

Aux termes des dispositions des premier et cinquième alinéas de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : provoquer la résolution du contrat.

En outre, en application des dispositions de l’article 1224 du même code, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En vertu des dispositions de l’article 1227 dudit code, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Selon les dispositions de l’article 1228 de ce code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

D’après les dispositions des trois premiers alinéas de l’article 1229 du code susvisé, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1741 du code susmentionné, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Pour que la résiliation du bail soit prononcée, il incombe au bailleur de démontrer que le manquement du preneur est suffisamment grave.

Le caractère de gravité suffisante s’apprécie en fonction de la nature de l’obligation inexécutée et de l’infraction relevée, de la persistance de ces manquements, et de leurs conséquences pour le cocontractant.

Le contrat de bail stipule que « le preneur devra veiller à ce que la tranquillité de la maison ne soit troublée en aucune manière par son fait, le fait de ses employés, des personnes de maison ou de ses clients, (…) permettant d’éviter tout trouble pour le voisinage, et devra se soumettre aux règlements de ladite maison pour le bon ordre, la propreté et le service et de faire emploi d’aucun appareil bruyant ou dangereux ».

En l’espèce, par ordonnance de référé du 15 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS a constaté que la S.A.R.L. SOLEIL DU JARDIN occupait sans droit ni titre le lot n°6 appartenant à une autre société, la S.C.I. [G] ET RUBEN, et a ordonné son expulsion du lot n°6, étant précisé que le lot n°6 se situe dans le même immeuble que les locaux loués.

Il n’est pas contesté que la S.A.R.L. SOLEIL DU JARDIN occupait ce lot, en sus du lot objet du bail commercial, depuis 1991, date du premier contrat de bail.

La bailleresse ne justifie nullement que cette occupation sans droit ni titre depuis plus de 30 ans ait provoqué des troubles au sein de la copropriété. Elle ne fait en effet état d’aucune plainte de copropriétaires.

Il n’est par ailleurs pas contesté que cette dernière est à jour de ses loyers et charges et qu’aucun autre manquement ne lui ait reproché.

Dès lors, la S.C.I. LEA 26 ne démontre pas que cette occupation sans droit ni titre d’un lot distinct de celui objet du bail commercial constitue une faute de la S.A.R.L. SOLEIL DU JARDIN d’une gravité suffisante pouvant justifier la rupture du lien contractuel entre les parties.

Sa demande de résiliation judiciaire du bail ainsi que ses demandes subséquentes d’expulsion, au titre des meubles garnissant les locaux loués, de condamnation de la locataire à une indemnité d’occupation et de conservation du dépôt de garantie seront par conséquent rejetées.

Sur les demandes accessoires

La S.C.I. LEA 26, qui succombe, sera condamnée à payer les dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître David SEMHOUN, avocat au barreau de PARIS, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la S.C.I. LEA 26 à payer à la S.A.R.L. SOLEIL DU JARDIN la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la S.C.I. LEA 26 sur le même fondement sera rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.C.I. LEA 26 de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE la S.C.I. LEA 26 à verser à la S.A.R.L. SOLEIL DU JARDIN la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la S.C.I. LEA 26 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C.I. LEA 26 à payer les dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître David SEMHOUN, avocat au barreau de PARIS, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Fait et jugé à [Localité 6] le 25 Mars 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA