AFFAIRE N° RG 23/01574 – N° Portalis DBWW-W-B7H-DKCD

MINUTE :

C.C.C revêtue de la formule exécutoire délivrée

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C.C.C délivrée

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CARCASSONNE

DATE DU JUGEMENT : 01 Juillet 2025

DEBATS PUBLICS : 02 Juin 2025

ACTE DE SAISINE : 28 Août 2023

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Emilie QUINTANE, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Amira BOUSROUD, lors des débats et du prononcé

DEMANDEUR

Madame [K] [U],

demeurant 350 chemin du Haut du Thou – 11620 VILLEMOUSTAUSSOU

Représentée par Maître Emmanuelle CHOL, avocat au barreau de CARCASSONNE

DÉFENDEUR

Madame [Z] [E],

demeurant 12, rue des Amidonniers – 11000 CARCASSONNE

Représentée par Maître Manon NEGRE, avocat au barreau de CARCASSONNE

RAPPEL DES FAITS :

Par acte sous seing privé du 17 août 2020, Madame [K] [U] a donné à bail à Madame [Z] [E] un local à usage d’habitation situé au 12 rue des amidonniers à CARCASSONNE (11000) pour un loyer mensuel de 778, 26 euros.

Un congé pour vente a été signifié par Madame [K] [U], le 15 novembre 2022, pour le 16 août 2023.

Madame [K] [U] n’a pas quitté les lieux malgré le préavis qui lui a été signifié.

Par acte de commissaire de justice du 28 août 2023, Madame [K] [U] a assigné Madame [Z] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Carcassonne en validité du congé, en expulsion puis en paiement des charges et loyers demeurés impayés et indemnités d’occupation.

Après sept renvois à l’initiative des parties, l’affaire a été appelée à l’audience du 2 juin 2025.

Madame [K] [U], représentée par son avocat, a sollicité par conclusions déposées à l’audience de :

— débouter Madame [Z] [E] de l’ensemble de ses demandes ;

— valider le congé délivré à Madame [Z] [E] le 15 novembre 2022 ;

— constater que Madame [Z] [E] est déchue de tout titre d’occupation depuis le 17 août 2023 .

— constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— constater que Madame [Z] [E] a indiqué avoir quitté le logement le 13 novembre 2203 et avoir rendu les deux jeux de clé pour l’un le 25 novembre 2023 et pour le second au mois de décembre 2023;

— condamner Madame [Z] [E] à payer à Madame [K] [U] la somme de 3.466, 67 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêté au 17 août 2023 conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 849 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [Z] [E] à payer à Madame [K] [U] la somme de 778, 26 euros au titre des indemnités d’occupation jusqu’à ce que les lieux soient rendus disponibles soit la somme totale de 2.697, 31 euros au titre des indemnités d’occupation jusqu’au mois de novembre 2023 inclu;

— condamner en conséquence, Madame [Z] [E] à payer à Madame [K] [U] la somme de 6.163, 98 euros au titre des loyers et charges impayées ainsi qu’au titre des indemnités d’occupation jusqu’à la libération des lieux qui a eu lieu au mois de novembre 2023 ;

— condamner en conséquence Madame [Z] [E] à payer à Madame [K] [U] la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance en ce compris le coût du congé pour vente, du commandement de payer les loyers et les charges et le procés verbal de difficulté sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Madame [Z] [E], représentée par son avocat, sollicite, par conclusions déposées à l’audience de :

— de débouter Madame [K] [U] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions;

— constater l’indécence du logement donné à bail à Madame [K] [U] par Madame [Z] [E] le 17 août 2020 ;

— condamner Madame [K] [U] à indemniser Madame [Z] [E] de l’intégralité de son préjudice soit à lui payer les sommes de 11.501 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel et 1.000,00 euros au titre de son préjudice moral;

— limiter le montant de l’arriéré locatif aux seuls impayés jusqu’en août 2023 jour de la restitution des lieux soit la somme de 1.156, 26 euros ;

— constater l’exception d’inexécution;

— ordonner la compensation des sommes dues par chaque partie à l’autre, à savoir :

— d’une part l’éventuelle somme due au titre de l’arriéré locatif par Madame [Z] [E] à

Madame [K] [U] limitée à somme de 1156, 26 euros ;

— d’autre part les sommes dues par Madame [K] [U] à Madame [Z] [E] au titre de l’indemnisation au titre de son préjudice de jouissance moral et de restitution du dépôt de garantie soit respectivement 11.501,00 euros, 1.000,00 euros et 775,00 euros ;

— condamner Madame [K] BREITHAUPTà payer à Madame [Z] [E] la somme de 1.960,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé plus ample des motifs de fait et de droit en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

I. Sur la validité du congé pour vente:

Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 tendant à améliorer les rapports locatifs "Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.e congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre […].

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués".

En l’espèce, il ressort que par acte signifié à étude le 15 novembre 2022, Madame [K] [U] a délivré un congé pour vente à Madame [Z] [E], avec un délai de préavis allant jusqu’au 16 août 2023 ; que le contrat de location ayant été conclu le 17 août 2020 Madame [K] [U] a respecté le délai de prévis de six mois avant le terme du contrat .

Madame [Z] [E] ne conteste pas la validité du congé.

En outre, Madame [Z] [E] a été convoquée par voie de commissaire de justice à un état des lieux de sortie le 17 août 2023 à 14h00 ; état des lieux qui n’a pas été effectué dans ce délai dans la mesure où il résulte d’un échange de mail avec Maitre [L], commissaire de justice, qu’un jeu de clé a été remis le 13 novembre 2023 et le second au mois de décembre 2023 ; ce qui montre que les lieux ont été libéré par la locataire qu’au mois de décembre 2023.

Or contrairement à ce qui est allégué par Madame [Z] [E] aucun élément ne permet de confirmer que cette dernière a quitté le logement au 1er août .

Par conséquent, il y a lieu de valider le congé signifié 15 novembre 2022 à Madame [Z] [E] et en conséquence, de déclarer Madame [Z] [E] comme étant occupant sans droit ni titre à compter du 17 août 2023.

Néanmoins, la demande d’expulsion formée par Madame [K] [U] est sans objet dans la mesure où il n’est pas contesté que la locataire a quitté les lieux depuis le mois de décembre 2023.

II- Sur la demande en paiement au titre des impayés locatifs :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 tendant à améliorer les rapports locatifs "Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire".

En l’espèce,Madame [K] [U] a sollicité la condamnation de Madame [Z] [E] au paiement de la somme de 3.466, 67 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtée au 17 août 2023.

Elle produit pour justifier du montant de la créance locative :

— un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 15 novembre 2022;

— un décompte de la créance arrêté au 24 août 2023;

— un décompte de la créance arrêté au 9 janvier 2025;

— les taxes foncières ;

En défense, Madame [Z] [E] fait valoir l’exception d’inexécution de payer les loyers au regard de l’indécence du logement et produit pour en justifier :

— un mail du 12 novembre 2020 dans lequel Madame [Z] [E] fait état de nombreuses infiltrations dans la maison à savoir dans la toiture, la cheminée, le long des murs, du dysfonctionnement de la chaudière,des radiateurs, des problèmes de tuyauterie au niveau de la cuisine et dans la salle bain et des dysfonctionnnements touchant la douche.

— un rapport de la commission départementale de conciliation du 10 février 2022 dans lequel les parties acceptent l’élaboration d’un planning d’intervention.

— un rapport du service communal d’hygiène et de santé de Carcassonne du 30 janvier 2023 qui rescence des désordres touchant le logement.

Or les éléments produits par Madame [Z] [E] sont insufisants pour justifier de l’indécence du logement et invoquer l’exception d’inexécution à ses obligations contractuelles et notamment à son obligation première qui est celle de payer le loyer.

Dans un second temps, Madame [Z] [E] a contesté le montant des sommes sollicitées et a indiqué d’une part s’acquitter d’un loyer mensuel de 778, 26 euros en lieu et place du loyer de 775 euros et produit pour en justifier des quittances de loyers pour en justifier.

De plus, Madame [Z] [E] ajoute dans un second temps, être à jour du paiement des loyers du mois d’août 2021 au mois de juillet 2022.

Au regard des quittances produites, il résulte que :

— Pour l’année 2020 :

*août : paiement du loyer, pour la somme de 375 euros,

*septembre : paiement du loyer, pour la somme de 775 euros,

*octobre : paiement du loyer, pour la somme de 775 euros,

*novembre : paiement du loyer, pour la somme de 775 euros,

*décembre : paiement du loyer, pour la somme de 775 euros,

— Pour l’année 2021:

*janvier : paiement du loyer, pour la somme de 775 euros

*février : paiement du loyer, pour la somme de 775 euros

*mars : paiement du loyer, pour la somme de 775 euros

*avril : paiement du loyer, pour la somme de 775 euros

*mai : paiement du loyer, pour la somme de 775 euros

*juin :paiement du loyer, pour la somme de 778, 26 euros

*juillet : paiement du loyer, pour la somme de 778, 26 euros

*août : paiement du loyer, pour la somme de 778, 26 euros

*septembre : paiement du loyer, pour la somme de 778, 26 euros

*octobre : paiement du loyer, pour la somme de 778, 26 euros

*novembre : paiement du loyer, pour la somme de 778, 26 euros

*décembre : paiement du loyer, pour la somme de 778, 26 euros,

— Pour l’année 2022 :

*janvier: paiement du loyer, pour la somme de 778, 26 euros,

*février : paiement du loyer, pour la somme de 778, 26 euros ,

*mars : paiement du loyer, pour la somme de 778, 26 euros,

*avril : paiement du loyer, pour la somme de 778, 26 euros,

*mai :paiement du loyer, pour la somme de 778, 26 euros,

*juin : paiement du loyer, pour la somme de 778, 26 euros,

*juillet : paiement du loyer, pour la somme de 778, 26 euros,

Au regard de ces éléments, il y a lieu de constater que la somme de 3,26 euros n’ a pas été prise en compte pendant 12 mois, ce qui correspond à un paiement total de 39, 12 euros, qu’il convient d’imputer sur la somme sollicitée par le bailleur.

Par conséquent, il y a lieu de condamner Madame [Z] [E] au paiement de la somme de 3.427, 55 euros au titre des charges et loyers impayés jusqu’au 16 août 2023, terme du contrat de location .

De manière analogue, il y a lieu de condamner Madame [Z] [E] au paiement des indemnités d’occupation dans la mesure où Madame [Z] [E] s’est maintenue sans droit ni titre à compter du 17 août 2022 jusqu’au mois de novembre soit trois mois et demi ce qui correspond à la somme de 2.697, 31 euros euros au titre des indemnités d’occupation.

III-Sur les demandes reconventionnelles en indemnisation :

En l’espèce, au regard du paragraphe précedent, l’indécence du logement n’étant pas établi et des travaux de rénovation du logement ayant été démontré par le bailleur par la production de factures, Madame [Z] [E] ne démontre pas l’existence d’un préjudice de jouissance qui ne saurait être indemnisé par une réduction de loyer ; ni de l’existence d’un préjudice moral.

Il y a lieu de rejeter les demandes indemnitaires formées par Madame [Z] [E] .

IV- Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Madame [Z] [E] partie perdante, supportera la charge des dépens en ce compris le coût du commandement de payer les loyers et les charges et le procés verbal de difficulté sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile. Il y a lieu de préciser que le coût du congé pour vente est à la charge du bailleur.

Sur les frais non compris dans les depens :

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [K] [U] , Madame [Z] [E] sera condamnée à lui verser la somme de 800, 00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS,

Le juge du contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’ensemble des demandes de Madame [Z] [E] ;

DECLARE valable le congé délivré par Madame [K] [U] à Madame [Z] [E] le 15 novembre 2022 ;

DIT que Madame [Z] [E] est déchue de tout titre d’occupation à compter du 17 août 2023

CONDAMNE Madame [Z] [E] à payer à Madame [K] [U] la somme de 3.466, 67 euros correspondant aux loyers et charges impayés;

CONDAMNE Madame [Z] [E] à payer à Madame [K] [U] la somme de 2.697, 31 euros au titre des indemnités d’occupation jusqu’au mois de novembre 2023 inclu;

CONDAMNE Madame [Z] [E] à payer les dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer les loyers et les charges et le procés verbal de difficulté ;

CONDAMNE Madame [Z] [E] à payer à Madame [K] [U] , la somme de 800, 00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE