TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 06 MARS 2026

N° RG 25/02160 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FKR4

Nac :5AB

Minute:

Jugement du :

06 mars 2026

OPH [Localité 1] AUBE HABITAT

c/

Madame [H] [A] [T] épouse [J] [C]

Monsieur [O] [J] [C]

DEMANDERESSE

OPH [Localité 1] AUBE HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Chloé RICARD de la SELAS FIDAL, avocats au barreau D’AUBE

DEFENDEURS

Madame [H] [A] [T] épouse [J] [C]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Raphaël YERNAUX de la SCP THEMIS TROYES, avocats au barreau d’AUBE substituée par M^e Marie MEURVILLE, avocat au barreau D’AUBE

Monsieur [O] [J] [C]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Raphaël YERNAUX de la SCP THEMIS TROYES, avocats au barreau d’AUBE substituée par M^e Marie MEURVILLE, avocat au barreau D’AUBE

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 09 janvier 2026 tenue par Madame Odile SIMART, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et Madame Julie DOMITILE, Greffier de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 06 mars 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par un contrat du 20 janvier 2016, l’OPH [Localité 1] AUBE HABITAT a donné à bail à Mme [H] [A] [T] épouse [J] [C] et M. [O] [J] [C] un pavillon situé [Adresse 2] [Localité 2], pour un loyer mensuel de 438,02 €.

Par un contrat du 27 juin 2017, l’OPH [Localité 1] AUBE HABITAT a donné à bail à Mme [H] [A] [T] épouse [J] [C] et M. [O] [J] [C] un garage accessoire à l’habitation situé [Adresse 3] [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2025, l’OPH TROYES AUBE HABITAT a fait assigner Mme [H] [A] [T] épouse [J] [C] et M. [O] [J] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en vue de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner leur expulsion des lieux.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 09 janvier 2026, l’OPH TROYES AUBE HABITAT demande au tribunal de :

prononcer la résiliation du bail d’habitation ainsi que du bail portant sur le garage ; ordonner l’expulsion de Mme [H] [A] [T] épouse [J] [C] et M. [O] [J] [C] ainsi que celle de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls des défendeurs ; condamner solidairement Mme [H] [A] [T] épouse [J] [C] et M. [O] [J] [C] au paiement d’une somme actualisée de 1004,25 € au titre de l’arriéré locatif au jour de l’audience ; condamner solidairement Mme [H] [A] [T] épouse [J] [C] et M. [O] [J] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges en cours jusqu’à libération des lieux; condamner solidairement Mme [H] [A] [T] épouse [J] [C] et M. [O] [J] [C] à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner solidairement Mme [H] [A] [T] épouse [J] [C] et M. [O] [J] [C] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, l’OPH [Localité 1] AUBE HABITAT se prévaut des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1217, 1224, 1227, 1228, 1728, 1729 et 1741 du code civil et fait valoir que les locataires n’usent pas paisiblement des lieux loués perturbant leur voisinage par des bruits, tapage, regroupement d’individus dans les parties communes de l’immeuble, vandalisme, insultes, violences verbales et physiques, agressions et ce depuis plusieurs années. Le bailleur expose que les nombreuses attestations et plaintes du voisinage décrivent un sentiment d’insécurité devenu invivable et dangereux notamment au regards des agressions verbales et physiques dénoncées.

L’OPH [Localité 1] AUBE HABITAT indique que la présente action s’inscrit dans le champ d’application du protocole de partenariat entre le Préfet, le Procureur de la République et les bailleurs sociaux relatif au renforcement de la sécurité et de la tranquillité des résidents du parc de logement sociaux dans l’Aube du 20 octobre 2023.

Le demandeur indique également des impayés de loyers et charges et s’oppose à d’éventuels délais de paiement en absence de justification par les défendeurs de leur demande.

Mme [H] [A] [T] épouse [J] [C] et M. [O] [J] [C] demandent au tribunal de :

débouter l’OPH [Localité 1] AUBE HABITAT de toutes des demandes, fins et conclusions; leur accorder les plus larges délais de paiement concernant la dette locative de 1004,25 €, sur une durée de deux ans ; condamner l’OPH [Localité 1] AUBE HABITAT à leur verser la somme de 1500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner l’OPH [Localité 1] AUBE HABITAT aux dépens ; écarter l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de leurs demandes, Mme [H] [A] [T] épouse [J] [C] et M. [O] [J] [C] soulèvent le caractère infondé des accusations dont ils font l’objet, celles-ci émanant exclusivement de deux voisins sans qu’aucune décision judiciaire pénale ou poursuite ne soit venue les corroborer. Les défendeurs exposent être victimes d’agissements troublant leur tranquillité en ce que Monsieur a été victime de violences le 9 avril 2025 ayant occasionné 14 jours d’ITT et le même jour, ils ont subi une violation de domicile.

Mme [H] [A] [T] épouse [J] [C] et M. [O] [J] [C] dénoncent un conflit de voisinage alimenté par Mme [S] [X] et M. [R] [Y] qui semblent remonter le voisinage du quartier contre eux.

Ils exposent que le frère et le neveux de Mme [S] [X] ont été condamnés pour les violences commises à l’encontre de M. [O] [J] [C] et Mme [S] [X] a été condamnée pour abstention volontaire d’empêcher un crime ou un délit contre l’intégrité d’une personne.

Les défendeurs exposent également que M. [R] [Y] fait l’objet de plaintes du voisinage pour des dégradations et qu’une pétition à leur initiative a été signée par plusieurs voisins dont plusieurs sont également signataires d’attestations produites à leur encontre par le demandeur.

Mme [H] [A] [T] épouse [J] [C] et M. [O] [J] [C] indiquent avoir subi une perte de salaire suite à l’agression de Monsieur ayant provoqué des difficultés financières. Ils sollicitent ainsi des délais de paiement pour s’acquitter de leur dette locative.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 06 mars 2026.

MOTIVATION

1. Sur la résiliation du bail

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

Selon les dispositions de l’article 1217 du code civil : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

Aux termes de l’article 1741 du code civil, “le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements”.

L’article 1227 du code civil précise que « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. » et l’article 1228 du même code prévoit que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. ».

Enfin, les effets de la résolution judiciaire du bail sont prévues à l’article 1229 du code civil qui dispose que "La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.".

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu à deux obligations principales, d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 oblige le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En l’espèce, l’OPH [Localité 1] AUBE HABITAT produit quatre procès-verbaux de dépôt de plainte de M. [R] [Y] à l’encontre de M. [O] [J] [C], son épouse et son fils pour des violences, des insultes, des menaces et des dégradations, ainsi qu’un courrier de M. [R] [Y] aux termes duquel il dénonce les faits pour lesquels il a porté plainte et indique une consommation d’alcool et de drogue par M. [O] [J] [C].

Toutefois, l’OPH [Localité 1] AUBE HABITAT verse également un courriel de M. [Z] [G], commandant de la brigade de [Localité 2], relatant toutes les interventions et les procédures initiées en lien avec la famille [J] [C], aux termes duquel il apparaît que plusieurs interventions ont eu lieu pour des violences de M. [R] [Y] sur M. [O] [J] [C] et inversement.

Ces éléments démontrent l’existence d’un conflit de voisinage entre M. [O] [J] [C] et M. [R] [Y] causant des violences réciproques de telle sorte que le trouble causé à ce voisin lui-même auteur de troubles ne peut être retenu.

L’OPH [Localité 1] AUBE HABITAT produit également trois courriers de Mme [S] [X] et deux dépôts de plainte aux termes desquelles elle dénonce des violences, des menaces et des insultes de la part de Mme [H] [A] [T] épouse [J] [C] et M. [O] [J] [C]. Cependant, ces courriers et plaintes sont concomitantes ou postérieures à la condamnation de son frère et de son neveux pour des violences commises à l’encontre de M. [O] [J] [C] ainsi que sa condamnation pour abstention volontaire d’empêcher un crime ou un délit contre l’intégrité d’une personne dans le cadre des violences infligées à M. [O] [J] [C]. De plus, le demandeur verse un dépôt de plainte de Mme [P] [E] dénonçant les membres de la famille de Mme [S] [X] comme auteur de dégradations dans le hall de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 2].

Ces éléments laissent apparaître une certaine partialité dans les déclarations de Mme [S] [X] laissant douter de la véracité des troubles qu’elle allègue.

L’OPH [Localité 1] AUBE HABITAT verse également plusieurs courriers du voisinage relatant les troubles subis par Mme [S] [X] du fait de la famille [J] [C]. Cependant les troubles relatés ne concernent que Mme [S] [X] et s’inscrivent ainsi dans le conflit qui semble opposer ces deux familles.

Enfin, le demandeur produit :

un courrier de M. [L] [K] en date du 27 mai 2025 aux termes duquel il émet le souhait de déménager indiquant que la famille [J] [C] lui causerait des troubles tels que des jets de ballon sur sa voiture, de la musique forte, l’occupation des bancs de la résidence ; une attestation en date du 03 septembre 2025 de Mme [W] [N] indiquant que M. [O] [J] [C] serait à l’origine d’agressions verbales et d’insultes, et qu’elle aurait peur de sortir dans le quartier ; une attestation de Mme [V] [F] en date du 03 septembre 2025 et un courrier, aux termes desquels elle indique que la famille [J] [C] serait responsable d’agressions verbales, d’insultes, de dégradations, d’insécurité dans le quartier, qu’ils auraient manqué de renverser ses enfants à plusieurs reprises et que leur présence sur le terrain devant chez elle lui provoquerait une peur de sortir de chez elle ; une attestation de Mme [U] [I] en date du 03 septembre 2025, dans laquelle elle évoque des nuisances sonores et des insultes de la part de la famille [J] [C]; une attestation de M. [M] [D] et Mme [Q] [B] indiquant que M. [O] [J] [C] serait à l’origine de troubles sonores, d’insultes sur le voisinage, d’incivilités et de non-respect du code de la route ; un courriel de M. [Z] [G], commandant de la brigade de [Localité 2], relatant notamment que M. [O] [J] [C] a fait l’objet de deux plaintes pour tapage de la part de M. [TC] [BO].

De tous ces éléments, bien que la famille [J] [C] soient inscrite dans un conflit de voisinage donnant lieu à des violences réciproques avec deux de ses voisins, il apparaît que sept autres voisins des défendeurs se plaignent d’insultes, de nuisances sonores et d’incivilités provoquées par la famille [J] [C] et ce, de manière suffisamment concordante pour qualifier le manquement à l’obligation de jouissances paisible des lieux pesant sur les locataires Mme [H] [A] [T] épouse [J] [C] et M. [O] [J] [C].

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée. De plus, les prestations échangées au cours du bail ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution de sorte que la résiliation des baux aux torts exclusifs des défendeurs sera prononcée à la date du 06 mars 2026.

Mme [H] [A] [T] épouse [J] [C] et M. [O] [J] [C] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [H] [A] [T] épouse [J] [C] et M. [O] [J] [C] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser l’OPH [Localité 1] AUBE HABITAT, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [H] [A] [T] épouse [J] [C] et M. [O] [J] [C].

2. Sur les demandes de condamnation au paiement

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort du relevé de compte locatif produit par l’OPH [Localité 1] AUBE HABITAT, arrêté à la date du 31 décembre 2025, que la dette locative s’élève à la somme de 1664,24 €, après déduction des frais de poursuite.

Toutefois, l’OPH [Localité 1] AUBE HABITAT limite sa demande à la somme de 1004,25 €.

Mme [H] [A] [T] épouse [J] [C] et M. [O] [J] [C] ne contestent pas le montant réclamé.

Ils seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme.

Par ailleurs, il convient de condamner ces derniers au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 06 mars 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

3. Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, Mme [H] [A] [T] épouse [J] [C] et M. [O] [J] [C] sollicitent des délais de paiement sur 24 mois, indiquant avoir rencontré des difficultés financières suite à une perte de salaire causée par l’agression que Monsieur a subi.

L’OPH [Localité 1] AUBE HABITAT expose s’opposer à des délais de paiement, estimant que les défendeurs ne justifient pas leur demande.

Toutefois, de la situation économique des parties, Mme [H] [A] [T] épouse [J] [C] et M. [O] [J] [C] seront autorisés à se libérer de leur dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif et assorties d’une clause de déchéance du terme.

4. Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [H] [A] [T] épouse [J] [C] et M. [O] [J] [C], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens.

Mme [H] [A] [T] épouse [J] [C] et M. [O] [J] [C] seront condamnés in solidum à verser à l’OPH [Localité 1] AUBE HABITAT une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que le demandeur a dû entreprendre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 20 janvier 2016 entre l’OPH [Localité 1] AUBE HABITAT et Mme [H] [A] [T] épouse [J] [C] et M. [O] [J] [C] relatif au pavillon à usage d’habitation situé [Adresse 2] [Localité 2], aux torts exclusifs des défendeurs et à la date du 06 mars 2026 ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 27 juin 2017entre l’OPH [Localité 1] AUBE HABITAT, Mme [H] [A] [T] épouse [J] [C] et M. [O] [J] [C], portant sur un garage accessoire à l’habitation situé [Adresse 3] [Localité 2], aux torts exclusifs des défendeurs et à la date du 06 mars 2026 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [H] [A] [T] épouse [J] [C] et M. [O] [J] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [H] [A] [T] épouse [J] [C] et M. [O] [J] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH [Localité 1] AUBE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [H] [A] [T] épouse [J] [C] et M. [O] [J] [C] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE solidairement Mme [H] [A] [T] épouse [J] [C] et M. [O] [J] [C] à verser à l’OPH [Localité 1] AUBE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 06 mars 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE solidairement Mme [H] [A] [T] épouse [J] [C] et M. [O] [J] [C] à verser à l’OPH [Localité 1] AUBE HABITAT la somme de 1004,25 € (MILLE QUATRE EUROS VINGT-CINQ CENTIMES) selon décompte arrêté au 31 décembre 2025 ;

AUTORISE Mme [H] [A] [T] épouse [J] [C] et M. [O] [J] [C] à s’acquitter de ces sommes en 23 mensualités de 42 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera les dettes en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

RAPPELLE qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

CONDAMNE in solidum Mme [H] [A] [T] épouse [J] [C] et M. [O] [J] [C] à verser à l’OPH [Localité 1] AUBE HABITAT une somme de 500,00 € (CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [H] [A] [T] épouse [J] [C] et M. [O] [J] [C] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Aube en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le greffier, Le président,