COUR D’APPEL DE PARIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BOBIGNY

JUGEMENT DU 17 MARS 2026

Greffe des loyers commerciaux

Affaire N° RG 23/00005 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XHIA

Chambre 5/Section 4 – LC

Minute n° 26/00435

DEMANDEUR

S.C.I. RCHE prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Samuel PALLIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0628

C/

DEFENDEUR

S.A.S. CENTURY 21 SF SINA

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Marc MANCIET de la SELEURL MBS Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : W02

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Monsieur Grégoire AMAND, Juge, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 16 Décembre 2025

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Juge des loyers commerciaux, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 3 avril 2009, la SCI R.C.H.E a consenti à la société CENTURY 21 SF SINA un bail commercial pour des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 2], moyennant un loyer annuel de 26.400 € hors taxes et hors charges, payable par mois à terme d’avance.

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives qui a commencé à courir le 3 avril 2009 pour se terminer le 2 avril 2018.

Le bail s’est poursuivi par tacite reconduction, dépassant ainsi une durée de douze années.

Par acte d’huissier de justice du 30 décembre 2021, la SCI R.C.H.E a fait signifier un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2022 moyennant un nouveau loyer porté à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 50.000 euros.

Par courriel du 9 février 2022, la société CENTURY 21 SF SINA a contesté le montant du loyer de renouvellement.

La SCI R.C.H.E a fait établir un rapport d’expertise amiable par Monsieur [Z] [D], concernant le montant du loyer de renouvellement du bail. Aux termes de son rapport amiable en date du 5 avril 2022, Monsieur [D] a conclu à un loyer de renouvellement au 1 er juillet 2022 d’un montant de 42.500 € hors charges hors taxes par an.

Par acte extrajudiciaire en date du 10 novembre 2022, la SCI R.C.H.E a fait signifier à la société CENTURY 21 SF SINA un mémoire préalable en fixation du loyer du bail renouvelé à hauteur de 42.469 € hors taxes et hors charges par an.

Par acte extrajudiciaire du 25 janvier 2023, la SCI R.C.H.E a fait assigner la société CENTURY 21 SF SINA devant le juge des loyers commerciaux siégeant au tribunal judiciaire de Bobigny, sur le fondement des articles L.145-33 et suivants, R.145-33 et suivants du code de commerce, aux fins de :

A titre principal,

— fixer le montant loyer du bail renouvelé à la somme de 42.469 € hors taxes et hors charges par

an ;

— condamner la société CENTURY 21 SF SINA au paiement des intérêts au taux légal sur les

loyers arriérés à partir de l’assignation qui sera délivrée et à compter de chaque date d’exigibilité,

conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil et la capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du même code, de ceux dus depuis une année entière ;

A titre subsidiaire,

— ordonner une mesure d’instruction en application de l’article R.145-30 du Code de commerce

et dans ce cas fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle 28.696,80 €, la TVA et les charges en sus.

Aux termes de son mémoire en défense signifié le 11 février 2023, la société CENTURY 21 SF SINA demandait au juge de:

— fixer le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 26.000 € hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2022 ;

— à titre infiniment subsidiaire, ordonner une expertise.

Par jugement en date du 11 avril 2023, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny a :

— Constaté le renouvellement du bail commercial liant les parties à compter du 1er juillet 2022 ;

AVANT DIRE DROIT, sur le prix du bail de renouvellement:

— Ordonné une expertise et commis pour y procéder :

Monsieur [J] [G]

[Adresse 3], [Localité 3]

avec pour mission de:

— visiter le local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 2],

— décrire les locaux et l’activité qui y est exercée,

— se faire remettre par l’une ou l’autre des parties le bail ainsi que tous documents nécessaires,

— fournir au juge tous éléments susceptibles de lui permettre de déterminer la valeur locative de renouvellement au 1er juillet 2022,

— du tout dresser rapport,

— Dit que l’expert devrait déposer son rapport en un exemplaire au greffe au plus tard le 30 juin 2023,

— Dit que la SCI R.C.H.E devrait consigner à la régie d’avances et de recettes du tribunal, avant le 30 avril 2023 , la somme de 1.000 € (mille euros) à titre de provision sur la rémunération de l’expert,

— Dit que faute de versement de la consignation dans le délai précité, la désignation de l’expert serait caduque,

— Renvoyé à l’audience du 13 juin 2023 pour faire le point sur l’expertise ;

— Dit que pendant le cours de l’instance, la société CENTURY 21 SF SINA serait redevable du paiement des loyers échus au prix ancien,

— Réservé les autres demandes, les dépens et frais irrépétibles,

— Ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par courrier du 26 avril 2023 enregistré le 2 mai 2023, Monsieur [J] [G], expert désigné, a indiqué qu’il avait réalisé des expertises amiables pour le compte de la SAS CENTURY 21, et qu’il ne pouvait donc accepter la mission qui lui avait été confiée.

Le 4 mai 2023, le service de la régie d’avances et de recettes du tribunal a enregistré la somme de 1.000 euros consignée par la SCI R.C.H.E à titre de provision sur la rémunération de l’expert.

Par ordonnance du 27 septembre 2023, le magistrat chargé du contrôle des expertises au tribunal judiciaire de Bobigny a désigné, en remplacement de Monsieur [J] [G], Monsieur [Q] [H], avec la mission spécifiée dans la décision du 11 avril 2023, et a prorogé jusqu’au 29 janvier 2024 le délai imparti à ce dernier expert pour déposer son rapport écrit.

Par ordonnance du 7 mai 2024, le magistrat chargé du contrôle des expertises au tribunal judiciaire de Bobigny a prorogé jusqu’au 15 juillet 2024 le délai imparti à Monsieur [Q] [H] pour déposer son rapport écrit.

Par ordonnance du 20 novembre 2024, le magistrat chargé du contrôle des expertises au tribunal judiciaire de Bobigny a prorogé jusqu’au 30 janvier 2025 le délai imparti à Monsieur [Q] [H] pour déposer son rapport écrit.

Le rapport définitif de l’expertise a été déposé le 20 juin 2025.

Par ordonnance du 11 septembre 2025, le juge taxateur au tribunal judiciaire de Bobigny a fixé la rémunération de l’expert à 3.464,40 euros toutes taxes comprises, a autorisé la régie d’avances et de recettes du tribunal à régler à l’expert la somme de 1.000 euros qui avait été consignée, et a ordonné à la SCI R.C.H.E de payer directement à Monsieur [Q] [H] la somme complémentaire de 2.464,40 euros.

Aux termes de son mémoire en demande et en ouverture du rapport d’expertise signifié le 17 octobre 2025, la SCI R.C.H.E demande au juge de :

— fixer le loyer de renouvellement du bail au 1er juillet 2022, à la somme annuelle de 41.260 € hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

— condamner la société CENTURY 21 SF SINA à lui payer des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à partir de l’assignation qu’elle lui a fait délivrer par acte extrajudiciaire du 10 novembre 2022 et à compter de chaque date d’exigibilité, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, et la capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du même code, des intérêts dus depuis une année entière ;

— condamner la société CENTURY 21 SF SINA à lui payer la somme de 8.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société CENTURY 21 SF SINA aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris les frais et honoraires d’expertise judiciaire.

Aux termes de son mémoire en défense et en ouverture du rapport d’expertise signifié le 1er août 2025, la société CENTURY 21 SF SINA demande au juge de :

— fixer son loyer annuel en principal à la somme de 15.758 €, outre taxes, fournitures et prestations, à l’occasion du renouvellement du bail à effet du 1er juillet 2022 et pour une durée, sauf révision ultérieure, de neuf années entières et consécutives ;

— condamner la bailleresse à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens.

Il est expressément renvoyé aux mémoires des parties pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été fixée à l’audience du 16 décembre 2025. A l’issue de cette dernière, le jugement a été mis en délibéré au 10 mars 2026, puis il a été prorogé pour être rendu par mise à disposition au greffe le 17 mars 2026.

EXPOSE DU LITIGE

A titre liminaire, il sera rappelé qu’il ressort du jugement du 11 avril 2023 ainsi que des pièces des parties que le principe du renouvellement du bail au 1er juillet 2022 est acquis.

Sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé

Aux termes de l’article L145-34 du code de commerce, A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

Selon l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.

A titre liminaire en l’espèce, il convient de constater que les parties sont d’accord avec l’expert pour dire que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative conformément aux dispositions de l’article L145-33 du code de commerce, la durée du bail ayant excédé douze ans par l’effet d’une tacite prolongation.

Sur les caractéristiques du local considéré

Selon l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Concernant l’immeuble abritant les locaux loués faisant l’objet du présent litige, l’expert expose qu’il est d’assez bonne facture et de construction récente, élevé en superstructure d’un rez-de-chaussée et de quatre étages avec façade en pierre agrafée, parement de briques en bon état de ravalement et couverture en ardoise.

Les locaux considérés constituent le seul local commercial de l’immeuble, et correspondent à un plateau de forme régulière déployant un linéaire de façade de près de 14 mètres de long, composé de quatre grandes vitrines encadrant une porte d’accès à deux vantaux, le tout surmonté d’une enseigne en bandeau.

La surface utile des locaux est de 179,4 m2 au total, et l’ensemble, en bon état d’entretien, est aménagé en agence immobilière à l’enseigne CENTURY 21 avec des agencements assez courants : faux-plafond composé de dalles minérales, sol carrelé, murs peints, cloisons mobiles en verre à encadrement métallique pour les bureaux de conseillers commerciaux et la salle de réunion en partie avant. Le chauffage est assuré par des convecteurs électriques et la hauteur sous faux-plafond de 2,44 mètres est décrite comme tout à fait satisfaisante.

Les parties ne discutent pas de la surface utile totale des locaux telle qu’évaluée par l’expert, à savoir 179,4 m2.

La société CENTURY 21 ne conteste pas la surface pondérée des locaux telle qu’évaluée par l’expert, à savoir 124,7 m2, tandis que la SCI R.C.H.E considère dans son mémoire en ouverture du rapport que l’expert a procédé à une pondération excessive des surfaces des locaux correspondant à la salle de réunion et aux bureaux sans jour naturel au coefficient de 0,30 (au lieu de 0,40 retenu par l’expert Monsieur [D]) de même que des locaux annexes au coefficient de 0,20 (au lieu de 0,30 retenu par l’expert Monsieur [D]), de telle sorte que le bailleur en déduit qu’il convient de retenir une surface pondérée de 129,20 m2, telle que préconisée par l’expert Monsieur [D] pour le calcul du loyer du renouvellement.

Toutefois, la SCI R.C.H.E qui n’a pas établi de dire spécifique sur cette question, et qui l’évoque pour la première fois dans son mémoire en ouverture du rapport d’expertise, se fonde sur une expertise non contradictoire établie le 5 avril 2022 uniquement à sa propre demande.

Cette expertise non contradictoire indique au demeurant, au terme d’une analyse très générale, que “les coefficients de pondération peuvent être les suivants, sous réserve d’une visite détaillée”, ce qui n’emporte pas la conviction concernant la valeur probante de ces coefficients en comparaison de ceux retenus par l’expert judiciaire.

L’expert judiciaire a au contraire procédé à une analyse très précise (en pages 15, 16 et 17 de son rapport) de la pondération des surfaces, en fonction des caractéristiques des locaux concernés et en prenant notamment en compte : les différences de niveaux (déclivité ou dénivelé), le volume (hauteur sous plafond), l’éclairement (fenêtres/ verrières), la disproportion des surfaces entre les niveaux, les contraintes administratives d’utilisation du local dans le respect de la réglementation (accès, issues de secours).

Enfin, l’expert judiciaire, après un examen attentif des caractéristiques des locaux, a effectué les constats suivants concernant les divergences des coefficients de pondération appliqués aux zones concernées :

— “la 2ème zone proposée par Monsieur [D] est plus contestable. En effet sur les 5 m suivants, cette 2ème zone représente une surface de 38 m2 et le surplus éclairé par deux fenêtres en partie arrière n’est que de 14,2 m2 environ.

Soulignons également que la surface de la salle de réunion et les bureaux aveugles correspondent à d’anciens boxs à voiture qui ne peuvent justifier un cefficient de 0,4 dès lors qu’il s’agit de locaux sans éclairement naturel. Un coefficient de 0,30 est plus adapté.”

En conséquence, il y a lieu de retenir les coefficients de pondération sélectionnés par l’expert judiciairement désigné, qui apparaissent parfaitement justifiés, et en conséquence une surface pondérée totale des locaux loués de 124,7 m2.

Sur la destination des lieux

En vertu de l’article R. 145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

En l’espèce, les locaux ont été donnés à bail le 3 avril 2009 aux fins d’exercer les activités de : agence immobilière, transaction, gestion, administrations de biens, syndic de copropriété, marchand de biens et toutes activités connexes en lien avec les statuts de la société CENTURY 21 SF.SINA.SA, cabinet d’architecte et toutes activités connexes, cabinet de géomètre et toutes activités connexes, promoteur immobilier et toutes activités connexes, cabinet d’expertise comptable et toutes activités connexes, cabinet d’assurances et toutes activités connexes, centre ou cabinet médical et toutes activités connexes, banques et organismes financiers et toutes activités connexes, pharmacie et parapharmacie et toutes activités connexes, centre d’esthétique, de soins et toutes activités connexes, plus généralement toutes activités du secteur tertiaire respectant scrupuleusement et expressément certaines conditions à savoir : aucune nuisance sonore, odorante ou d’hygiène, horaires d’ouverture à la clientèle ou de livraison entre 8h00 et 20h00, aucune activité religieuse, politique, syndicale.

L’expert déduit à juste titre de cette destination contractuelle large des locaux loués, compte tenu des nombreuses activités autorisées par le bail, que cela justifie un correctif à la hausse de la valeur locative brute, à hauteur d’un taux de majoration de 2,5 % de cette valeur.

Le moyen soulevé par la société défenderesse, selon lequel il ne s’agirait pas d’une destination large puisque celle-ci se restreindrait à la locution “usage de bureaux” n’est pas acceptable au regard de la diversité des activités autorisées par le bail, mentionnées ci-dessus, et qui ne peuvent être restreintes aux seules activités “de bureaux”.

Par ailleurs, le moyen soulevé par la société demanderesse, qui estime le taux de majoration de 2,5 % est insuffisant compte tenu de la multiplicité des activités autorisées, et qu’il faudrait appliquer un taux de majoration de 5 %, sera également écarté, l’expert constatant à juste titre que si le bail autorise de nombreuses activités, celles-ci se limitent à des activités de services et non pas à des activités plus élargies relatives à l’équipement de la personne, à la maison, à l’alimentaire, ce qui aurait justifié effectivement un taux de majoration de 5 %.

En conséquence, un taux de majoration de 2,5 % de la valeur locative brute sera retenu au titre de la destination contractuelle des lieux.

Sur les obligations respectives des parties

L’article R. 145-8 du code de commerce indique que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

L’expert souligne en premier lieu que le bail prévoit la prise en charge par le preneur de la taxe foncière, alors qu’il s’agit d’une obligation incombant normalement au bailleur, de telle sorte que cette prise en charge par le preneur constitue un facteur de minoration de la valeur locative en application de l’article R 145-8 du code de commerce, ce qui n’est pas discuté par les parties.

L’expert expose en second lieu qu’au moment de la prise à bail par la société CENTURY 21, le 3 avril 2009, les locaux ont été livrés bruts de béton, ce point n’ayant pas été contesté par les parties, à charge pour le preneur de financer tous les travaux d’aménagement nécessaires à l’exploitation de son commerce.

Le bail prévoit en effet une clause d’accession ainsi rédigée : “tous travaux, aménagements ou embellissements qui seraient faits par le preneur, même avec l’autorisation du bailleur, resteront en fin de bail la propriété de celui-ci sans que le preneur ne puisse prétendre à aucune indemnité, à moins que le bailleur ne demande pour tout ou partie la remise des biens dans leur état primitif aux frais exclusifs du preneur, à l’exception des travaux qu’ils auraient autorisés sans réserve.”

Les parties s’accordent avec l’expert pour dire que les travaux d’aménagement en agence immobilière financés par le preneur au tout début de l’exploitation de son activité justifient l’application d’un abattement sur la valeur locative, mais demeurent en désaccord sur le montant de l’abattement à appliquer (15 % de la valeur locative selon l’expert et selon le preneur, 7,5 % de la valeur locative selon le bailleur).

Il est constant que la société locataire a produit des factures dans le cadre des opérations d’expertise, pour un montant total de d’un peu plus de 125.000 euros hors taxes, concernant le doublage des murs, l’électricité, la plomberie, le cloisonnement, le doublage des murs, ce qui a conduit l’expert à appliquer un abattement de 15 % sur la valeur locative brute.

La société bailleresse considère que ce taux est excessif, compte tenu de :

— la fixation d’un loyer initial modique qui aurait nécessairement intégré le fait que le preneur devrait procéder à ses frais à l’aménagement des locaux loués livrés brut de béton ;

— l’amortissement au cours du bail initial des coûts afférents aux travaux d’aménagements réalisés par le preneur au tout début de son activité.

Toutefois, conformément à l’appréciation de l’expert judiciaire, le bail conclu entre les parties le 3 avril 2009 (pièce n°1 de la partie demanderesse) n’évoque à aucun moment le fait que le bailleur ait pu participer d’une quelconque manière aux nécessaires travaux d’aménagement des locaux loués, soit sous la forme d’un loyer réduit, soit au travers de mesures d’accompagnement.

Dès lors, le premier moyen soulevé par la société bailleresse sera écarté.

S’agissant de l’amortissement des travaux dans les comptes de la société locataire, cette circonstance n’a aucune incidence sur le fait que l’obligation pour le preneur de réaliser, exclusivement à sa charge et sans aucune contrepartie, tous les travaux d’aménagement nécessaires à l’exploitation de son activité, constitue une restriction évidente à la jouissance des lieux au sens de l’article R 145-8 du code de commerce précité, ce qui est un facteur de diminution de la valeur locative. Par ailleurs, la loi et le réglement ne prévoient pas que l’amortissement rapide de ces coûts au cours de l’exploitation de l’activité du preneur ait une incidence sur la valeur locative brute des locaux, les critères de la disposition réglementaire précitée devant s’apprécier uniquement au regard des caractéristiques d’origine des locaux loués au moment de la signature du contrat de bail.

Ainsi, le second moyen soulevé par la société bailleresse sera également écarté.

Par ailleurs, l’abattement appliqué par l’expert, de 15 % sur la valeur locative brute, apparaît parfaitement justifié compte tenu de l’importance du coût des travaux à la charge exclusive du preneur à bail, de la qualité des aménagements réalisés ainsi que de leur bon état d’entretien selon les pièces versées au dossier, et sera donc retenu.

Sur les facteurs locaux de commercialité

En application de l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, l’expert judiciaire relève que les locaux considérés se trouvent à [Localité 2], commune de la Seine-Saint-Denis située à une vingtaine de kilomètres au nord-est de [Localité 4], qui a connu un important essor démographique et économique dans les années 1960, 1970 et 1980, mais qui, fortement imprégnée par son passé industriel, a ensuite connu un net déclin, et qui est désormais minée par la pauvreté à tel point qu’elle souffre depuis quelques années d’un des plus bas revenus médians du département de la Seine-Saint-Denis (17.300 euros en 2021) et d’un taux de chômage très élevé de près de 18 % en 2021 (contre 10,6 % pour le département).

Il souligne néanmoins que les locaux loués qui font l’objet du présent litige bénéficient d’un attrait local compte tenu d’un environnement immédiat assez favorable, étant implantés le long de l'[Adresse 2] qui draine un petit flux automobile ainsi que des passants du fait de la présence d’un arrêt de bus de la ligne 605 permettant de rejoindre les gares de [Localité 2] et [Localité 5], et se situant en outre aux abords de la gare RER de [Localité 2]-[Localité 1].

Il précise en outre que le quartier, au sud de la commune de [Localité 2], se situe à proximité de la commune nettement plus attractive d'[Localité 6], et compte encore aujourd’hui de nombreux pavillons résidentiels mais aussi des immeubles collectifs dont certains de construction assez récente comme celui abritant les locaux considérés, le tout à vocation d’habitation avec quelques commerces implantés en pied d’immeuble en ordre discontinu.

Enfin, les locaux loués se situent dans un quartier bénéficiant d’une bonne commercialité locale, attestée par la présence de quelques commerces de proximité mais également de trois agences immobilières (incluant l’agence CENTURY 21). Surtout, la proximité de la gare avec une bonne desserte de transports en commun (lignes de bus 147 et 605) constituent un avantage indéniable, compte tenu en outre de la construction de la ligne 16 du métro parisien, qui passera par la gare de [Localité 2]-[Localité 1] à l’horizon de l’année 2028, constituant la branche est du réseau de transport du Grand Paris Express.

Au regard de ces éléments, l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité sera donc retenue.

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

L’expert constate, concernant le marché locatif de l’environnement immédiat des locaux loués, qu’en raison de l’ancienneté de nombreux locataires situés à proximité avec des baux parfois en tacite prorogation, ces références locatives ne sont pas probantes, de telle sorte qu’il a privilégié certaines valeurs locatives situées à [Localité 6], commune voisine de celle de [Localité 2].

La société CENTURY 21 conteste ces dernières références d'[Localité 6], compte tenu du fait qu’elles se situent à plus de 400 mètres des lieux loués, soit hors du périmètre qu’il est d’usage de retenir en la matière, et compte tenu du fait, en outre, que la commune d'[Localité 6] est nettement plus attractive que celle de [Localité 2], et qu’il faut donc a fortiori sélectionner des références locatives se situant exclusivement à [Localité 2], en dépit de l’ancienneté des loyers.

Toutefois, l’expert judiciaire répond à juste titre aux observations de la société CENTURY 21 qu’il est cohérent de citer des références de loyers portant sur des locaux commerciaux [Adresse 4] à [Localité 6], cette rue offrant la particularité de constituer une voie d’accès à la gare et donc sur ce point assez comparable à l'[Adresse 2] à [Localité 2], l’expert ayant précisé que les niveaux de loyers au mètre carré par an étaient bien plus importants à [Localité 6] qu’à [Localité 2], ce qu’il a aussi pris en compte dans son analyse.

L’expert a aussi cité d’autres références locatives situées sur l'[Adresse 2] à [Localité 2], dont il a souligné la grande disparité (696 euros par mètre carré et par an, ce qui a été jugé très excessif, mais aussi 393 euros par mètre carré et par an, ce qui a été jugé comme étant une référence probante). Une référence fournie par la bailleresse, située sur la même avenue, à 479 euros par mètre carré et par an, a été estimée trop ancienne par l’expert, correspondant à un bail ayant pris effet en janvier 2007.

Les références locatives situées [Adresse 5] à [Localité 2], à 200 euros par mètre carré et par an, pour des activités de pharmacie et de boulangerie, et la référence correspondant à une boulangerie-pâtisserie [Adresse 2] à [Localité 2], à 260 euros par mètre carré et par an, références qui sont privilégiées par le preneur, correspondent à des emplacements plus déclassés, beaucoup moins favorables que l’emplacement de l’agence immobilière CENTURY 21.

Ainsi, la valeur locative brute retenue par l’expert, à 350 euros par mètre carré et par an, apparaît tout à fait justifiée au regard des prix couramment pratiqués dans le voisinage. Elle sera donc retenue.

En conséquence, la valeur locative au 1er juillet 2022 étant estimable à 350 euros par mètre carré et par an hors taxes et hors charges pour une activité d’agence immobilière, la valeur locative brute retenue pour les locaux loués sera de 43.645 euros par an hors taxes et hors charges, à savoir 124,7 m2 X 350 euros/m2 par an.

Compte tenu des divers correctifs appliqués, qui ont été mentionnés ci-dessus, à savoir une majoration de 2,5 % en raison d’une destination contractuelle large (2,5 % X 43.645 = 1.091), une minoration au titre de la prise en charge par le preneur de la taxe foncière qui s’est élevée pour 2021 à un montant de 3.881 euros, ainsi qu’un abattement de 15 % au titre des travaux d’aménagement financés par le preneur (15 % X 43.645 = 6.546), la valeur locative nette au 1er juillet 2022 est de 34.309 euros hors taxes et hors charges par an (43.645 + 1.091 – 3.881 – 6.546 = 34.309), montant arrondi à 34.300 euros hors taxes et hors charges par an.

Sur les autres demandes

En application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil dans leur version issue de l’ordonnance du 10 février 2016, des intérêts ont couru sur l’éventuel différentiel entre le loyer effectivement acquitté, et le loyer finalement dû, et ce à compter du 10 novembre 2022, date de la saisine du juge des loyers, pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance échue postérieurement.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Dans la mesure où chacune des parties a intérêt à la fixation du loyer en renouvellement, les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés entre elles par moitié.

Il n’y a pas lieu dès lors de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DIT que le prix du bail renouvelé pour neuf années à compter du 1er juillet 2022 entre la société R.C.H.E et la société CENTURY 21 SF SINA portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 2] doit être fixé à la valeur locative ;

FIXE à la somme de 34.300 (trente-quatre mille trois cents) euros en principal hors taxes et hors charges par an à compter du 1er juillet 2022, le prix du bail renouvelé ;

DIT que des intérêts au taux légal ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 10 novembre 2022, pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

ORDONNE le partage des dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts d’expertise;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Juge des loyers commerciaux, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière.

Fait au Palais de Justice, le 17 Mars 2026

LA GREFFIERE LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

M^me Sakina HAFFOU M. Grégoire AMAND