TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 MARS 2026

Minute n° :

N° RG 25/00071 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HAPL

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, Magistrat exerçant à titre temporaire

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Monsieur [F] [L]

demeurant [Adresse 1]

représenté par la SCP LE METAYER ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

Madame [O] [Q] [L]

demeurant [Adresse 1]

représentée par la SCP LE METAYER ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [S] [I] [T] [W]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

A l’audience du 13 Mai 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 19 Septembre 2025, prorogé au 28 Novembre 2025 puis à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 25 juillet 2015, Monsieur [F] [L] et Madame [M] [L] ont donné à bail à Madame [S] [R], née [I] [T] un local à usage d’habitation de type T3 situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 450,00 euros, avec une provision pour charges de 150,00 €, payables d’avance le 5 de chaque mois.

Se prévalant d’une situation d’impayés locatifs, Monsieur [F] [L] et Madame [M] [L] ont fait délivrer le 12 juillet 2024 à Madame [S] [R], née [I] [T] -par acte de commissaire de justice signifié à l’étude- un commandement de payer sous 6 semaines visant la clause résolutoire, lequel portait sur la somme principale de 4.541,00 euros au titre des loyers et charges échus et demeurés impayés.

A défaut de règlement des causes dudit commandement, les époux [L] ont fait assigner en référé le 15 novembre 2024 Madame [S] [R], née [I] [T] -par acte de commissaire de justice signifié à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

Constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers au visa de l’article 1728 du code civil et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;Ordonner, en conséquence, l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [S] [R], née [I] [T] de l’appartement qu’elle occupe et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier conformément à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Madame [S] [R], née [I] [T] à leur payer la somme provisionnelle de 4.841,00 euros (échéance de novembre 2024 incluse) correspondant aux loyers, charges et/ou indemnités d’occupation impayés à la date de signification de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer conformément à l’article 1231-7 du code civil ; Condamner Madame [S] [R], née [I] [T] à payer une indemnité d’occupation conventionnelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables contractuellement dus, soit la somme de 600 € à compter de décembre 2024 en conformité avec l’article 1231-1 du code de procédure civile, jusqu’à son départ effectif des lieux ;Condamner Madame [S] [R], née [I] [T] au paiement de la somme de 500,00 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer conformément à l’article 1231-7 du code civil ;Condamner Madame [S] [R], née [I] [T] au paiement des entiers dépens d’instance, en ce compris les frais du commandement de payer, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

A l’audience publique du 13 mai 2025, l’avocat des époux [L] a maintenu l’intégralité de ses demandes, puis s’est opposé à l’octroi de tout délai de paiement, au regard notamment du non-règlement du loyer courant et de la dette locative en augmentation constante. En effet, la dette actualisée selon décompte daté du 12 mai 2025 (échéance de mai 2025 incluse) s’élève désormais à la somme de 3.754,52 €.

Madame [S] [R], née [I] [T], comparaissant en personne, déclare être célibataire, divorcée de Monsieur [R], qu’elle a repris son nom de jeune fille [S] [I] [T] [W], exerce ponctuellement le métier d’interprète, et perçoit le RSA, les allocations familiales et l’APL, en vivant dans le logement avec ses 2 fils aînés (dont un majeur sorti de prison), ses 2 filles ayant été confiées à l’ASE. Elle ajoute que la commission de surendettement des particuliers du [Localité 2] a, par décision du 5 septembre 2024, validé les mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

La fiche de diagnostic social et financier du 13 décembre 2024 reçue au greffe avant l’audience et l’évaluation sociale datée du 12 mai 2025, confirment la situation sociale et financière difficile (surendettement) de Madame [S] [I] [T] [W] qui reconnaît avoir besoin d’aide pour les démarches administratives et sociales, et accepte l’accompagnement d’une assistante sociale afin de lui permettre de retrouver un logement adapté à son handicap (demande d’AAH en cours). Elle déclare verser la somme de 107 € correspondant au solde dû sur son loyer et charges mensuelles de 600 €, l’APL versé par la CAF étant d’un montant de 493,00 € par mois

La décision a été mise en délibéré à la date du 19 septembre 2025, prorogé au 28 novembre 2025 et au 6 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’ordonnance, susceptible d’appel, sera rendue contradictoirement en application de l’article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation du 15 novembre 2024 a été dénoncée au Préfet du Loiret le 18 novembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 13 mai 2025.

Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir régulièrement saisi la CCAPEX auprès de la Préfecture du Loiret le 17 juillet 2024 par la voie électronique, suite au commandement de payer du 12 juillet 2024, afin de l’informer de la situation d’impayés de loyers de Madame [S] [I] [T] [W], divorcée [R], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 novembre 2024, conformément aux dispositions prévues par l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers impayés formée par les époux [L] est donc parfaitement recevable.

II. Sur les demandes principales :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 -modifié par la loi du 27 juillet 2023- tel qu’il s’applique à la date du commandement de payer qui a été délivré le 12 juillet 2024 dans la présente procédure, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois en l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule au § « clauses résolutoire et pénale » de ses conditions générales, qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 juillet 2024, pour paiement de la somme en principal de 4.541,00 euros dans le délai légal de six semaines prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 -modifié par la loi du 27 juillet 2023- et non dans le délai contractuel fixé à deux mois.

Cependant, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire restera fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Madame [S] [I] [T] [W], divorcée [R], disposait donc d’un délai expirant le jeudi 12 septembre 2024 pour s’acquitter intégralement de cette somme, et ledit commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 septembre 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [S] [I] [T] [W], divorcée [R], reste redevable des loyers et charges jusqu’au 12 septembre 2024 et, à compter du 13 septembre 2024, le bail étant résilié par l’effet de la clause résolutoire, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Madame [S] [I] [T] [W], divorcée [R], occupante sans droit ni titre depuis le 13 septembre 2024 cause un préjudice à ses bailleurs Monsieur [F] [L] et Madame [M] [L] qui n’ont pu disposer du bien à leur gré.

Aussi, il convient de condamner Madame [S] [I] [T] [W], divorcée [R], à payer à Monsieur [F] [L] et Madame [M] [L] une indemnité d’occupation provisionnelle correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation indexés et échus postérieurement à la résiliation du bail, laquelle sera calculée (selon décompte du 12 mai 2025-échéance de mai 2025 incluse) à compter du 1er juin 2025, ceci jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés.

Sur l’expulsion de la locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 12 septembre 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [S] [I] [T] [W], divorcée [R], ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier en vertu des articles L.153-1 et L.153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé, à toutes fins, que les meubles et objets pouvant se trouver dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Etant devenue occupante sans droit ni titre depuis le 13 septembre 2024, et sa bonne foi étant présumée, Madame [S] [I] [T] [W] devra quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, afin de prouver les obligations dont ils réclament l’exécution, Monsieur [F] [L] et Madame [M] [L] versent aux débats l’acte de bail d’origine daté du 25 juillet 2015, ainsi que le décompte détaillé des loyers, charges et indemnités d’occupation restant impayés (décompte actualisé arrêté au 12 mai 2025-échéance mensuelle de mai 2025 incluse) pour un montant 3.754,52 €, hors frais de poursuites.

Vérifications faites, il convient, en conséquence, de condamner à titre provisionnel Madame [S] [I] [T] [W], divorcée [R], à payer à Monsieur [F] [L] et Madame [M] [L] la somme de 3.754,52 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (cf. décompte actualisé du 12 mai 2025), assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiement de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Comparante en personne à l’audience, Madame [S] [I] [T] [W], divorcée [R], ne conteste, ni le principe, ni le montant de sa dette locative, mais elle sollicite du tribunal l’octroi de délais de paiement afin de lui permettre de se reloger dans des locaux adaptés à son handicap.

Il est établi à l’examen des pièces de la procédure que Madame [S] [I] [T] [W], divorcée [R], a bien repris le règlement intégral et résiduel (APL déduite) de son loyer et charges courants avant la date de l’audience, et que de ce fait, un délai de paiement serait susceptible de lui être accordé d’office par la présente juridiction.

Cependant, il n’est rapporté au tribunal aucune preuve de règlements substantiels de Madame [S] [I] [T] [W], divorcée [R], destinés à apurer sa dette arriérée, tandis qu’il est constant qu’aucun engagement de sa part susceptible de produire l’extinction de ses obligations de locataire n’a été produit aux débats, au regard de sa situation financière difficile caractérisée par des ressources disponibles très faibles, tandis qu’en l’espèce, l’éventualité d’un apurement échelonné de la dette locative -supporté exclusivement et anormalement par les bailleurs- ne peut, dans les présentes circonstances, être sérieusement envisagée, eu égard à sa situation de surendettement en cours (rétablissement personnel sans liquidation judiciaire).

Dans ces conditions, Madame [S] [I] [T] [W], divorcée [R], ne pourra bénéficier de délais de paiement pour l’apurement de sa dette locative, et la clause résolutoire acquise au 12 septembre 2024 conservera par conséquent tous ses effets.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, Madame [S] [I] [T] [W], divorcée [R], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, en dépit des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les époux [L], et au regard de la situation de surendettement et de précarité, tant financière que sociale, de Madame [S] [I] [T] [W], l’équité ne commande pas de condamner cette dernière à verser à ses bailleurs une indemnité sur ce fondement.

Les époux [L] seront donc déboutés de leur demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action aux fins de constat de la résiliation du bail recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 juillet 2015 entre Monsieur [F] [L] et Madame [M] [L] d’une part, et Madame [S] [I] [T] [W], divorcée [R], d’autre part, concernant un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4], sont réunies à la date du 12 septembre 2024 ;

DISONS que Madame [S] [I] [T] [W], divorcée [R], devra par conséquent quitter les lieux loués sis au [Adresse 4], et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations de locataire sortant, notamment par la remise des clés ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [S] [I] [T] [W], divorcée [R], ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNONS Madame [S] [I] [T] [W], divorcée [R] à verser à Monsieur [F] [L] et Madame [M] [L] la somme provisionnelle de 3.754,52 € (trois mille sept cent cinquante quatre euros et cinquante deux centimes) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 12 mai 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse), assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [S] [I] [T] [W], divorcée [R], à verser à Monsieur [F] [L] et Madame [M] [L] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation, correspondant aux loyers et charges indexés et échus postérieurement à la résiliation du bail (selon décompte du 12 mai 2025-échéance de mai 2025 incluse), laquelle sera calculée à compter du 1er juin 2025, ceci jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés ;

REJETONS toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [S] [I] [T] [W], divorcée [R], aux entiers dépens de la présente instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 6 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge, et par la greffière.

La greffière, Le juge,