AUDIENCE DU 24 Mars 2026

DOSSIER : N° RG 24/00972 – N° Portalis DBWW-W-B7I-DOA2

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de Carcassonne, statuant le VINGT QUATRE MARS DEUX MIL VINGT SIX a rendu le jugement suivant :

ENTRE

Madame, [H], [B] épouse, [X]

née le 05 Septembre 1932 à REALMONT (81200), demeurant 56, Rue de Verdun – 11000 CARCASSONNE/FRANCE

Monsieur, [T], [X]

né le 05 Mai 1956 à ALBI (81000), demeurant 35, Rue de Verdun – 11000 CARCASSONNE/FRANCE

Madame, [M], [X]

née le 11 Mai 1960 à ALBI (81000), demeurant 11, Rue des Châtaigniers – 11000 CARCASSONNE

représentés par la SELAS PASCAL LORENT, avocats au barreau de CARCASSONNE

ET

Monsieur, [S], [R]

né le 13 Mars 1982 à PAU (64000), demeurant 6, Rue Jean-Jacques ROUSSEAU – 11600 CONQUES SUR ORBIEL

Madame, [Z], [U]

née le 04 Janvier 1983 à CARCASSONNE (11000), demeurant 6, Rue Jean-Jacques ROUSSEAU – 11600 CONQUES SUR ORBIEL

Monsieur, [D], [J],, [L],, [A], [K]

né le 23 Octobre 1982 à CARCASSONNE (11000), demeurant 17, Impasse des Monts d’Albères – 11000 CARCASSONNE

Madame, [W], [R]

née le 08 Octobre 1984 à PAU (64000), demeurant 17, Impasse des Monts D’Albères – 11000 CARCASSONNE

représentés par la SELAS CHOPIN-PEPIN & ASSOCIES, avocats au barreau de CARCASSONNE

ORDONNANCE DE CLÔTURE : 01 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL STATUANT A JUGE UNIQUE EN VERTU DE L’ARTICLE R 219-9 DU CODE DE L’ORGANISATION JUDICIAIRE

Madame Géraldine WAGNER, Vice-Présidente

GREFFIÈRE : Emmanuelle SPILLEBOUT, Cadre Greffier, lors des débats et du prononcé

DÉBATS : En audience publique du 08 Janvier 2026 après rapport du juge de la mise en état conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT QUATRE MARS DEUX MIL VINGT SIX par Madame Géraldine WAGNER, Vice-Présidente qui a signé avec la greffière.

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu le 27 octobre 2023, Madame, [H], [B] épouse, [X], Monsieur, [T], [X] et Madame, [M], [X], promettants, ont conclu avec Monsieur, [S], [R], Madame, [Z], [U], Monsieur, [D], [K] et Madame, [W], [R], bénéficiaires, une promesse de vente, sous conditions suspensives d’obtention de prêt, portant sur un immeuble à usage d’habitation sis 24 rue Coste Reboulh à Carcassonne, cadastré section BM n° 208, au prix de 150.000 €, venant à expiration le 27 janvier 2024 à 16 h.

Après avoir vainement mis en demeure par courrier du 8 février 2024 les consorts, [K], [U] et, [R] d’avoir à verser entre les mains du notaire la somme de 15.000 € au titre de la clause pénale figurant à l’acte, les consorts, [X] les ont assignés par actes du 23 mai 2024 devant le tribunal judiciaire de Carcassonne pour obtenir leur condamnation au paiement de cette somme.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 mars 2025, les consorts, [X] demandent la condamnation in solidum de Monsieur, [S], [R], Madame, [Z], [U], Monsieur, [D], [K] et Madame, [W], [R] à leur payer la somme de 15.000 € en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ainsi que 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Ils font valoir pour l’essentiel, au visa des articles 1304-3 et 1231-5 du code civil, que la condition suspensive d’obtention du prêt est accomplie, les bénéficiaires en ayant empêché l’accomplissement, en ne formalisant pas les demandes de prêt conformément aux stipulations contractuelles. Ils reprochent en premier lieu aux bénéficiaires d’avoir formé des demandes de prêt au nom de la SCI ORIGINE sans avoir exercé la faculté de substitution conformément aux dispositions prévues de la promesse de vente. Ils estiment également que les deux attestations bancaires de refus de prêt font état de prêts à un montant et à une durée inférieurs aux dispositions contractuelles, sans précision du taux d’intérêt. Ils considèrent que l’attestation établie le 15 février 2024 par le CIC est tardive.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 5 mai 2025 par RPVA, Monsieur, [S], [R], Madame, [Z], [U], Monsieur, [D], [K] et Madame, [W], [R] concluent au rejet sur le fondement de l’article 1304-3 du code civil, et demandent la condamnation des consorts, [X] à leur payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Pour s’opposer à la demande de paiement de la somme de 15.000 € en application de la clause pénale, les bénéficiaires considèrent que la condition suspensive ne peut être réputée accomplie, dès lors que les demandes de prêts ont été présentées conformément aux caractéristiques de la promesse. Ils exposent que la faculté de substitution insérée à l’acte authentique leur permet de se faire substituer par la SCI ORIGINE, laquelle est constituée par eux-mêmes et qu’ils en ont informé le notaire rédacteur dès le projet d’acquisition. Ils soutiennent que les promettants ne rapportent pas la preuve de ce que les bénéficiaires auraient sollicité un prêt à un taux inférieur à celui de la condition suspensive de la promesse de vente et qu’en tout état de cause, la mention d’un taux maximal permet une demande de prêt à un taux inférieur. Enfin, ils considèrent que les promettants n’ont subi aucun préjudice, l’immeuble ayant été vendu le 22 octobre 2024.

Il sera fait référence aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens sur le fondement de l’article 455 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée le 1er juillet 2025 par ordonnance du même jour et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 8 janvier 2026, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 24 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la condition suspensive de prêt et la clause pénale

Conformément à l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En application de ces dispositions, il incombe au créancier d’une obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci.

En revanche, il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente et dans le délai stipulé à l’acte.

Par ailleurs, en application de l’article 1231-5 aliéna 1er du même code, lorsque le contrat prévoit que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, par acte du 27 octobre 2023, les consorts, [X] ont conclu au profit de Monsieur, [S], [R], Madame, [Z], [U], Monsieur, [D], [K] et Madame, [W], [R] une promesse de vente portant sur un bien immobilier à usage d’habitation leur appartenant, sous condition suspensive notamment de l’obtention par le bénéficiaire d’un prêt répondant aux caractéristiques suivantes : « montant maximal de la somme empruntée : 275.000 € d’une durée maximale de remboursement de 25 ans, au taux nominal d’intérêt maximal : 4,050 % l’an ».

La clause relative à la condition suspensive stipule en outre : « Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil. Étant précisé que l’indication d’un montant maximal de prêt de ne peut contraindre le bénéficiaire à accepter toute offre d’un montant inférieur ».

Pour soutenir qu’ils ont présenté des offres de prêt conformément aux stipulations contractuelles, les bénéficiaires produisent trois attestations bancaires, refusant les prêts sollicités : une émanant du CIC Sud Ouest en date du 18 janvier 2024 portant sur un prêt d’un montant de 265.917 € d’une durée de 240 mois, la deuxième, non datée, émanant du CIC, faisant état d’un prêt de 250.000 € remboursable en 240 mensualités et la troisième, émanant de la Banque populaire du Sud portant sur un prêt de 275.000 € remboursable en 20 ans.

Toutefois, ces trois attestations de refus indiquent que le bénéficiaire des demandes de prêt est la SCI ORIGINE, une société dont les quatre bénéficiaires sont associés.

Si une clause de substitution figure effectivement dans la promesse de vente, elle était néanmoins soumise à la condition que les bénéficiaires informent les promettants par courrier recommandé adressé au notaire chargé de rédiger l’acte de vente, ce dont ils ne justifient pas. Dès lors, les courriers de refus du CIC Sud Ouest et de la Banque populaire du Sud sont inopposables aux vendeurs, la SCI ORIGINE étant un tiers au contrat.

Tenant ce qui précède, et sans qu’il soit nécessaire de se prononcer sur les caractéristiques des prêts sollicités, la condition suspensive a défailli du fait des bénéficiaires.

Les consorts, [X] sont bien fondés à solliciter le paiement de la clause pénale telle que prévue à l’acte, dès lors que celle-ci vient sanctionner le manquement d’une partie à ses obligations contractuelles et trouve ainsi à s’appliquer sans que le créancier n’ait à démontrer l’existence du préjudice en résultant, que les parties conviennent d’évaluer par anticipation de façon forfaitaire.

En outre, il n’est pas démontré que cette clause présente un caractère manifestement excessif, alors qu’elle est fixée à 10% du prix de vente, ce qui est habituel dans le cadre de ventes immobilières.

Monsieur, [S], [R], Madame, [Z], [U], Monsieur, [D], [K] et Madame, [W], [R] seront donc condamnés in solidum à payer à Madame, [H], [B], Monsieur, [T], [X] et Madame, [M], [X] la somme de 15.000 €.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur, [S], [R], Madame, [Z], [U], Monsieur, [D], [K] et Madame, [W], [R], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur, [S], [R], Madame, [Z], [U], Monsieur, [D], [K] et Madame, [W], [R], parties condamnées aux dépens, seront condamnées in solidum à payer à Madame, [H], [B] épouse, [X], Monsieur, [T], [X] et Madame, [M], [X] une somme qu’il est équitable de fixer à 1.500 €. Ils seront par ailleurs déboutés de leur propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Condamne in solidum Monsieur, [S], [R], Madame, [Z], [U], Monsieur, [D], [K] et Madame, [W], [R] à payer à Madame, [H], [B] épouse, [X], Monsieur, [T], [X] et Madame, [M], [X] la somme de 15.000 €,

Condamne in solidum Monsieur, [S], [R], Madame, [Z], [U], Monsieur, [D], [K] et Madame, [W], [R] aux dépens,

Condamne in solidum Monsieur, [S], [R], Madame, [Z], [U], Monsieur, [D], [K] et Madame, [W], [R] à payer à Madame, [H], [B] épouse, [X], Monsieur, [T], [X] et Madame, [M], [X] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé le VINGT QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT-SIX par la mise à disposition du présent jugement au greffe civil du tribunal judiciaire de Carcassonne.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Mande et Ordonne

— à tous commissaires de justice sur ce requis de mettre ce présent jugement à exécution

— aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main

— à tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis :

En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le Président et par le Greffier.