Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02744 – N° Portalis DBY7-W-B7J-E2RB

NOV’HABITAT

C/

[E] [M]

JUGEMENT DU 26 Janvier 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR

NOV’HABITAT

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par Maître Barbara LEBAAD de la SELARL CTB AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocats plaidant

DEFENDEUR

Madame [E] [M]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE

Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 25 Novembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2026

par Irène PONCET-DUARTE, Présidente

assistée de B. DUFOREAU, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 8 décembre 2022, la SA [Adresse 8] a donné à bail à Madame [E] [M] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 338,23 euros, hors charges.

Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la SA NOV’HABITAT a fait assigner Madame [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2025 pour obtenir la résiliation du bail, son expulsion, sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif et aux réparations locatives.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 novembre 2025.

La SA NOV’HABITAT, représentée par son conseil, sollicite du tribunal le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens. Elle indique que la dette locative s’élève au jour de l’audience à 1 499,23 euros outre 252,18 euros de réparations locatives. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement, aucun versement n’étant intervenu depuis juillet 2025.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié à étude, Madame [M] n’a pas comparu.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur la demande tendant à faire rappeler que l’exécution provisoire est de droit, celle-ci ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action

La SA NOV’HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 27 novembre 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 lesquelles n’ont pas été modifiées par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 31 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 25 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable postérieurement au 29 juillet 2023.

Sur le bienfondé de la demande

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable aux contrats de baux d’habitation conclus avant le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 8 décembre 2022 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 novembre 2024 pour la somme en principal de 533,82 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 janvier 2025.

En conséquence, Madame [M] est devenue occupante sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous les occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Conformément à l’article 1240 du code civil, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Madame [M] est tenue du paiement des charges et des loyers jusqu’à la date de résiliation soit le 27 janvier 2025. Elle se maintient depuis lors dans les lieux ce qui cause nécessairement un préjudice au la SA NOV’HABITAT lequel est privé de la jouissance de son bien.

Il convient par conséquent de condamner Madame [M] à payer à la SA NOV’HABITAT une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer.

Sur la dette locative

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.

Pour soutenir sa demande de paiement de 1 499,23 euros, la société bailleresse produit un décompte arrêté au 28 octobre 2025, échéance d’octobre incluse, démontrant que le locataire reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite et d’impayés, cette somme.

Madame [M], absente, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 1 499,23 euros la somme portant intérêt au taux légal à compter de 29 juillet 2025.

Sur la demande au titre des réparations locatives

Il ressort des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu d’effectuer toutes les réparations qualifiées de locatives.

Il incombe au bailleur, conformément à l’article 1353 du code civil, d’apporter la preuve que la réparation est de nature locative, que la dégradation est imputable au locataire et qu’elle excède l’usage normal de la chose louée.

Pour soutenir sa demande de condamnation au paiement de la somme de 252,18 euros, la société bailleresse produit en pièce 7 de capture d’écran démontrant qu’elle a eu recours à deux entreprises pour effectuer des réparations chez Madame [M]. Selon le premier bon, c’est la société MGB bâtiment qui est intervenue pour un montant de 209 euros le 21 septembre 2023. Selon le second bon, une autre société est intervenue pour le « cadre de vie » pour un montant de 43,18 euros. Elle produit en outre la grille forfaitaire des réparations locatives. Ces trois pièces ne permettent pas d’établir que les réparations locatives résultent du fait de Madame [M] faute pour la société demanderesse de produire l’état des lieux d’entrée ainsi que la nature même des réparations locatives. Il est en outre impossible de déterminer son préjudice puisque si elle produit la grille tarifaire des réparations locatives, les bons de commande ne permettent pas d’établir la nature des travaux réalisés.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Madame [M], partie succombante, sera condamnée aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ;

Conformément à l’article 700 du Code de procédure civile, Madame [M] sera condamnée à payer à la SA NOV’HABITAT la somme de 200 euros.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la SA [Adresse 8] à l’encontre de Madame [E] [M]

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 décembre 2022 entre la SA D’HLM NOV’HABITAT et Madame [E] [M] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 2], à [Localité 6] sont réunies à la date du 27 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [E] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [E] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA [Adresse 8] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse aux frais et risques de l’expulsée;

DIT que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [E] [M] à payer à NOV’HABITAT la somme de 1 499,23 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 28 octobre 2025, échéance d’octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2025 ;

DEBOUTE la SA [Adresse 8] de sa demande formée au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE Madame [E] [M] à payer à la SA D’HLM NOV’HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er novembre 2025 et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

CONDAMNE Madame [E] [M] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNE Madame [E] [M] à payer à la SA [Adresse 8] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 26 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Irène PONCET-DUARTE, juge des contentieux de la protection, et par Madame B. DUFOREAU, Greffière.

La Greffière, La Présidente,