Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/01886 – N° Portalis DBY7-W-B7J-EYTB

S.A. [Adresse 7]

C/

[S] [D]

JUGEMENT DU 26 Janvier 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR

S.A. D’HLM PLURIAL NOVILIA

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant

DEFENDEUR

Madame [S] [D]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 5]

comparante en personne assistée de Maître Elisabeth ALMEIDA de la SCP ALMEIDA-ANTUNES, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocats plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 51108-2025-001433 du 08/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE

Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 25 Novembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2026

par Irène PONCET-DUARTE, Présidente

assistée de B. DUFOREAU, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 23 mai 2024, la SA [Adresse 7] a donné à bail à Madame [S] [D] un appartement de type 4 à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 8] et accessoirement une cave n°7, moyennant un loyer mensuel initial de 500,08 euros outre 83,06 euros de provision mensuelle pour charges.

Se plaignant de loyers impayés, la SA PLURIAL NOVILIA a fait signifier à Madame [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 septembre 2024.

La SA PLURIAL NOVILIA a ensuite fait assigner Madame [D] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de Commissaire de justice du 4 juin 2025 pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 novembre 2025.

La SA PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, sollicite du tribunal le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens.

Oralement, elle précise que la dette locative s’élève désormais à 4 739,26 euros outre 500,08 euros de dépôt de garantie. Elle précise que les deux débits d’un montant de 29,23 euros sont relatifs à des charges (retraits des poubelles). Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Madame [D], présente et assistée de son Conseil, indique qu’elle a des difficultés financières. Elle suivait une formation CAP Petite Enfance et percevait des aides sociales (APL et prime d’activité) mais que suite à des arrêts maladie, elle n’a pu poursuivre la formation. A l’heure actuelle, elle ne perçoit plus de rémunération. Elle est suivie par le club de [10]. Elle vient de conclure un contrat de travail à durée déterminée auprès de la structure Kinougarde et devrait ainsi percevoir un revenu de 500 euros. Elle souhaite quitter les lieux et s’est rapprochée d’une amie qui est prête à l’héberger gratuitement. Elle sollicite des délais de paiement au visa de l’article 1343-5 du Code civil et propose de payer la somme de 50 euros par mois pendant 23 mois et de solder la dette le 24e mois.

Aucune attestation d’hébergement à titre gratuit n’est parvenue à la juridiction alors qu’une note en délibéré a été autorisée.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur la demande tendant à faire rappeler que l’exécution provisoire est de droit, celle-ci ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action

La SA PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 26 septembre 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En outre, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par voie électronique le 10 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version à compter du 29 juillet 2023, applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

Sur le bienfondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 et applicable en l’espèce prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut pour les parties d’avoir stipulé un délai plus favorable au locataire dans le contrat de bail.

En l’espèce, le bail conclu le 23 mai 2024 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit dans les délais en vigueur selon l’article susmentionné. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 septembre 2024 pour la somme en principal de 1 478,71 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 novembre 2024.

En conséquence, Madame [D] est devenue occupante sans droit ni titre à cette date et sera expulsée du logement objet du présent litige.

Sur les demandes de condamnation en paiement de l’arriéré locatif et de délai de grâce

Pour soutenir sa demande de paiement de 4 739,26 euros, la société bailleresse produit un décompte arrêté au 12 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, démontrant que le locataire reste lui devoir, au titre des loyers, charges et dépôt de garantie impayés cette somme et ce, après déduction faite des frais de procédure.

Madame [D] reconnait le montant de la dette.

Le contrat de bail prévoit un dépôt de garantie d’un montant de 500,08 euros.

Il ressort du décompte arrêté au 31 octobre 2025 que depuis le mois de juin 2024, Madame [D] n’a pas payé l’intégralité de ses loyers. Elle a effectué quelques règlements à compter de novembre 2024. Le dernier règlement est intervenu en août 2025. Les APL ont été suspendues à compter de juin 2025.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 4 739,26 euros à charge pour la société demanderesse de restituer le dépôt de garantie à Madame [D] après l’état des lieux de sortie conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 7 novembre 2024 (date de résiliation du bail) jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

S’agissant des délais de paiement, le rééchelonnement proposé par Madame [D] n’apparaît pas réaliste. Cela la conduirait à payer une 24e échéance de 3 589,26 euros, soit une échéance beaucoup trop importante au vu de sa situation. Accorder de tels délais de paiement conduirait en réalité à différer l’exigibilité de la majeure partie de la créance de la société bailleresse et non à la rééchelonner.

Elle n’a pas transmis à la juridiction l’attestation d’hébergement à titre gratuit permettant au tribunal de de réévaluer sa capacité de remboursement et d’accorder des délais de paiement plus réalistes.

Madame [D] ne peut prétendre aux délais de 36 mois prévus dans l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci n’ayant pas payé le loyer courant.

Sa demande de délais de paiement sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, madame [D], partie succombante, sera condamnée aux dépens.

En équité, la demande de la société bailleresse fondée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la SA [Adresse 7] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 mai 2024 entre la SA D’HLM PLURIAL NOVILIA et Madame [S] [D] concernant l’appartement à usage d’habitation ainsi que la cave n°7 situés [Adresse 3] à [Localité 8] sont réunies au 7 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [S] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [S] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA [Adresse 7] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse aux frais et risques de l’expulsée ;

CONDAMNE Madame [S] [D] à payer à la SA D’HLM PLURIAL NOVILIA la somme de 4 739,26 euros représentant les loyers, dépôt de garantie, charges et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtés au 31 octobre 2025, échéance d’octobre incluse ;

DEBOUTE la SA [Adresse 7] de sa demande tendant à capitaliser les intérêts ;

CONDAMNE Madame [S] [D] à payer à la SA D’HLM PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

CONDAMNE Madame [S] [D] aux dépens ;

DEBOUTE la SA [Adresse 7] de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 26 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Irène PONCET-DUARTE, Juge des contentieux de la protection, et par Madame B. DUFOREAU, greffière.

La Greffière, La Présidente,