TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARCASSONNE

BP 818- 28 Boulevard Jean Jaures

11012 CARCASSONNE CEDEX

☎ : 04.34.42.49.00

AFFAIRE N° RG 24/02263 – N° Portalis DBWW-W-B7I-DRPM

MINUTE :

C.C.C revêtue de la formule exécutoire délivrée

le:

à:

C.C.C délivrée

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à:

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CARCASSONNE

DATE DU JUGEMENT : 26 Mai 2025

DEBATS PUBLICS : 17 Mars 2025

ACTE DE SAISINE : 18 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Géraldine WAGNER, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire

GREFFIER : Amira BOUSROUD, lors des débats et du prononcé

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE BALCONS SUD, pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA TERRE OCCITANE

dont le siège social est sis 29 rue Antoine Marty – 11000 CARCASSONNE

Représentée par la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEUR

S.C.I. ADAM,

dont le siège social est sis 17 rue Alphonse de Neuville – 75017 PARIS

Non comparante

EXPOSE DU LITIGE

La SCI ADAM est propriétaire d’un appartement n° 15 dans la résidence BALCONS SUD à Carcassonne, 29 rue Antoine Marty, dont le syndicat des copropriétaires est représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA TERRE OCCITANE.

Par acte d’huissier délivré le 18 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA TERRE OCCITANE, a fait assigner la SCI ADAM devant le tribunal judiciaire de Carcassonne en vue d’obtenir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

1 927,95 € au titre des charges de copropriété non réglées, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2024,800 € à titre de dommages et intérêts,984 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,et la condamner à rembourser les sommes retenues par le commissaire de justice par application de l’article A. 444-32 du code de commerce.

A l’audience du 17 mars 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA TERRE OCCITANE réitère les termes de son assignation.

Il argue pour l’essentiel, au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, de l’absence de règlement par le défendeur des charges de copropriété en dépit des appels de fonds réguliers outre l’approbation des comptes de la copropriété en assemblée. Il réclame également des dommages et intérêts eu égard aux difficultés de trésorerie générées par cette absence de paiement. Sur ce point, il soutient que la défaillance de la SCI ADAM dans le règlement des charges pénalise la gestion de la copropriété.

Bien que régulièrement assignée à personne, l’assignation ayant été délivrée à M. [U], qui a déclaré être habilité à recevoir la copie, la SCI ADAM, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ».

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, « Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Il ressort de la matrice cadastrale produite par le demandeur que la SCI ADAM est propriétaire du lot n°15 au sein de la résidence BALCONS SUD sise à Carcassonne, 29 rue Antoine Marty.

En cette qualité et en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI ADAM est tenue au paiement de la quote-part des charges de copropriété afférentes à ses lots telles qu’elles ont été régulièrement votées lors des assemblées générales.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence BALCONS SUD, représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA TERRE OCCITANE, justifie du bien-fondé de sa demande par la production d’un décompte actualisé, du relevé de propriété, de la sommation de payer les charges de copropriété en date du 18 juillet 2024, le contrat syndic et les procès-verbaux de vote des assemblées générales des 7 juin 2023 et 10 juillet 2024.

Au vu de ces éléments et en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI ADAM est tenue au paiement de la somme de 1 357,95 € correspondant à sa quote-part des charges de copropriété afférentes à son lot telles qu’elles ont été régulièrement votées lors des assemblées générales et déduction faite des frais non justifiés (150 € au titre de la transmission du dossier à l’huissier, et 420 € au titre du dossier transmis à l’avocat, faute de justifier de diligences exceptionnelles comme le prévoit le contrat de syndic).

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2024, date de signification de la sommation de payer, sur la somme de 1 006,65 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

L’article 1231-6 du code civil dispose que dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne résultent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. De plus, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le seul fait que le demandeur fasse référence à une étude ministérielle précisant que l’augmentation des actions en paiement des charges copropriété est susceptible de compromettre gravement l’équilibre financier des syndicats de copropriétaires ne suffit pas à caractériser l’existence d’un préjudice propre à la SAS FONCIA TERRE OCCITANE, distinct de celui résultant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires.

Il n’est pas davantage démontré l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifierait l’allocation de dommages-intérêts distincts.

Le Syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI ADAM qui succombe, sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat de copropriétaire une somme qu’il est équitable de fixer à 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de faire droit, à ce stade de la procédure, à la demande du syndicat de copropriétaires concernant les frais qui seraient retenus par le commissaire de justice, cet émolument concernant les éventuelles mesures d’exécution forcée que devrait engager le créancier poursuivant.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du code précité, le juge peut d’office ou à la demande d’une des parties, par décision spécialement motivée, écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Tel n’est pas le cas en l’espèce, de sorte que la présente décision sera de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

Condamne la SCI ADAM à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence BALCONS SUD à Carcassonne, 29 rue Antoine Marty, représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA TERRE OCCITANE, les sommes suivantes :

1 357,95 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2024 sur la somme de 1 006,65 € et à compter de l’assignation pour le surplus,500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la résidence BALCONS SUD à Carcassonne, 29 rue Antoine Marty, représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA TERRE OCCITANE, du surplus de ses demandes,

Condamne la SCI ADAM aux entiers dépens,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT