Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne, Jex immobilier vente, 23 septembre 2025, n° 24/00023

TJ Châlons-en-Champagne 23 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Absence de manquement dans l'exécution du contrat
La cour a estimé que les débiteurs n'ont pas prouvé la faute de la SAS EOS France, et que leur responsabilité ne pouvait pas être engagée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Châlons-en-Champagne, jex immobilier vente, 23 sept. 2025, n° 24/00023
Numéro(s) :	24/00023
Importance :	Inédit
Dispositif :	Constate ou prononce le désistement d'instance et/ou d'action
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Baptiste DENIS
Cabinet(s) :	ACG & ASSOCIES
Parties :	Société EOS FRANCE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHALONS EN CHAMPAGNE

CHAMBRE DES SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT d’ORIENTATION

Du 23 Septembre 2025

AFFAIRE : N° RG 24/00023 – N° Portalis DBY7-W-B7I-EUGY

ENTRE :

Société EOS FRANCE, RCS [Localité 7] n° 488 825 217

[Adresse 5]

représentée par la SELAS ACG, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocats postulant

ET :

Madame [X] [E]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Monsieur [U] [B]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par Maître Jean-baptiste DENIS de l’AARPI DENIS VAUCHELIN ASSOCIES, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Pauline POTTIER, juge de l’exécution

GREFFIER : Céline HATTAT, directrice des services de greffe judiciaires

DEBATS :

À l’audience publique du 01 Juillet 2025, les parties représentées ont été entendues par le juge de l’exécution, qui en a délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, par le juge de l’exécution.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 26 août 2024, la SA Crédit Foncier de France a fait signifier à Mme [X] [E] et M. [U] [B] un commandement de payer la somme totale de 170 604,04 euros, portant intérêts au taux de 4,15 et 4,55 % % l’an, arrêté au 19 juillet 2024, en vertu de la copie exécutoire d’un acte reçu le 7 octobre 2011, par Me [P] [L], notaire à [Localité 6] concernant un prêt de 50 000 euros, remboursable en 17 années, au taux de 4,15 % l’an et un prêt de 106 420 euros, remboursable en 32 années au taux de 4,55 %.

Ce commandement valait saisie immobilière d’un immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 1]), cadastré section D n°[Cadastre 3], d’une contenance totale de 9 a 29 ca.

Le commandement a été signifié à personne à M. [U] [B] et à domicile à Mme [X] [E].

Le commandement valant saisie a été publié au service de la publicité foncière de [Localité 8] le 7 octobre 2024 au volume 2024 S n°59.

Par acte du 28 octobre 2024, la SA Crédit Foncier de France a cédé sa créance au Fonds Commun de Titrisation Fedinvest, représenté par la SAS France Titrisation en qualité de société de gestion.

Par acte du 19 novembre 2024, le Fonds Commun de Titrisation Fedinvest, représenté par la SAS France Titrisation en qualité de société de gestion, a cédé sa créance au Fonds Commun de Titrisation Fedinvest III.

Par acte du 6 décembre 2024, la SAS EOS France, agissant en qualité de représentant recouvreur du Fonds Commun de Titrisation Fedinvest III, représenté par la SAS France Titrisation en qualité de société de gestion, a fait assigner Mme [X] [E] et M. [U] [B] devant le juge de l’exécution de ce tribunal à l’audience d’orientation du 7 janvier 2025, aux fins de voir constater sa créance liquide et exigible en vertu d’un titre exécutoire, fixer sa créance à la somme de 170 604,04 euros en principal, frais et autres accessoires, dire la saisie régulière et ordonner la vente aux enchères publiques de l’immeuble désigné.

Le 11 décembre 2024, le créancier poursuivant a déposé au greffe un cahier des conditions de vente comportant l’état descriptif de l’immeuble et les modalités de la vente, accompagné d’une copie de l’assignation délivrée aux débiteurs, ainsi que d’un état hypothécaire certifié.

À l’audience d’orientation du 4 mars 2025, le juge de l’exécution a soulevé d’office la question du caractère abusif de la clause de déchéance du terme du contrat (articles 11 et 12 du prêt notarié) prévoyant l’exigibilité immédiate, sans aucun délai, des sommes dues au titre du prêt ou reconnaissant au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d’une durée raisonnable et sollicité les explications du prêteur sur le montant exigible à ce jour correspondant aux seules échéances impayées en raison du caractère réputé non écrit de cette clause, sollicitant en outre le justificatif de la notification de la cession de créance aux débiteurs. Le juge a également soulevé d’office la question du caractère manifestement excessif de la clause pénale par rapport au préjudice subi par le créancier au visa de l’article 1231-5 du code civil.

À l’audience d’orientation du 1er juillet 2025 à laquelle l’affaire a été retenue après plusieurs renvois, la SAS EOS France, se référant à ses dernières conclusions, demande au juge de lui donner acte de son désistement d’instance et de laisser les dépens à la charge de Mme [X] [E] et M. [U] [B].

Mme [X] [E] et M. [U] [B], se référant à leurs dernières conclusions tout en modifiant oralement leurs demandes, demandent au juge de prendre acte du désistement de la SAS EOS France et de condamner la SAS EOS France à leur payer les sommes de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts et 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La décision a été mise en délibéré au 23 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le désistement d’instance

L’article 394 du code de procédure civile dispose que le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. Le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. Le désistement d’instance n’emporte pas renonciation à l’action, mais seulement extinction de l’instance.

En l’espèce, la SAS EOS France se désiste uniquement de l’instance, de sorte que ce désistement est soumis à l’acceptation des défendeurs ayant conclu au fond auparavant.

Or, Mme [X] [E] et M. [U] [B] n’acceptent pas le désistement dans la mesure où ils maintiennent une demande reconventionnelle de dommages et intérêts formulée à l’encontre de la SAS EOS France par conclusions au fond avant le désistement.

Dès lors, ils disposent d’un motif légitime pour s’opposer au désistement.

Il convient donc de constater que le désistement d’instance de la SAS EOS France n’est pas parfait.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Mme [X] [E] et M. [U] [B] font valoir qu’ils n’ont commis aucun manquement dans l’exécution du contrat de prêt qui les liait initialement avec la SA Crédit Foncier de France, cette dernière ayant commis une faute en voulant leur imposer un avenant comprenant de nouvelles cotisations d’assurance indues et ne répondant pas à leurs demandes d’explications. Ils exposent que la saisie leur occasionne un préjudice moral, en ce qu’ils se sont fait délivrer plusieurs actes d’exécution forcée et subissent la procédure de saisie immobilière de leur domicile familial.

La SAS EOS France ne répond pas à cette demande.

Sur ce,

En application des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice n’est abusif que dans l’hypothèse d’une faute du demandeur, susceptible d’entraîner une condamnation à des dommages et intérêts.

En l’espèce, Mme [X] [E] et M. [U] [B] ne rapportent pas la preuve d’une telle faute de la part de la SAS EOS France, et notamment d’une intention de leur nuire, dès lors qu’il ressort des éléments du dossier qu’ils n’ont pas signé l’avenant proposé à la banque à la suite de leur demande de changement d’assurance, laquelle n’a pas pu être validée par l’établissement bancaire, de sorte qu’il appartenait aux emprunteurs de régler l’ensemble du crédit et des cotisations d’assurance dans l’attente d’une réponse à leurs questions.

La faute invoquée par Mme [X] [E] et M. [U] [B] à l’encontre de la SAS EOS France n’étant pas démontrée, la responsabilité de celle-ci ne peut pas être engagée.

Mme [X] [E] et M. [U] [B] seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de ces dispositions, la SAS EOS France, qui succombe, sera condamnée aux dépens, incluant notamment les frais de commandement de payer valant saisie immobilière.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, et que le juge peut, pour ces mêmes raisons, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [X] [E] et M. [U] [B] les frais qu’ils ont dû engager pour faire valoir leurs droits, c’est pourquoi la SAS EOS France sera condamnée à leur payer une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit en vertu de l’article R. 121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution,

statuant par jugement d’orientation public par mise à disposition au greffe, en premier ressort, contradictoire,

Constate que le désistement d’instance de la SAS EOS France, agissant en qualité de représentant recouvreur du Fonds Commun de Titrisation Fedinvest III, représenté par la SAS France Titrisation en qualité de société de gestion, n’est pas parfait ;

Constate que la SAS EOS France, agissant en qualité de représentant recouvreur du Fonds Commun de Titrisation Fedinvest III, représenté par la SAS France Titrisation en qualité de société de gestion, ne présente aucune demande à titre principal ;

Déboute Mme [X] [E] et M. [U] [B] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne la SAS EOS France agissant en qualité de représentant recouvreur du Fonds Commun de Titrisation Fedinvest III, représenté par la SAS France Titrisation en qualité de société de gestion, aux dépens, incluant notamment les frais de commandement de payer valant saisie immobilière ;

Condamne la SAS EOS France agissant en qualité de représentant recouvreur du Fonds Commun de Titrisation Fedinvest III, représenté par la SAS France Titrisation en qualité de société de gestion, à payer à Mme [X] [E] et M. [U] [B] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Le greffier Le juge