TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°24/

du 25 NOVEMBRE 2024

Enrôlement : N° RG 24/05247 – N° Portalis DBW3-W-B7I-43AA

AFFAIRE : S.D.C. RÉSIDENCE [Adresse 2] (la SELARL C.L.G.)

C/ S.C.I. SION ET FRÈRES

Audience publique d’orientation du 23 septembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 25 novembre 2024

selon la procédure sans audience prévu à l’article L. 212-5-1 du Code de l’organisation judiciaire

Dépôt de dossiers sans plaidoiries au plus tard le 30 septembre 2024

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 25 novembre 2024

Par Madame Stéphanie GIRAUD,

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de la RÉSIDENCE [Adresse 2] sise [Adresse 2]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. Cabinet COULANGE IMMOBILIER

immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 343 048 039

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son Président en exercice

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDERESSE

S.C.I. SION ET FRÈRES

immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 399 555 242

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal

défaillante

*****

EXPOSE DU LITIGE

La SCI SION ET FRERES est propriétaire des lots n° 12, n° 203, n° 204, n° 166 et n° 280 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 2] sise [Adresse 2].

Par acte d’huissier en date du 30 avril 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] sise [Adresse 2], représentée par son Syndic en exercice le cabinet COULANGE IMMOBILIER SAS, a fait citer la SCI SION ET FRERES, devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965

CONDAMNER la SCI SION ET FRERES à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 2] sise [Adresse 2] :

— La somme en principal de 5.985,80 € au titre des charges de copropriété dues au 18 avril 2024

— La somme de 1.773,96 € au titre des frais nécessaires

Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2020, date du commandement de payer.

CONDAMNER la SCI SION ET FRERES à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 2] sise [Adresse 2] la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER la SCI SION ET FRERES au paiement d’une somme de 1.929,37 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/5247.

L’acte a été signifié par remise à étude.

******

La clôture de la procédure est intervenue le 23 septembre 2024, et l’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

La SCI SION ET FRERES a été régulièrement citée à étude selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile.

La défenderesse n’ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 472, alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’une somme de 5.985,80 euros au titre des charges de copropriété impayées au 18 avril 2024.

Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, la fiche d’information sur les prix et prestations proposées par le syndic, le relevé de propriété, un décompte de la dette, un commandement aux fins de saisie-vente en date du 17 février 2022, un échéancier transactionnel en date du 11 avril 2023, les procès-verbaux des assemblées générales du novembre 2019, du 23 septembre 2020, du 16 juin 2021, du 31 mai 2022 et du 29 juin 2023, les décomptes individuels de charges des années 2019 à 2022, les grands livres des années 2018 et 2019, les appels de fonds pour les années 2019 à 2024, un jugement du 13 juin 2016 du tribunal d’instance de MARSEILLE condamnant la SCI au paiement des arriérés de charges ,pour la période allant du 21 mars 2014 au 1er janvier 2016 ; ainsi que des factures,

Le caractère exigible de la créance constituée par les charges réclamées au titre des années 2019 à 2024 est établi par les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des années 2018 à 2022 ainsi que les budgets prévisionnels années 2020 à 2024. Les comptes de la copropriété et/ou les budgets prévisionnels pour ces exercices comptables ont été approuvés et il n’est pas discuté qu’ils n’ont pas été contestés. Ces charges sont donc exigibles et la créance à ce titre est justifiée. Toutefois il sera rappelé que le syndicat des copropriétaires ne peut réclamer des charges de copropriété antérieures au 30 avril 2019. Or force est de constater qu’apparait sur le décompte des charges dues à la date du 1er janvier 2019 un solde antérieur de 2623,15 euros.

Le syndicat ne justifie aucunement de cette somme ni de son origine. Cette somme en l’état de son anciennement apparaît par ailleurs prescrite, et elle sera donc déduite du montant réclamé.

Pour le surplus, il ressort donc de ces éléments que les assemblées générales et notamment les décisions qui y ont été prises concernant l’approbation des comptes et le vote des budgets prévisionnels, n’ont pas fait l’objet de recours ni de contestation, et sont donc devenues définitives et opposables à la SCI SION ET FRERES.

La créance que détient le syndicat des copropriétaires à l’égard de la SCI SION ET FRERES est donc certaine, liquide et exigible à hauteur de 2.461,75 euros

La SCI SION ET FRERES devra donc payer 2 461,75 euros au titre des charges de copropriété dues au 18 avril 2024.

Concernant la somme réclamée au titre des honoraires de contentieux, de mise en demeure, de recouvrement ou de relance, il y a lieu de rappeler que l’article 10-1 de la loi précitée permet au syndicat, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement, qui sont à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais nécessaires une somme totale de 1.773,96 euros.

Il sera rappelé que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’établit aucunement que les frais intitulés notamment, « AS HONORAIRES TRANSMISSION HUISSIER », « Frais rappel SR », " SCP MASCRET AF/[Adresse 2] SION « , » COULANGE – Frais de mise au contentieux « apparaissant deux fois, » CORNET – 66882-2 – SDC C/ SION & FREES PROTOCOLE « et » CORNET – 66882-2 – SDC C/ SION & FRERES " portés au débit du compte de la défenderesse correspondraient à des diligences exceptionnelles réalisées par ses soins.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles, pour un montant total de 1.579,79 euros.

Par ailleurs, les frais intitulés « AS FRAIS DE MISE EN DEMEURE » en date du 11 mars 2019 ne respectent pas le délai de prescription de 5 ans à compter de l’assignation, ceux-ci étant antérieurs au 30 avril 2019. Ces frais, d’un montant de 6,00 euros, seront donc retirés de la somme réclamée au titre des frais nécessaires.

La SCI SION ET FRERES devra donc payer au syndicat des copropriétaires la somme de 188,17 euros au titre des frais nécessaires prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Toutefois, en application de l’article 1241 du code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit.

En l’espèce, il est démontré que la SCI SION ET FRERES ne paie pas ses charges depuis de nombreuses années et qu’elle a déjà été condamnée à ce titre par jugement du 13 juin 2016.

Le caractère répété de ses défaillances démontre l’existence d’une particulière mauvaise foi de ce copropriétaire qui crée un préjudice au syndicat des copropriétaires.

Il y a donc lieu de condamner la SCI SION ET FRERES à payer au syndicat des copropriétaires une somme supplémentaire de 2500,00 euros à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI SION ET FRERES, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

La SCI SION ET FRERES sera donc condamnée au paiement de la somme de 1.929,37 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI SION ET FRERES à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] sise [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le Cabinet COULANGE IMMOBILIER SAS :

— La somme en principal de 2.461,75 euros au titre des charges de copropriété dues au 18 avril 2024

— La somme de 188,17 euros au titre des frais nécessaires prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2020, date du commandement de payer.

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires au titre des arriérés de charges ;

CONDAMNE la SCI SION ET FRERES à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] sise [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le Cabinet COULANGE IMMOBILIER SAS, la somme de 2.500,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI SION ET FRERES à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] sise [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le Cabinet COULANGE IMMOBILIER SAS, la somme de 1.929,37 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI SION ET FRERES aux entiers dépens.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-CINQ NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE