ORDONNANCE DU : 13 MAI 2026

DOSSIER : N° RG 26/00003

N° Portalis DB3G-W-B7J-GVVK

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARPENTRAS

O R D O N N A N C E DE R É F É R É

A l’audience publique des référés tenue le treize mai deux mil vingt six,

Nous, Anne DELIGNY, présidente du tribunal judiciaire de Carpentras, assistée de Rudy LESSI, greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

M. [W] [E],

demeurant [Adresse 1] [Localité 1] [Adresse 2]

représenté par Maître Régis LEVETTI de LEVETTI, avocats au barreau de CARPENTRAS, avocats plaidant/postulant

ET :

S.A.S. L’ATELIER [Etablissement 1],

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Izalde VINCENTI, avocat au barreau de CARPENTRAS, avocat postulant, et par M^e Franck NICOLLEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉBATS :

Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 29 Avril 2026, avons rendu ce jour la décision ainsi qu’il suit, par mise à disposition au greffe :

Le :

exécutoire à :

expédition à :

expertises & régie

Maître [S] [U]

M^e Franck NICOLLEAU

M^e Izalde VINCENTI

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [W] [E] a consenti, par acte du 16 juillet 1998, un bail à usage commercial à la société SODREVA, entreprise de textiles dirigée par Monsieur [K], dans les locaux situés [Adresse 4], à [Localité 2].

Suite à la cessation par Monsieur [K] de son activité en 2002, Madame [J] [Y], sa compagne, a continué d’exploiter les locaux sous le nom de la société [F], puis sous le statut d’association [F].

En février 2023, Monsieur [P] [C], petit-fils de Madame [J] [Y], a repris le local afin d’établir le siège social de sa société L’ATELIER DE LA BOUGIE.

Par courrier du 25 juin 2025, Monsieur [W] [E] a sollicité de la SAS L’ATELIER DE LA BOUGIE de justifier de l’attestation d’assurance pour les locaux loués.

Par sommation interpellative du 8 septembre 2025, Monsieur [W] [E] a sollicité l’acte de cession de droit au bail avec la société SODREVA et la transmission de la souscription d’assurance locative. Le même jour, Monsieur [P] [C] a fourni une attestation d’assurance pour les locaux occupés par la SAS L’ATELIER DE LA BOUGIE.

Par courrier du 7 octobre 2025, par l’intermédiaire de son conseil, Monsieur [W] [E] a mis en demeure la SAS L’ATELIER DE LA BOUGIE afin qu’elle communique la notification de la cession de bail du précédant bailleur justifiant son installation dans les locaux ainsi que l’attestation d’assurance comprenant les garanties souscrites, en vain.

C’est dans ces circonstances que, par exploit du 5 janvier 2026, Monsieur [W] [E] a fait assigner la SAS L’ATELIER DE LA BOUGIE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Carpentras aux fins d’obtenir :

— l’expulsion de la SAS L’ATELIER DE LA BOUGIE du local ;

— la condamnation de ladite société à lui verser une indemnité d’occupation de 1 500 euros par mois, rétroactivement à compter de février 2023, et ce jusqu’à libération complète des lieux ;

— l’exécution de l’ordonnance à intervenir au vu de la seule minute ;

— la condamnation de la SAS L’ATELIER DE LA BOUGIE à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamnation de la SAS L’ATELIER DE LA BOUGIE aux entiers dépens, en ce compris les frais d’huissiers de justice nécessités par la sommation interpellative.

Monsieur [W] [E] fait valoir, au visa de l’article 1216 du code civil, que la cession de bail commercial est une cession de contrat qui doit être constatée par écrit à peine de nullité et notifiée au bailleur pour lui être opposable et qu’en l’espèce, aucune cession de ce type n’a été établi.

Il ajoute qu’aucun bail commercial n’a été consenti entre la SAS L’ATELIER DE LA BOUGIE et lui-même, si bien que la société occupe les locaux sans droit, ni titre ce qui constitue une occupation illégale justifiant le prononcé en référé d’une mesure d’expulsion.

En outre, la société n’a pas souscrit d’assurance locative couvrant les risques de son activité, notamment des risques incendies/explosion nécessaires au regard de l’activité de fabrication de bougies, et que l’attestation produite n’a été communiquée que postérieurement aux mises en demeure, sans preuve de couverture effective, comme il en découle des articles 1732 et 1733 du code civil.

Il ajoute que la compagnie d’assurance Allianz a refusé de l’assurer en tant que bailleur « propriétaire non occupant », en raison du risque lié à la fabrication de bougie. Il termine en concluant que le bail consenti initialement autorisait exclusivement l’activité de textiles et que dès lors la fabrication de bougies constitue une modification substantielle non agréé qui nécessitait l’accord du bailleur, à défaut de quoi le bail encourt résiliation, tout comme la non-conformité à la destination contractuelle. Enfin, les gérants et leur famille ont domicilié d’autres sociétés dans les locaux sans titre, et sans l’avertir.

La SAS L’ATELIER DE LA BOUGIE sollicite du tribunal :

Le rejet des demandes de Monsieur [W] [E] ;

A tout le moins, indiquer qu’il n’y a pas lieu à référé ;

Reconventionnellement :

— la condamnation de Monsieur [W] [E] à verser à la SAS L’ATELIER DE LA BOUGIE la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels en réparation du préjudice subi ;

— d’enjoindre Monsieur [W] [E] à lui fournir les quittances de loyers depuis le mois de juillet 2025 sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 8ème jour de la date de signification de l’ordonnance à venir ;

— d’enjoindre Monsieur [W] [E] de procéder aux réparations et aux mises aux normes requises sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 30ème jour de la date de signification de l’ordonnance à venir ;

— la condamnation de Monsieur [W] [E] à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamnation de Monsieur [W] [E] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la SAS L’ATELIER DE LA BOUGIE indique, au visa des articles 1714 et 1715 du code civil, qu’un bail commercial verbal est parfaitement légal et que de plus, au regard de l’article L.145-6 du code de commerce, l’article 1216 du code civil est neutralisé en matière de baux commerciaux.

Par ailleurs, dès lors qu’un bail commercial a reçu exécution, il est réputé exister, encore plus lorsque le bailleur a considéré l’occupant comme un locataire en lui délivrant des quittances de loyer. Or, en l’espèce, la société SODREVA n’existant plus depuis 23 ans, elle n’aurait pu céder son bail d’autant qu’elle ne l’avait pas fait avec [F], et que c’est avec l’autorisation de Monsieur [W] [E], que Monsieur [P] [C] a installé sa société dans les locaux. D’ailleurs, Monsieur [W] [E] vit à côté des locaux et a délivré des quittances de loyers signées par lui-même au nom de la société pendant deux ans, de sorte qu’il a toujours considéré la société comme son locataire et qu’il existe donc bien un bail commercial qui a reçu exécution pendant ce laps de temps. Or, la quittance a un effet probatoire qui fait foi entre les parties au sens de l’article 1372 du code civil. De plus, cet état de fait est également avéré par les pièces adverses produites (lettre du 9 juillet 2025 et document adressé à assurance).

Elle ajoute que l’existence du bail commercial étant incontestable, il n’existe pas de trouble manifestement illicite et ce d’autant que l’existence ou non d’un bail commercial pose une question de fond qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Enfin, la SAS L’ATELIER DE LA BOUGIE indique avoir toujours réglé son loyer mais ne plus avoir obtenu les quittances depuis juillet 2025. S’agissant de l’assurance, elle indique ne pas fabriquer de bougies mais seulement les distribuer, comme il en résulte du procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire produit par le demandeur, de sorte que l’assurance contractée et fournie au bailleur est conforme à son activité, Monsieur [W] [E] ayant mal informé son propre assureur.

S’agissant de ses demandes reconventionnelles, la SAS L’ATELIER DE LA BOUGIE fait valoir que Monsieur [W] [E] a commis un abus de procédure au sens de l’article 32-1 du code de procédure civile, en tentant de dénaturer une réalité juridique, selon laquelle la société ne serait pas titulaire d’un bail commercial verbal. De plus, les lieux loués sont dans un état de vétusté avancé, justifiant une réparation sous astreinte conformément à l’article 1719 du code civil.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les « juger », « constater », « dire » et « donner acte » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les demande, en conséquence le juge ne statuera pas sur celles-ci.

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour en apprécier la réalité, le juge des référés doit se placer au jour où il statue. Enfin, le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu’il constate.

Or, il est constant que l’éventuelle occupation sans titre d’un bien est constitutive d’un trouble manifestement illicite, de sorte que le juge des référés est compétent pour juger de la présente contestation.

Sur les demandes principales

Sur l’existence du bail commercial

En application de l’article 1216 du code civil, « Un contractant, le cédant, peut céder sa qualité de partie au contrat à un tiers, le cessionnaire, avec l’accord de son cocontractant, le cédé.

Cet accord peut être donné par avance, notamment dans le contrat conclu entre les futurs cédant et cédé, auquel cas la cession produit effet à l’égard du cédé lorsque le contrat conclu entre le cédant et le cessionnaire lui est notifié ou lorsqu’il en prend acte.

La cession doit être constatée par écrit, à peine de nullité. »

Aux termes de l’article 1714 du code civil, il est possible de louer par écrit ou verbalement, sauf en cas de baux ruraux.

Par ailleurs, il résulte de l’article 1715 du code civil que « Si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données. »

Monsieur [P] [C] se prévaut d’un bail commercial verbal qui aurait existé au profit de la SAS L’ATELIER DE LA BOUGIE à partir de février 2023, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 566,21 euros, dont le versement serait constitutif de preuve, tout comme l’établissement de quittances de loyers jusqu’en juillet 2025, date à laquelle Monsieur [W] [E] a cessé de communiquer lesdites quittances.

Il est rappelé qu’en matière commerciale, si la preuve est libre, pouvant être rapportée par tout moyen, donc même par simple présomption, lorsque le bail est un acte mixte, c’est-à-dire s’il est consenti par un non-commerçant à une société commerciale, la preuve n’est libre que lorsque l’action est dirigée contre le commerçant, c’est-à-dire en fait contre le locataire. Si l’action est exercée à l’encontre du bailleur non commerçant, ce sont les règles du droit civil qui reçoivent application.

En pareil cas, la simple occupation des lieux est insuffisante à établir le commencement d’exécution d’un bail verbal. Elle ne peut être probante que si elle atteste sans équivoque de la volonté du bailleur de consentir un bail et de la volonté du prétendu locataire d’accomplir les obligations et d’exercer les droits d’un véritable locataire. Ainsi, même en l’absence d’écrit, un bail commercial peut effectivement être conclu si le bailleur et le locataire s’accorde sur la chose et le prix.

En l’espèce, neuf quittances de loyers (février 2023, décembre 2013, décembre 2014, janvier à juin 2025) adressées au nom de la SAS L’ATELIER DE LA BOUGIE par Monsieur [W] [E], sont produites par le défendeur.

Ces quittances de loyers ont été délivrées par Monsieur [W] [E] à la SAS L’ATELIER DE LA BOUGIE, et ce dès le mois de juillet 2023 jusqu’en juin 2025, sur lesquelles il peut être observé une augmentation progressive du loyer, documents qui ne sont pas remis en question, dans leur authenticité, par Monsieur [W] [E]. Il est de plus apporté la preuve de virements pour la période de février à avril 2026. Par ailleurs, il est prouvé par le statuts communiqués que la SAS L’ATELIER DE LA BOUGIE a établi son siège dans ces locaux.

Il est également produit un courrier du 25 juin 2025 adressé par Monsieur [W] [E] à la SAS L’ATELIER DE LA BOUGIE sollicitant la communication d’une attestation assurance, sans faire état d’une quelconque occupation sans droit ni titre.

Enfin, il est également produit le courrier de la compagnie assurance ALLIANZ, assureur de Monsieur [W] [E], du 7 juillet 2025 duquel il ressort que les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 2] étaient loués à la SAS L’ATELIER DE LA BOUGIE selon les indications communiquées par Monsieur [W] [E].

Il résulte de tout ce qui précède, notamment de l’occupation effective des lieux pendant plusieurs années et du versement des loyers ayant donné lieu à l’émission de quittances, qu’un nouveau bail a été consenti, de façon verbale, entre Monsieur [W] [E] et la SAS L’ATELIER DE LA BOUGIE sans qu’il soit nécessaire de démontrer qu’une cession de bail soit intervenue avec la société SODREVA, dont la cessation d’activité a été enregistrée en 2002.

En conséquence, la SAS L’ATELIER DE LA BOUGIE ne peut être considérée comme occupant les locaux sans droit ni titre depuis février 2023 ;

Sur le défaut d’assurance

Il ressort des statuts de la SAS L’ATELIER DE LA BOUGIE en date du 13 mai 2022 que l’objet de ladite société comprend effectivement « la fabrication de bougies ».

Toutefois, il résulte du procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire de la SAS L’ATELIER DE LA BOUGIE du 14 juin 2022, produit par le demandeur, que l’activité de la SAS a été modifiée par suppression de l’activité principale de « fabrication de bougies d’agrément et/ou de contenants pour bougies d’agrément », qui a été remplacée par l’activité principale de « distribution ».

Par ailleurs, il ressort également des différents documents fournis, notamment l’attestation d’immatriculation au registre national des entreprises à la date du 7 juillet 2025 ainsi que l’extrait pappers du registre national des entreprises du 6 juillet 2025, que l’activité de la SAS L’ATELIER DE LA BOUGIE concerne bien l’import/export et la distribution de bougies, sans que ne soit indiquée la fabrication des bougies.

Ainsi, la fabrication de bougies ne relève pas des activités de la SAS L’ATELIER DE LA BOUGIE.

Le défendeur communique, en outre, une attestation d’assurance ASSURUP pour un local professionnel au nom de L’ATELIER [Etablissement 1], en date du 8 septembre 2025, valable pour un an.

L’ATELIER DE LA BOUGIE qui a effectivement pour obligation d’assurer les locaux pour l’activité qu’il y occupe prouve avoir exécuté cette obligation et Monsieur [W] [E] sera débouté de ses demandes.

Il devra ainsi fournir à la SAS L’ATELIER DE LA BOUGIE les quittances de loyers versés depuis le mois de juillet 2025, sans que cette obligation soit soumise à astreinte, de sorte que le défendeur sera débouté de cette demande.

Sur les demandes reconventionnelles

— sur la délivrance de quittances :

Le bail étant toujours en cours et la demande d’expulsion ayant été rejetée, le bailleur sera condamné à remettre à la SAS L’ATELIER DE LA BOUGIE les quittances de loyers versés depuis le mois de juillet 2025, sans que cette obligation soit soumise à astreinte, de sorte que le défendeur sera débouté de cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

En vertu de l’article 32-1 du code de procédure civile, « celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »

Pour solliciter des dommages et intérêts, la SAS L’ATELIER DE LA BOUGIE soutient que Monsieur [W] [E] a commis un abus de procédure au sens de l’article 32-1 du code de procédure civile, en tentant de dénaturer une réalité juridique, selon laquelle la société ne serait pas titulaire d’un bail commercial verbal.

Néanmoins, pour obtenir des dommages et intérêts pour procédure abusive, il est nécessaire de prouver la faute, le préjudice et le lien de causalité entre la faute et le préjudice subi. Or, la SAS L’ATELIER DE LA BOUGIE n’apportant aucun élément de preuve sur la faute qui aurait été commise par Monsieur [W] [E] dans le fait de diligenter une procédure même si elle n’aboutit pas, il convient de rejeter sa demande à ce titre.

Sur la demande de délivrance des lieux loués

Aux termes de l’article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

En l’espèce, les photographies étant insuffisantes pour justifier de l’état de vétusté avancé dont il est fait état et justifiant de la nécessité de mesures immédiates, la SAS L’ATELIER DE LA BOUGIE sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [W] [E], qui succombe principalement à l’instance, supportera les entiers dépens et sera également condamné au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARONS le juge des référés compétent pour statuer sur le présent litige ;

DÉBOUTONS Monsieur [W] [E] de sa demande d’expulsion de la SAS L’ATELIER DE LA BOUGIE des locaux situés [Adresse 4], à [Localité 2] ;

DÉBOUTONS Monsieur [W] [E] de sa demande d’indemnité d’occupation ;

ORDONNONS à Monsieur [W] [E] de fournir à la SAS L’ATELIER DE LA BOUGIE les quittances de loyers depuis le mois de juillet 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu à astreinte ;

DÉBOUTONS la SAS L’ATELIER DE LA BOUGIE de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTONS la SAS L’ATELIER DE LA BOUGIE de sa demande de réparations et aux mises aux normes des locaux sous astreinte ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [E] aux dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [E] à verser à la SAS L’ATELIER DE LA BOUGIE la somme de 1 000 euros à en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS Monsieur [W] [E] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLONS que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi fait et ordonné les jours, mois et an susdits,

La présente décision a été signée par Anne DELIGNY, présidente et Rudy LESSI, greffier présent lors des débats et du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE