RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00354 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O5HR

MINUTE N° :

Notification

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Copie exécutoire délivrée

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 17 FEVRIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Etablissement public VAL D’OISE HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [R] [Z] [B]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparant en personne

Madame [U] [B]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : ROUSSELLE CYRIELLE,

Assisté de : PERARO SYLVIE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par ROUSSELLE CYRIELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de PERARO SYLVIE, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 1er juin 2016, la société d’HLM ERMONT HABITAT, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la société d’HLM [Localité 3] HABITAT, a consenti à Monsieur [R] [Z] [B] et Madame [U] [N] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] (Bâtiment 5, 7ème étage, logement n°571) à [Localité 4], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 338,26 €.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires le 12 mars 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 4 853,27 € en principal.

Par exploit du 8 octobre 2025, la société d’HLM VAL D’OISE HABITAT a fait assigner Monsieur [R] [Z] [B] et Madame [U] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, à son audience du 9 décembre 2025 afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 2 743,84 € due au titre des loyers et charges arriérés ;

— le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 5] à [Localité 4] ;

— la condamnation solidaire des locataires au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 300 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

À l’audience, la société d’HLM [Localité 3] HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 3 241,42 € au 30 novembre 2025. Elle formule son accord pour des délais de paiement échelonnés sur 36 mois en raison des versements réguliers depuis le mois de septembre 2025.

En défense, Monsieur [R] [Z] [B], comparant en personne, reconnaît le montant de la dette. Il sollicite des délais de paiement et propose de régler l’ensemble de la dette en un seul versement.

Il fait valoir qu’il a versé 1 300 € quelques jours avant l’audience, qu’il perçoit 1 400 € de revenus par mois, que son épouse ne travaille pas et que quatre enfants sont au domicile, dont un mineur et 3 majeurs (un alternant, un employé et un sans emploi).

Madame [U] [N] n’a pas comparu, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Pour un exposé des motifs de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 17 février 2026.

Par note en délibéré autorisée, le conseil de la société [Localité 3] HABITAT a transmis par courriel du 26 décembre 2025 un décompte arrêté au 23 décembre 2025, actualisant sa créance à la somme de 1 941,42 €.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

En application du II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne morale et à l’exception des SCI familiales, à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être saisie par le bailleur au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 14 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 8 octobre 2025.

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 8 octobre 2025 a été dénoncée le 9 octobre 2025 à la préfecture du Val-d’Oise, soit six semaines au moins avant l’audience du 9 décembre 2025.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés :

La société d’HLM [Localité 3] HABITAT fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte au 23 décembre 2025, visant une dette de loyers actualisée, qui n’a au demeurant pas été contestée par Monsieur [R] [Z] [B] à l’audience.

Le contrat comporte par ailleurs une clause de solidarité entre locataires.

En conséquence il sera fait droit à la demande de la société d’HLM [Localité 3] HABITAT, et Monsieur [R] [Z] [B] et Madame [U] [N] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 1 941,42 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 23 décembre 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la date de la présente décision.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’au moins trois mois de loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, antérieures au 29 juillet 2023.

Par exploit du 12 mars 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 4 853,27 €. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 13 mai 2025, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Monsieur [R] [Z] [B] et Madame [U] [N] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 13 mai 2025, ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur. Il convient donc d’ordonner l’expulsion des occupants, ceux-ci n’ayant toujours pas restitué les clefs au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner en conséquence les locataires à payer à la société d’HLM [Localité 3] HABITAT, à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Il est rappelé que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 13 mai 2025 au 23 décembre 2025.

Sur les délais de paiement :

L’article 24, V de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 permet au juge, même d’office, d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, à condition que ce dernier ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai.

Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, force est de constater que Monsieur [R] [Z] [B], qui a indiqué solliciter des délais de paiement à l’audience, a également précisé qu’il entendait régler l’intégralité de la somme due en un seul versement. Dans ces conditions aucun délai de paiement n’a strictement été sollicité par les parties, de sorte que seuls des délais d’office par le juge peuvent être prononcés.

Il ressort des pièces du dossier que les époux [B] ont repris le paiement des loyers courants et ont fait d’importants versements permettant la diminution de la dette. En outre, il est justifié de leur situation financière par le diagnostic social et financier, lu à l’audience, qui démontre qu’ils sont en capacité de régler la dette locative.

Il leur sera donc accordé un délai de 5 mois, suspensif de l’expulsion, pour s’acquitter de leur dette de loyers.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Monsieur [R] [Z] [B] et Madame [U] [N] y seront condamnés in solidum.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [R] [Z] [B] et Madame [U] [N] seront donc condamnés in solidum au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 100 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable la présente action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation sont réunies au 13 mai 2025 ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [R] [Z] [B] et Madame [U] [N] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 4], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [Z] [B] et Madame [U] [N] à payer à la société d’HLM [Localité 3] HABITAT en deniers ou quittances une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 13 mai 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [Z] [B] et Madame [U] [N] à payer en deniers ou quittances à la société d’HLM [Localité 3] HABITAT la somme de

1 941,42 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 23 décembre 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

ORDONNE le sursis à l’exécution des poursuites ;

AUTORISE Monsieur [R] [Z] [B] et Madame [U] [N] à se libérer de leur dette dans un délai de CINQ mois à compter de la présente décision, soit au plus tard le 17 juin 2026 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant ce délai ;

DIT que si le délai est respecté, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement de la dette au plus tard le 17 juin 2026, ce jour inclus, ou du loyer à son terme exact :

—  1 La clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

—  2 Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

—  3 À défaut par Monsieur [R] [Z] [B] et Madame [U] [N] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 4], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais, dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur ;

—  4 Monsieur [R] [Z] [B] et Madame [U] [N] seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [Z] [B] et Madame [U] [N] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [Z] [B] et Madame [U] [N] à payer à la société d’HLM [Localité 3] HABITAT la somme de 100 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 5] par mise à disposition au greffe, le 17 février 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION