TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 03 Novembre 2025

Président : MME LIEGEOIS

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 01 Septembre 2025

GROSSE :

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à HMP………………………………………

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à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 25/04290 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6WBE

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 10] PROVENCE [Localité 6] [Localité 10] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

comparante

DEFENDEUR

Monsieur [X] [R], demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé n°9865136 du 27 juin 2017, l’établissement public à caractère industriel et commercial (Epic) Habitat [Localité 10] Provence (HMP) a donné à bail à M. [G] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 7] pour un loyer de 427,58 euros et une provision sur charges de 111,87 euros, outre 22,33 euros au titre de la consommation d’eau.

Par ailleurs, selon acte sous seing privé n°986934 du 1er septembre 2020, l’établissement public à caractère industriel et commercial (Epic) Habitat [Localité 10] Provence (HMP) a donné à bail à M. [G] [R] un garage n°108, considéré comme accessoire audit logement et situé au sous-sol des [Adresse 12] [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 15,30 euros.

M. [G] [R] est décédé le 22 décembre 2024.

Par courrier en date du 7 janvier 2025, M. [X] [R], frère du défunt, a transmis à l’Epic HMP une demande de transfert de contrat de bail à son profit, l’Epic HMP lui opposant un refus selon courrier en date du 26 février 2025 au motif que les conditions requises pour un transfert du bail n’étaient pas réunies, qu’en conséquence, un état des lieux de sortie du logement était fixé au 31 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2025, l’Epic HMP, pris en la personne de son représentant légal, a fait assigner M. [X] [R] devant le juge des contentieux de la protection au visa de l’arrêté du 29 juillet 1987 modifié, des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution (CPCE), 14 et 40 I et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 aux fins de voir:

— déclarer que M. [X] [R] est occupant sans droit ni titre du logement [Adresse 9],

— juger, par voie de conséquence, qu’il devra vider et évacuer les lieux dès signification du jugement à intervenir et que, faute pour lui de ce faire, il en sera expulsé ainsi que tous occupants de son chef par toute voie de moyen de droit y compris le ca échéant par le concours de la force publique,

— condamner M. [X] [R] à payer à titre d’indemnité d’occupation due au jour de l’assignation une somme de 1.825,30 euros,

— condamner M. [X] [R] à payer à titre d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer majoré des charges et autres accessoires, soit 602,90 euros, du jour du prononcé du jugement et ce, jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner M. [X] [R] on au paiement de la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’Epic HMP fait valoir que le transfert de bail n’est prévu qu’au profit des ascendants, descendants ou conjoint du locataire décédé, de sorte que M. [X] [R] est occupant sans droit ni titre du logement dont son frère était locataire depuis le décès de celui-ci au 22 décembre 2024.

A l’audience du 1er septembre 2025, l’Epic HMP, représenté par sa secrétaire générale, munie d’un pouvoir, réitère les termes de son assignation.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Cité à étude, M. [X] [R] n’est ni comparant ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 3 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [X] [R] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’expulsion

Il résulte de l’article 14 de cette loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux conjoints survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Toutefois, s’agissant d’un logement HLM, en application de l’article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d’une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d’autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

Il est de principe que les conditions de transfert du bail s’apprécient à la date du décès du locataire auquel se substitue le bénéficiaire du transfert.

En l’espèce, M. [X] [R], dans son courrier en date du 7 janvier 2025 sollicitant le transfert de bail en sa faveur, indique être le frère de Monsieur [G] [R] et fait valoir qu’en raison d’une grave maladie ayant rendu ce dernier dépendant pour les actes de la vie courante, le défendeur a dû s’installer dans le logement de son frère pour s’en occuper jusqu’à son décès. En outre, il invoque le logement, situé dans le même bâtiment que son frère défunt, de sa mère âgée de 91 ans et sa sœur handicapée nécessitant son assistance pour convaincre l’Epic HMP du bien fondé de sa demande.

Il n’en reste pas moins, qu’à la date du décès du locataire, les conditions de transfert du bail ne sont pas réunies, M. [X] [R] ne remplissant pas les conditions légales en ce qu’il n’est ni descendant, ni partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, ni ascendant, ni concubin notoire ni une personne à charge, de sorte que le bail d’habitation du 27 juin 2017 et son bail accessoire du 1er septembre 2020 relatif au garage se sont trouvés résiliés à la date du décès du dernier locataire, M. [G] [R], soit au 22 décembre 2024.

M. [X] [R] étant sans droit ni titre pour occuper le logement et ses accessoires depuis le 22 décembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux sans droit ni titre constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur, de l’avis d’échéance du 23 juin 2025 et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 22 décembre 2024, conformément à la demande, au départ de M. [X] [R] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 602,90 euros actuellement, et de condamner M. [X] [R] à son paiement.

Il ressort du décompte produit par l’Epic HMP un arriéré locatif de 1.825,30 euros au 17 juillet 2025 2024, terme de juin 2025 inclus.

M. [X] [R] sera par conséquent condamné à payer à l’Epic HMP la somme de 1.825,30 euros au titre des indemnités d’occupation, terme de juin 2025 inclus.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il est condamné à payer à l’Epic HMP la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE la résiliation des contrats de bail liant l’Epic HMP et M. [G] [R] relativement au logement et au garage situés [Adresse 8], et garage n°[Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 11] à la date du décès du locataire le 22 décembre 2024 ;

DIT que M. [X] [R] est occupant sans droit ni titre de ce logement et de ses accessoires depuis le 22 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [X] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [X] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Epic HMP pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 22 décembre 2024 ;

CONDAMNE M. [X] [R] à payer à l’Epic HMP la somme de 1.825,30 euros au titre des indemnités d’occupation dues au 15 juillet 2025, terme de juin 2025 inclus ;

CONDAMNE M. [X] [R] à verser à l’Epic HMP une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 602,90 euros compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE M. [X] [R] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [X] [R] à payer à l’Epic HMP la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection