AFFAIRE N° RG 23/00165 – N° Portalis DBWW-W-B7H-DGOI

MINUTE :

C.C.C revêtue de la formule exécutoire délivrée

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C.C.C délivrée

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CARCASSONNE

DATE DU JUGEMENT : 02 Mai 2025

DEBATS PUBLICS : 03 Mars 2025

ACTE DE SAISINE : 16 Janvier 2023

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Emilie QUINTANE, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Amira BOUSROUD, lors des débats et du prononcé

DEMANDEUR

S.E.L.A.R.L. PIERRE [M] [P],

agissant en qualité de liquidateur de la SCI AMARYLLIS PATRIMOINE,

dont le siège social est sis 2, Place Victor Basch – 11000 CARCASSONNE

Représentée par la SCP de MARION-GAJA-LAVOYE-CLAIN-DOMENECH-MEGNIN, avocats au barreau de CARCASSONNE

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [F],

demeurant 68 rue de la Montagne Noire – 11160 TRAUSSE MINERVOIS

Madame [T] [K] épouse [F],

demeurant 68 rue de la Montagne Noire – 11160 TRAUSSE

Représentée par la SELARL LAMBERT & CROCHET, avocats au barreau de CARCASSONNE

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI AMARYLLIS PATRIMOINE est propriétaire d’une maison d’habitation sis 68 rue de la montagne noire sur la commune de TRAUSSE ( 11160), en vertu d’un acte de vente reçu par Me [I], notaire à CAPENDU, le 30 novembre 2005.

Par acte sous seing privé en date du 1er janvier 2006, la SCI AMARYLLIS PATRIMOINE a donné en location à Madame [T] [F] et Monsieur [X] [F] une maison d’habitation sis 68 rue de la montagne noire sur la commune de TRAUSSE ( 11160), pour une durée de neuf ans reconductible pour un loyer mensuel de 650,00 euros en contrepartie de divers travaux s’élevant à la somme de 25.000,00 euros.

Un avenant a été conclu le 20 décembre 2006 faisant porter à la somme de 64.000,00 euros le montant des travaux à charge des locataires.

Le 17 janvier 2012, une procédure de liquidation judiciaire de la SCI AMARYLLIS PATRIMOINE s’en est suivie avec désignation de Me [D] [P], en qualité de mandataire liquidateur.

Par ordonnance du 6 octobre 2015, le juge commissaire a autorisé Me [D] [P] en sa qualité de mandataire liquidateur de la SCI AMARYLLIS PATRIMOINE à poursuivre la vente aux enchères publiques dudit bien immobilier

Par ordonnance du 22 aout 2017, le juge commissaire a fixé l’audience d’adjudication sur réitération des enchères.

Par ordonnance du 17 octobre 2017, le juge de l’exécution a constaté la carence d’enchères et renvoyé Me [D] [P] à se pourvoir comme elle avisera.

Par ordonnance du 22 novembre 2018, la SELARL PIERRE [M] [P] a été désignée en remplacement de Me [D] [P], en qualité de liquidateur de la SCI AMARYLLIS PATRIMOINE.

Par acte de commissaire de justice délivré le 16 janvier 2023, la SELARL PIERRE [M] [P], en qualité de liquidateur de la SCI AMARYLLIS PATRIMOINE a assigné Madame [T] [F] et Monsieur [X] [F], locataires, devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Carcassonne en résiliation judiciaire du bail, expulsion puis au paiement des loyers et charges impayés.

Après neuf renvois successifs à l’initiative des parties, l’affaire a été appelée à l’audience du 3 mars 2025.

A l’audience, la SELARL PIERRE [M] [P], en qualité de liquidateur à la procédure de liquidation judiciaire de la SCI AMARYLLIS PATRIMOINE, représentée par son conseil, a sollicité de :

— Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 1er janvier 2006 et de son avenant du 20 décembre 2006 aux torts exclusifs des locataires ;

— Ordonner l’expulsion immédiate des locataires, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, à défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant la signification du commandement de libérer les lieux, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique ;

— Condamner solidairement Madame [T] [F] et Monsieur [X] [F] à payer à la SELARL PIERRE [M] [P], en qualité de liquidateur de la SCI AMARYLLIS PATRIMOINE la somme de 37.050,00 euros au titre des loyers impayés pour la période comprise entre le 1er avril 2019 et le 31 décembre 2023 ;

— Condamner solidairement Madame [T] [F] et Monsieur [X] [F] à payer à la SELARL PIERRE [M] [P], en qualité de liquidateur de la SCI AMARYLLIS PATRIMOINE, la somme mensuelle de 650,00 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de jugement à intervenir et jusqu’au jour de la libération effective des lieux ;

— Condamner solidairement Madame [T] [F] et Monsieur [X] [F] à payer à la SELARL PIERRE [M] [P], en qualité de liquidateur de la SCI AMARYLLIS PATRIMOINE, la somme mensuelle de 2.500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure en ce compris les frais de commandement de payer du 19 avril 2022 ;

Madame [T] [F] et Monsieur [X] [F], représentés par leur avocat, ont sollicité par conclusions déposées à l’audience de :

— Débouter la SELARL PIERRE [M] [P], en qualité de liquidateur de la SCI AMARYLLIS PATRIMOINE, de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

— Condamner la SELARL PIERRE [M] [P], en qualité de liquidateur de la SCI AMARYLLIS PATRIMOINE, à leur payer la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens .

Il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé plus ample des motifs de fait et de droit en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation judiciaire du contrat de location

Lorsque le locataire a manqué à ses obligations le bailleur peut obtenir que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail aux torts de ce dernier sur le fondement des articles 1224 et suivant du code civil.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatif, le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

Aux termes de l’article 1184 du code civil( ancien), la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Le juge doit alors dans un premier temps opérer à la vérification de la réalité du manquement invoqué puis qu’il apprécie sa gravité susceptible d’entrainer la résiliation du bail .

En l’espèce, la SELARL PIERRE [M] [P] a fondé sa demande en résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers et pour non -respect du bail à savoir la réalisation des travaux .

Il résulte du contrat de location du 1er janvier 2006 que les locataires s’engageaient à payer un loyer de 650.00 euros par mois, non indexé pendant six ans, ainsi que les taxes récupérables. Ils s’engageaient à exécuter les travaux de rénovation de chauffage, de toiture, plantations, de ragrément de terrasses, des canalisations d’eaux et de tout à l’égout ; en conséquence de quoi, le loyer était minoré à 300 euros pendant 108 mois. Une clause particulière prévoyait que le locataire aurait tous les frais de raccordement VRD ainsi que l’entretien du parc, le changement de chauffage et du portail d’entrée à sa charge.

Un avenant a été conclu le 20 décembre 2006 concernant la clause des travaux indiquant que le montant des travaux est porté à la somme de 64.000.00 euros.

Les locataires indiquent avoir respecté les termes du contrat de location en faisant procéder aux travaux suivants :

— Rénovation du chauffage,

— Rénovation de la toiture,

— Plantations et ragrément des terrasses,

— Rénovation du portail d’entrée,

Ils produisent afin d’en justifier, un devis en date du 19 décembre 2023, de l’entreprise DES RACINES A LA CIME concernant l’entretien du jardin ; de sorte qu’il ne s’agit pas d‘une facture ; qu’en outre il ne s’agit que de prestation liées à l’entretien du jardin ( tonte, arrosage, élagage) de sorte qu’il ne s’agit ni de plantations ni du ragrément des terrasses, comme allégué par les consorts [F].

De plus, ils produisent une facture en date du 12 décembre 2005 concernant la modification du chauffage électrique ; qu’il y a lieu de constater que ces frais sont antérieurs au contrat de location et ne saurait de facto, entrée dans le champ contractuel.

Enfin, ils justifient de la réfection du portail par le biais d’une facture du 8 février 2006 pour un montant de 4.093, 16 euros.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les travaux de toiture, plantations, de ragrément de terrasses, des canalisations d’eaux et de tout à l’égout n’ont pas été exécutés et qu’aucun loyer n’a été versé.

Madame [T] [F] et Monsieur [X] [F] ont donc manqué à leur obligation contractuelle résultant du contrat de location en date du 1er janvier 2006 et de l’avenant du 20 décembre 2006 ; ce qui constitue une perte financière importante pour la SCI AMARYLLIS PATRIMOINE, actuellement en liquidation judiciaire.

Par conséquent, il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail du contrat de location en date du 1er janvier 2006 et de l’avenant du 20 décembre 2006 conclu entre Madame [T] [F] et Monsieur [X] [F] et la SCI AMARYLLIS PATRIMOINE.

Ainsi, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [T] [F] et Monsieur [X] [F], sans délai, au regard de la procédure de liquidation en cours, dans les deux mois suivant la signification du commandement de libérer les lieux, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique.

Sur la demande en paiement :

Aux termes de l’article 7 de la loi n089-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatif, le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire .

Au regard des éléments évoqués supra, il ressort que les consorts [F] ne se sont pas acquittés du paiement des loyers soit en nature soit en numéraire.

Un commandement de payer les loyers a été délivré aux époux [F], le 19 avril 2022, de sorte que les sommes résultant des impayés locatifs, sont prescrits suivant la prescription triennale antérieurement au 19 avril 2019.

Ainsi, la SELARL PIERRE [M] [P], en qualité de liquidateur à la procédure de liquidation judiciaire de la SCI AMARYLLIS PATRIMOINE est bien fondé à solliciter le paiement des loyers à compter du 19 avril 2019 jusqu’au jugement à intervenir.

Par conséquent, il y a lieu de retenir la période courant du 19 avril 2019 au 2 mai 2025 jour du jugement soit 72 mois et 14 jours soit la somme totale de 47.093,00 euros ( 72x 650 euros+293 ,54 euros) .

Il y a lieu de condamner solidairement Madame [T] [F] et Monsieur [X] [F] à payer à la SELARL PIERRE [M] [P], en qualité de liquidateur de la SCI AMARYLLIS PATRIMOINE au paiement de la somme de 47.093, 00 euros pour la période du 19 avril 2019 au 2 mai 2025 au titre des loyers impayés.

Au titre de l’indemnité d’occupation, il y a lieu de condamner solidairement Madame [T] [F] et Monsieur [X] [F] à payer à la SELARL PIERRE [M] [P], en qualité de liquidateur de la SCI AMARYLLIS PATRIMOINE, la somme mensuelle de 650,00 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du jugement à intervenir et jusqu’au jour de la libération effective des lieux.

Sur les dépens:

Aux termes de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie.

Madame [T] [F] et Monsieur [X] [F] qui succombent à l’instance seront condamnés solidairement aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En raison de la procédure que la SELARL PIERRE [M] [P], en qualité de liquidateur à la procédure de liquidation judiciaire de la SCI AMARYLLIS PATRIMOINE, a été imposée de mettre en œuvre, il y a lieu de condamner solidairement Madame [T] [F] et Monsieur [X] [F] à lui payer la somme de 1.500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de location en date du 1er janvier 2006 et de l’avenant du 20 décembre 2006 conclu entre Madame [T] [F] et Monsieur [X] [F] et la SCI AMARYLLIS PATRIMOINE aux torts exclusifs des locataires, à compter du présent jugement,

ORDONNE en conséquence, l’expulsion immédiate de Madame [T] [F] et Monsieur [X] [F], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, à défaut de départ volontaire, dans les deux mois suivant la signification du commandement de libérer les lieux, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique;

DIT que passé ce délai, la SELARL PIERRE [M] [P], en qualité de liquidateur à la procédure de liquidation judiciaire de la SCI AMARYLLIS PATRIMOINE pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [T] [F] et Monsieur [X] [F] ;

CONDAMNE solidairement Madame [T] [F] et Monsieur [X] [F] à payer à la SELARL PIERRE [M] [P], en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI AMARYLLIS PATRIMOINE, la somme mensuelle de 650,00 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du jugement à intervenir jusqu’au jour de la libération effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [T] [F] et Monsieur [X] [F] à payer à la SELARL PIERRE [M] [P], en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI AMARYLLIS PATRIMOINE la somme de 47.093, 00 euros pour la période courant du 19 avril 2019 au 2 mai 2025 au titre des loyers impayés ;

CONDAMNE solidairement Madame [T] [F] et Monsieur [X] [F] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE solidairement Madame [T] [F] et Monsieur [X] [F] au paiement de la somme de 1.500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA JUGE