TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Ivan ITZKOVITCH ; M^e Alexis SOBOL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10482 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6J5N

N° MINUTE :

4-2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 30 juillet 2025

DEMANDERESSE

Madame [R] [H], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne assistée de M^e Ivan ITZKOVITCH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #302

DÉFENDERESSE

Etablissement public [Localité 4] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Alexis SOBOL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E2365

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 mai 2025

Délibéré le 30 juillet 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 juillet 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 30 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10482 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6J5N

EXPOSE DU LITIGE

Se plaignant de désordres dus à des dégâts des eaux, dans son appartement, Mme [R] [H] a, par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2024, fait assigner PARIS HABITAT-OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

ordonner la remise en état de la colonne d’évacuation des eaux, dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai,ordonner le remplacement des compteurs électriques, dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai,autoriser la suspension du paiement du loyer et des charges jusqu’à ce que les travaux ordonnés soient réalisés.condamner [Localité 4] HABITAT-OPH à lui payer les sommes suivantes :3 955,41 euros en indemnisation de son préjudice financier,3 000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance,2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Appelée à l’audience du 22 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande du défendeur pour lui permettre de préparer sa défense, pour être finalement retenue à l’audience du 21 mai 2025.

A l’audience du 21 mai 2025, Mme [R] [H], assistée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

[Localité 4] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a déposé des conclusions, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il a sollicité le rejet de l’ensemble des demandes de Mme [R] [H] ou subsidiairement que l’évaluation de son préjudice soit ramenée à de plus justes proportions. En tout état de cause, il sollicite la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 21 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur les demandes d’indemnisation

Il convient, à titre liminaire, de relever que l’action de Mme [R] [H] a pour objet de voir engager la responsabilité contractuelle de son bailleur. Bien qu’aucun contrat de bail conclu entre les parties n’est versé aux débats, il sera considéré, conformément aux écritures des parties, concordantes sur ce point, qu’il existe un bail d’habitation entre les parties, portant sur un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 5].

L’article 1217 du code civil, prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. […]

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; […]

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; […]

Ces obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient au demandeur à l’action de prouver les inexécutions contractuelles alléguées, de même que l’existence des dommages dont il réclame la réparation ainsi que leur imputabilité aux manquements allégués.

— sur les dégâts des eaux

sur la nature du désordre, son origine et la responsabilité

En l’espèce, il ressort des pièces produites par les deux parties que suite à la déclaration d’un sinistre intervenu, selon Mme [R] [H], au mois d’octobre 2021, une fuite a été constatée au niveau des joints de la baignoire du locataire habitant l’appartement situé au-dessus de celui loué par Mme [R] [H], par les experts des assureurs de la locataire et du bailleur ainsi que par un plombier intervenu le 9 septembre 2022 à la demande du bailleur. Ces mêmes documents permettent de constater que cette fuite a causé des dommages aux embellissements chiffrés à la somme de 3 024,05 euros pour la reprise de la peinture des plafonds du séjour et de la chambre, du plafond et des murs dans le couloir, la cuisine et la salle de bain, selon l’assureur de Mme [R] [H].

[Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir procédé aux travaux dans la salle de bain de l’appartement situé au-dessus le 4 avril 2023 et Mme [R] [H] a fait procéder aux travaux dans son appartement au mois d’avril 2023, tel que cela résulte de ses écritures et de la facture produite.

Mme [R] [H] soutient que l’origine des infiltrations constatées dans son appartement se trouverait dans la vétusté de la colonne d’évacuation des eaux et que cela aurait été confirmé par [Localité 4] HABITAT-OPH mais n’apporte pas d’élément pour l’établir. En effet, le courrier du 12 janvier 2023 de [Localité 4] HABITAT-OPH n’indique pas que la gérante a « effectivement constaté une fuite provenant de la colonne d’arrivée d’eau » comme indiqué dans ses écritures mais que « la gérante a effectivement constaté une fuite qui proviendrait de la colonne du logement situé au-dessus ». Les suppositions de la gérante de l’immeuble ne permettent en aucun cas d’établir la cause d’un sinistre.

Il résulte de ce qui précède que des désordres consécutifs à une infiltration d’eau trouvant son origine dans un autre appartement sont établis ce qui caractérise un manquement du bailleur à son obligation de garantir à son locataire la jouissance paisible du logement, ses diligences personnelles à cet égard étant sans incidence sur sa responsabilité et le locataire n’ayant pas la charge de s’adresser directement à des tiers pour résoudre les désordres.

Il convient de préciser que le seul dommage aux embellissements tel qu’il est décrit dans les pièces du dossier ne mettent pas en cause la décence du logement.

Mme [R] [H] soutient que le plafond de la salle de bain de son appartement s’est effondré, au mois de décembre 2022, suite à une aggravation des infiltrations d’eau.

Les photographies produites sont en noir et blanc et de très mauvaise qualité, elles ne permettent d’établir la réalité d’aucun désordre.

Par ailleurs, elle produit un devis et une facture, payée le 30 mai 2023, concernant la réfection des murs et plafond de la salle de bain comprenant : « grattage complet plafond, enlèvement des débris, préparation et enduits, sous couche, deux couches finition ». Ces documents ne donnent pas d’élément sur l’état de la salle de bain avant travaux et, en tout état de cause, n’ont pas pour objet de venir remettre en état la pièce suite à une éventuelle chute du plafond.

Ainsi, Mme [R] [H] ne démontre pas, par les éléments qu’elle produit, que les infiltrations d’eau ont perduré après les travaux réalisés par son bailleur et qu’elle aurait subi un nouveau désordre.

sur l’indemnisation du préjudice

En application de l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte, ni profit.

Le juge doit cantonner l’indemnisation aux seules prestations nécessaires pour parvenir à la réparation de l’entier préjudice. Ainsi, ne peut être indemnisé de manière intégrale que le préjudice direct et certain.

Il convient de préciser que le fait que Mme [R] [H] ait fait l’objet d’une indemnisation de la part de son assureur ne fait pas échec à la mise en œuvre, par cette dernière, de la responsabilité contractuelle de son bailleur selon les dispositions du code civil précités. L’assureur de Mme [R] [H] demeurant susceptible de venir demander restitution de l’indemnité versée en cas de condamnation du bailleur.

Mme [R] [H] soutient que les travaux de remise en état de son appartement lui ont coûté la somme de 6 900,90 euros et sollicite la condamnation de [Localité 4] HABITAT-OPH à lui payer la somme de 2 878,91 euros après déduction de la somme de 4 021,99 euros versée par son assurance.

Mme [R] [H] n’apportant aucun élément tendant à établir que son préjudice financier serait plus élevé que celui déterminé par l’expert de son assureur, il convient de lui allouer la somme de 4 021,99 euros au titre du préjudice financier.

S’agissant du préjudice du jouissance, il ressort des éléments du dossier que le dégât des eaux a entraîné des dommages aux embellissements. Ainsi, les peintures des plafonds du séjour et de la chambre et du plafond et des murs dans le couloir, la cuisine et la salle de bain ont dû être reprises. Aucun autre élément objectif sur la nature ou l’étendue du préjudice n’est produit. Compte tenu de ces éléments, de la durée du préjudice (18 mois), du nombre et de la nature des pièces touchées dans l’appartement mais également du caractère purement esthétique du désordre en l’absence de tout élément sur la présence d’une forte humidité ou de moisissures le préjudice de jouissance sera justement indemnisé par l’allocation de la somme de 288 euros.

sur la demande de travaux et de suspension du loyer

Mme [R] [H] sollicite la condamnation de son bailleur à remettre en état la colonne d’évacuation des eaux et à remplacer les compteurs électriques.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

En l’espèce, aucun élément objectif sur l’état des compteurs électriques de l’immeuble n’est produit, aucuns travaux ne seront, par conséquent, ordonnés. S’agissant de la colonne d’évacuation de l’eau, comme il a été exposé précédemment l’indécence du logement n’a pas été démontrée. De plus, Mme [R] [H] n’apporte pas la preuve que les désordres qu’elle a subis seraient dus à la vétusté de la colonne d’évacuation des eaux.

Les demandes de voir condamner [Localité 4] HABITAT-OPH à remettre en état la colonne d’évacuation des eaux, à remplacer les compteurs électriques, sous astreinte, et d’être autorisée à suspendre le paiement du loyer sont rejetées.

— sur la serrurerie de la porte d’entrée et la boite aux lettres

Mme [R] [H] demande le remboursement de frais engagée par elle pour intervenir sur la serrure de sa porte d’entrée et de sa boite aux lettres suite à des actes de vandalisme. Elle produit plusieurs factures. Ces éléments ne permettent pas d’établir la cause des désordres qu’elle indique avoir subis. Toute demande d’indemnisation portée à l’encontre du bailleur est donc rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

[Localité 4] HABITAT-OPH, partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamné aux dépens, [Localité 4] HABITAT-OPH devra verser à Mme [R] [H] une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE [Localité 4] HABITAT-OPH à verser à Mme [R] [H] une somme de 4 021,99 euros en réparation de son préjudice matériel causé par un dégât des eaux au mois d’octobre 2021,

CONDAMNE [Localité 4] HABITAT-OPH à verser à Mme [R] [H] une somme de 288 euros en réparation de son préjudice de jouissance causé par un dégât des eaux au mois d’octobre 2021,

CONDAMNE [Localité 4] HABITAT-OPH à verser à Mme [R] [H] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes des parties,

CONDAMNE [Localité 4] HABITAT-OPH aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection