MINUTE N° : 26/00068

JUGEMENT DU : 15 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/00862 – N° Portalis DB3B-W-B7I-C56B

NAC : 50A

AFFAIRE : S.C.I. SOCIETE DIAMOND LOCATION C/ [Z] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

1ère chambre CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame LABORDE, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Madame MIALHE,

Madame SALVAN,

Débats tenus à l’audience publique du 12 Mars 2026 devant Madame Delphine LABORDE qui en a fait rapport et en a rendu compte au Tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

GREFFIER : Madame THIELE,

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. DIAMOND LOCATION, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Laïs DENIAUD, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant,

DEFENDEUR

M. [Z] [Y]

né le 20 Janvier 1943 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Charlotte MARTINET-GAMBAROTTO, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant,

Clôture prononcée le : 19 février 2026

Débats tenus à l’audience du : 12 Mars 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 15 Mai 2026, par mise à disposition au greffe

Le

ccc + grosse avocats

EXPOSE DU LITIGE

Suivant compromis de vente signé le 23 novembre 2023, la SCI DIAMOND LOCATION s’est engagée à acquérir auprès de M. [Z] [Y] un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à TIGNES (73320) pour un prix de 280 000 euros.

Il était expressément prévu au contrat que la réitération authentique devait intervenir au plus tard le 30 janvier 2024.

L’acte a stipulé la faculté pour l’acquéreur de renoncer à la vente si un sinistre frappe la bien durant la validité du compromis dès lors que le sinistre rend le bien inhabitable ou impropre à sa destination.

L’acquéreur a déposé entre les mains de Me [D], notaire, la somme de 14 000 euros à titre de dépôt de garantie.

Durant le délai entre la signature du compromis de vente et la réitération de la vente, un dégât des eaux a affecté deux appartements.

Soutenant que des travaux d’ampleur ont été réalisés par M. [Y] et confiés à la société 2CBD, la requérante a refusé de réitérer l’acte de vente.

Suivant courrier du 28 février 2024, M. [Y] a mis en demeure la société DIAMOND LOCATION de signer l’acte authentique de vente et de verser le prix convenu.

Par acte d’assignation du 4 juin 2024, la SCI DIAMOND LOCATION a fait assigner M. [Z] [Y] devant le Tribunal Judiciaire de CASTRES aux fins notamment de voir ordonner la restitution du dépôt de garantie, et de voir condamner M. [Y] à lui verser la somme de 5 000 euros en réparation de son entier préjudice, outre la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Suivant ordonnance du 28 juin 2024, le Juge de la mise en état a ordonné une médiation et a désigné OC’MEDIATION en qualité de médiateur.

Aucune solution amiable n’a été trouvée.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 16 octobre 2025, et auxquelles il convient de renvoyer pour complet exposé, la SCI DIAMOND LOCATION formule les demandes suivantes :

Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil ;

Vu l’article 1217 du Code civil ;

Vu les solutions jurisprudentielles ;

JUGER recevables et bien fondées les demandes présentées par la société DIAMOND LOCATION et dirigées à l’encontre de Monsieur [Z] [Y] ;

JUGER que le dégât des eaux ayant affecté les appartements n°52 et n°53 sis [Adresse 4] à [Localité 2], objet du compromis de vente en date du 23 novembre 2024, et durant la durée du compromis, a rendu les biens inhabitables et impropres à leur destination ;

JUGER que la société DIAMOND LOCATION est bien fondée à renoncer à la vente des appartements n°52 et n°53 sis [Adresse 4] à [Localité 2], objet du compromis de vente en date du 23 novembre 2024 ;

PRONONCER la caducité du compromis de vente en date du 23 novembre 2023 entre la société DIAMOND LOCATION et Monsieur [Z] [Y] ;

ORDONNER la restitution du dépôt de garantie au bénéfice de la société DIAMOND LOCATION ;

JUGER que Monsieur [P] [Y] a fait preuve d’une résistance abusive ;

CONDAMNER Monsieur [Z] [Y] à payer à la société DIAMOND LOCATION la somme de 5.000 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNER Monsieur [Z] [Y] à payer à la société DIAMOND LOCATION la somme de 5.000 € de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

JUGER que l’ensemble des condamnations de Monsieur [Y] porteront intérêts au taux légal ;

DEBOUTER Monsieur [Z] [Y] de l’intégralité de ses demandes, tant principales que subsidiaires et reconventionnelles ;

CONDAMNER Monsieur [Z] [Y] à payer à la société DIAMOND LOCATION la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [Z] [Y] aux entiers dépens

En premier lieu, s’agissant de la caducité du compromis de vente en date du 23 novembre 2023 et de la restitution du dépôt de garantie, elle fait valoir sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1217 du code civil que le compromis de vente comporte une clause aux termes de laquelle « si un sinistre quelconque frappait le bien durant la durée de validité des présentes, les parties conviennent que l’ACQUEREUR aura la faculté de renoncer purement et simplement à la vente et de se voir immédiatement remboursé de toute somme avancée par lui le cas échéant ». Elle précise que cette clause est subordonnée au caractère inhabitable ou impropre à l’exploitation du bien.

La société indique qu’un important dégât des eaux apparu le 15 décembre 2023 a affecté les appartements n°52 et n°53 en dégradant tant le plafond que le sol. Elle précise que des travaux d’ampleur ont été entrepris par M. [Y]. En réplique aux conclusions de M. [Y], la société DIAMOND LOCATION relève que les travaux effectués sont bien plus importants que le simple remplacement de la moquette.

Elle soutient que les travaux de reprise réalisés ont été en outre de qualité insatisfaisante, les moisissures étant toujours visibles sur les murs et les menuiseries étant dégradées. Elle estime dès lors que le bien est inhabitable.

Enfin, concernant les demandes reconventionnellement formulées à son encontre, elle indique qu’une clause pénale vise à sanctionner une partie au contrat pour un manquement à ses obligations. Elle soutient qu’elle n’a commis aucune faute contractuelle en renonçant à la vente.

S’agissant de l’enrichissement sans cause, elle indique que la remise des clés a été réalisée le 5 décembre 2023 et que le dégât des eaux a eu lieu le 15 décembre 2023 précisant que les occupants ont alors quitté les lieux et ne les ont jamais réintégrés. Elle fait valoir que les studios ont été mis à sa disposition pendant dix jours en vertu d’un accord avec M. [Y]. Elle précise que cette mise à disposition n’était pas gratuite puisqu’il était convenu que la SCI s’acquitte des charges de copropriété, taxe foncière et taxe d’habitation à compter du 1er décembre 2023.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 12 décembre 2025, et auxquelles il convient de renvoyer pour complet exposé, M. [Z] [Y] formule les demandes suivantes :

Plaise au TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

Vu le compromis de vente du 23.11.2023

Vu les articles 1103 et suivants du Code civil

Vu l’article 1231-5 du Code civil

Vu les articles 1303 et suivants du code civil

JUGER la clause SINISTRE PENDANT LA DUREE DE VALIDITE DU COMPROMIS inapplicable.

DEBOUTER la SCI DIAMOND LOCATION de toutes ses demandes fins et prétentions comme étant mal fondées

A titre principal

CONDAMNER la SCI DIAMOND LOCATION à payer à Monsieur [Z] [Y] la somme de 28 000€ au titre de la clause pénale.

A titre subsidiaire

CONDAMNER la SCI DIAMOND LOCATION à payer à Monsieur [Z] [Y] la somme de 17 640 € à titre de clause pénale modérée.

En tout état de cause :

CONDAMNER la SCI DIAMOND LOCATION à payer Monsieur [Z] [Y] la somme de 9 408 € au titre de l’enrichissement sans cause ;

CONDAMNER la SCI DIAMOND LOCATION à payer à Monsieur [Z] [Y] la somme de 5 000€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

La condamner aux entiers dépens.

S’agissant de l’application de la clause SINISTRE, M. [Y] réplique qu’à aucun moment il n’est évoqué des travaux d’une grande ampleur, en raison d’un grave sinistre qui aurait rendu les biens impropres à leur destination. Il indique que les conséquences du sinistre du dégât des eaux de l’étage supérieur dans les studios étaient réparées au 30 janvier 2024, soit pendant la durée de validité du compromis. Il souligne que la facture de 3730,80 euros pour les deux studios démontre le caractère minime des réparations. Il soutient que le fait que les travaux réalisés sont insatisfaisants n’a pas pour effet de rendre les locaux inhabitables. Il estime dès lors que la clause dont se prévaut l’acquéreur pour justifier son inexécution est inapplicable.

S’agissant de ses demandes reconventionnelles, il se prévaut des stipulations du compromis de vente lequel contient une clause pénale dont il réclame l’application de plein droit. Il fait valoir l’application des clauses pénales de plein droit du seul fait de l’inexécution ou du retard. Il indique que le refus de signer de l’acquéreur était fautif et infondé de sorte que la clause pénale stipulée est applicable.

Dans l’hypothèse d’une réduction de la clause pénale, il fait valoir qu’il ne pourrait pas être accordé moins au vendeur que le coût de l’immobilisation des studios. Il indique qu’en raison de la vente, les studios n’ont pas pu être loués pendant quinze semaines en période haute.

Concernant l’enrichissement injustifié, il fait valoir sur le fondement de l’article 1103 du code civil que la SCI DIAMOND LOCATION a usé des studios de la signature du compromis jusqu’au 8 janvier 2024, date à laquelle elle indique avoir rendu les clefs à l’agence. Il soutient que la société s’est donc enrichie à son détriment pendant huit semaines en saison haute.

Enfin, concernant les demandes indemnitaires formulées par la demanderesse, il réplique d’une part qu’il s’est plié à toutes les exigences de son acquéreur à savoir la mise à disposition gratuite des studios à compter de la signature du compromis, le souhait que les réparations soient effectuées préalablement à la réitération de l’acte authentique, et la remise dans le même état général que lors de la visite de septembre avant la date butoir indiqué dans le compromis de signature définitive.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 février 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mars 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du code civil ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et les demandes complémentaires présentées par la SCI DIAMOND LOCATION

Le compromis régularisé par les parties contient une clause « SINISTRE PENDANT LA DUREE DE VALIDITE DU COMPROMIS » ainsi rédigée :

« Si un sinistre quelconque frappait le BIEN durant la validité des présentes, les parties conviennent que l’ACQUEREUR aura la faculté :

• Soit de renoncer purement et simplement à la vente et de se voir immédiatement remboursé de toute somme avancée par lui le cas échéant.

• Soit le maintenir l’acquisition du BIEN alors sinistré totalement ou partiellement et de sa voir attribuer les indemnités susceptibles d’être versées par les assurances, sans limitation de indemnités fussent-elles supérieures au prix convenu aux présentes.

Il est précisé que l’existence des présentes ne pourraient être remise en cause que par un sinistre de nature à rendre le BIEN inhabitable ou impropre à son exploitation. »

Il n’est pas contesté par les parties qu’un dégât des eaux est survenu le 15 décembre 2023 dans les deux studios objets de la vente et que des travaux de remise en état ont été entrepris peu de temps après le sinistre et pendant la durée de validité du compromis.

Il a été ainsi versé aux débats une facture de la société 2CBD en date du 26 février 2024 pour un montant de 3730,80 euros TTC décrivant ainsi les travaux réalisés :

— pour le studio 52, la remise en état consiste à remplacer les dalles de moquettes sur l’ensemble de l’appartement c’est-à-dire environ 15 à 18 m2 et reprise du plafond peinture

— pour le studio 53, la remise en état consiste à remplacer les dalles de moquettes sur l’ensemble de l’appartement c’est-à-dire environ 15 à 18 m2

L’ancien sol détérioré a ainsi été déposé et évacué et il a été posé de nouvelles dalles de moquette. La peinture du plafond a fait l’objet d’une reprise uniquement dans le studio 52.

La preuve du caractère inhabitable du logement incombe à la partie qui s’en prévaut, à savoir la SCI DIAMOND LOCATION. Or, cette dernière échoue à démontrer que le bien a été rendu inhabitable suite au dégât des eaux. L’acquéreur se limite en effet à exposer son propre ressenti à la suite de la visite des lieux effectuée le 28 janvier 2024 soit après la réalisation des travaux. La SCI DIAMOND LOCATION soutient ainsi qu’il a été constaté lors de cette visite une dégradation des menuiseries et également la présence de moisissures. Elle produit des photographies prises par ses soins, lesquelles se révèlent inexploitables et sans valeur probante dans le cadre de la présente instance.

Il n’est pas anodin de souligner en outre qu’il résulte du mail du Notaire le 15 janvier 2024 que l’acquéreur a souhaité que les réparations soient effectuées préalablement à la signature, ce qui démontre qu’il n’a pas manifesté sa volonté de renoncer à la vente dès la connaissance du sinistre, et ce alors qu’il occupait déjà les studios. La lecture du courrier du Conseil de la SCI DIAMOND LOCATION en date du 8 mars 2024 révèle que c’est davantage l’état jugé médiocre des réparations qui a amené l’acquéreur à renoncer à la vente que le dégât des eaux proprement dit.

Il apparaît que les travaux de remise en état des deux studios demeurent d’un coût modeste, qu’ils ont été réalisés rapidement et qu’ils ont été limités à la reprise du sol et en partie du plafond. Il n’est nullement démontré une atteinte à la structure de l’immeuble et une persistance de désordres d’humidité et de moisissures permettant de conclure au caractère inhabitable des biens.

La SCI DIAMOND LOCATION ne justifie pas en conséquence s’être trouvée dans le cas lui permettant de faire usage de la faculté de renonciation prévue au contrat de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande de restitution de la somme versée à titre de dépôt de garantie ainsi que des demandes complémentaires de dommages-intérêts pour préjudice moral et résistance abusive.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de la clause pénale

Le compromis régularisé par les parties contient une clause : « STIPULATION DE PENALITE »: « Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de VINGT-HUIT MILLE EUROS (28.000,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie»

M. [Z] [Y] justifie de la levée des conditions suspensives et a mis en demeure l’acquéreur de réaliser la vente. La SCI DIAMOND LOCATION qui ne peut renoncer à la vente en vertu de la clause SINISTRE insérée à l’acte a refusé de régulariser l’acte de vente. M. [Z] [Y] est dès lors fondé à solliciter le paiement d’une indemnité à titre de clause pénale.

La pénalité apparaît en l’espèce excessive au regard des circonstances de l’espèce dès lors que le sinistre a pu légitimement inquiéter l’acquéreur.

Elle sera limitée à la somme de 15.000 euros.

Sur la demande reconventionnelle au titre de l’enrichissement injustifié

L’article 1306 du code civil est ainsi rédigé « En dehors des cas de gestion d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement.”

Il est acquis en l’espèce que Monsieur [Y] a accepté de remettre les clefs des studios à la SCI DIAMOND LOCATION afin qu’elle puisse loger des occupants moyennant le paiement par l’acquéreur des charges de copropriété, taxes foncières et taxes d’habitation à compter du 1er décembre. Cet accord résulte d’un mail de l’agence immobilière en date du 5 décembre 2023.

Dès lors l’enrichissement supposé de la SCI DIAMOND LOCATION est justifié par l’existence d’un contrat entre la SCI DIAMOND LOCATION et M. [Z] [Y].

M. [Z] [Y] ne peut en conséquence se prévaloir d’un enrichissement injustifié de la part de son adversaire au sens de l’article 1306 du code civil alors même qu’il a consenti à cette occupation pendant le temps du compromis.

La demande présentée à hauteur de la somme de 9 408 € sera rejetée.

Sur les mesures de fin de jugement

Succombant à l’instance, la SCI DIAMOND LOCATION sera condamnée aux entiers dépens outre la somme de 1500 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

Rejette l’ensemble des demandes présentées par la SCI DIAMOND LOCATION ;

Condamne la SCI DIAMOND LOCATION à payer à M. [Z] [Y] la somme de 15.000 euros à titre de clause pénale ;

Rejette les autres demandes de M. [Z] [Y] ;

Condamne la SCI DIAMOND LOCATION à payer à M. [Z] [Y] la somme de 1500€ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamne la SCI DIAMOND LOCATION aux dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La Greffière La Présidente