minute n°:

N° RG 25/00721 – N° Portalis DB2M-W-B7J-D45P

Code : 5AA

S.A. SEMCODA

c/,

[X], [K], [E]

copie certifiée conforme délivrée le 05/03/2026

à

— Maître Annie MONNET SUETY de la SCP BERNASCONI ROZET MONNET-SUETY FOREST, avocats au barreau de l’AIN

+ exécutoire

— M^e Vinciane ESCOT, avocat au barreau de MACON/CHAROLLES

— Préfecture

+ 1 copie au dossier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MÂCON

contentieux de la protection

JUGEMENT DU 05 MARS 2026

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. SEMCODA,

RCS de, [Localité 1] sous le n° B759 200 751,

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par Maître Annie MONNET SUETY de la SCP BERNASCONI ROZET MONNET-SUETY FOREST, avocat au barreau de l’AIN substitué par M^e Amelie GEMMA, avocat au barreau de MACON/CHAROLLES

ET :

DÉFENDEUR

Madame, [X], [K], [E]

née le 04 Juin 1958 à, [Localité 2]

de nationalité française, demeurant, [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-21231-2025-6241 du 11/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 3])

représentée par M^e Vinciane ESCOT, avocat au barreau de MACON/CHAROLLES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Karen MORIN, Magistrate à titre temporaire.

L. WALASIK, Greffier.

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 février 2026

Le Président a, à l’issue des débats, avisé les parties présentes, ou régulièrement représentées, que le jugement serait rendu le 05 MARS 2026.

JUGEMENT :

Prononcé publiquement et par mise à disposition au greffe le 05 mars 2026 par Karen MORIN, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection, qui a signé le jugement avec la greffière.

N° RG 25/00721 – N° Portalis DB2M-W-B7J-D45P

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 juillet 2019, la SA SEMCODA a donné à bail à Madame, [E], [X] un appartement et un garage situés, [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 535,19 euros et 35,44 euros.

Par acte sous seing privé en date du 30 octobre 2019, la SA SEMCODA a donné à bail à Madame, [E], [X] un second garage à, [Localité 4], pour un loyer mensuel initial de 35,44 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 août 2024, la SA SEMCODA a fait signifier à Madame, [E], [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4 529,71 euros en principal, au titre des loyers et charges.

Par courrier du 10 avril 2024 la SA SEMCODA a saisi la Mutualité Sociale Agricole (MSA).

Par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2025, la SA SEMCODA a fait assigner Madame, [E], [X] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

• constater l’acquisition de la clause résolutoire, pour non-paiement des loyers et charges,

• ordonner l’expulsion de Madame, [E], [X] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

• condamner Madame, [E], [X] au paiement des sommes suivantes :

○ la somme de 5 829,19 euros au titre de la dette locative arrêtée à février 2025,

○ une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

○ la somme de 460 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

○ les dépens,

• dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de, [Localité 5] et, [Localité 6] le 2 avril 2025.

L’affaire a été audiencée le 3 juillet 2025, puis, suite à des renvois à la demande des parties, à l’audience du 5 février 2026.

À l’audience, la SA SEMCODA, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5 165,43 euros.

La SA SEMCODA soutient ,sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame, [E], [X] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 28 août 2024.

Madame, [E], [X], par le biais de son conseil, sollicite l’irrecevabilité de la demande en l’absence de justificatif d’information de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

A titre subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 29 juillet 1998, pris dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 2 avril 2025, soit au moins deux mois avant l’audience.

Par contre, la SA SEMCODA ne justifie pas d’avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cependant l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 29 juillet 1998, pris dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, précise que « Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. ».

En l’espèce, la SA SEMCODA a signalé à la MSA, organismes payeurs des aides au logement, de la situation d’impayé, et au vu de l’assignation cette situation d’impayés persiste. Cette information a été effectué par courrier en date du 10 avril 2024, avec une réponse du 22 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA SEMCODA aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 23 juillet 2019, du commandement de payer délivré le 28 août 2024 et du décompte de la créance en date du 29 janvier 2026 produit, rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 4 830,98 euros, loyer du mois de décembre 2025 inclus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, pris dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et que le locataire en situation de régler sa dette locative peut se voir accorder, même d’office, par le juge des délais de paiement.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant un délai de deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 28 août 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 23 juillet 2019 à compter du 28 octobre 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame, [E], [X] et de tout occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame, [E], [X] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 octobre 2025, Madame, [E], [X] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame, [E], [X] à son paiement à compter de 29 octobre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Un plan d’apurement a été mis en place au 1er mai 2025, cependant celui-ci n’a pas été respecté par la locataire puisqu’il ressort du décompte produit que Madame, [E] n’a rien versé au mois de mai, et n’a versé que 50 euros au mois de juin, son loyer courant n’étant pas réglé. De plus, il sera noté que Madame, [E] a perçu 7 200 euros d’aide pour apurer sa dette locative qui s’élevait à 6 652,09 euros en mars 2025, avant la perception de la première aide, et malgré cela elle est toujours débitrice envers son bailleur d’un montant de 2 665,55 euros en août 2025, et 4 830,98 euros en janvier 2026. Ainsi, elle ne démontre pas être en situation de régler sa dette locative. Enfin, elle ne justifie pas d’avoir repris le paiement de ses loyers courants, au contraire, le décompte produit par le bailleur montre l’absence de versement au mois de novembre et décembre 2025, et des versements de 50 euros en août et septembre 2025. Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande de délai sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame, [E], [X] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame, [E], [X] à payer à la SA SEMCODA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de la SA SEMCODA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 23 juillet 2019 entre la SA SEMCODA d’une part, et Madame, [E], [X], [K] d’autre part, concernant les locaux situés, [Adresse 3], sont réunies à la date du 19 août 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE à Madame, [E], [X], [K] et à tout occupant de son chef de libérer le logement dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Madame, [E], [X], [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame, [E], [X], [K] à compter du 28 octobre 2025, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame, [E], [X], [K] à payer à la SA SEMCODA la somme de 4 830,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 29 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2025 sur la somme de 4 529,71 euros, et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Madame, [E], [X], [K] à payer à la SA SEMCODA l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 29 octobre 2025, échéance de novembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Madame, [E], [X], [K] à payer à la SA SEMCODA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame, [E], [X], [K] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 28 avril 2025, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et du courrier à la MSA,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du Greffe au Représentant de l’Etat dans le Département, en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 5 mars 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION