TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/07901

N° Portalis 352J-W-B7H-C2BSQ

N° MINUTE :

Assignation du :

08 Juin 2023

JUGEMENT

rendu le 23 Octobre 2025

DEMANDEURS

Madame [L] [X] épouse [N]

Monsieur [K] [N]

[Adresse 2]

[Localité 13]

représentée par Maître Isabelle DUQUESNE CLERC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0895

DÉFENDEURS

la société YVEM, prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 8]

[Localité 13]

La société LE BISTROT DU DOME, SAS, prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 2]

[Localité 13]

Toutes deux représentées par Maître Davina SUSINI – LAURENTI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0043

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, le Cabinet ORALIA LEPINAY-MALET, Administrateur de Biens

[Adresse 11]

[Localité 12]

représenté par Maître Sophie WILLAUME de la SELAS BYRD SELAS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #E1819

Décision du 23 Octobre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/07901 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2BSQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière

DEBATS

A l’audience du 26 Juin 2025 présidée par Frédéric LEMER GRANADOS tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Madame [L] [X] épouse [N] et Monsieur [K] [N] sont propriétaires d’un appartement situé au 7ème étage de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 16], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La société YVEM est quant à elle propriétaire non occupant des lots n° 3, 31 et 33 (grande boutique et caves) donnés à bail à la S.A.R.L. [J], selon acte sous seing privé du 10 juin 1986.

La S.A.S. LE BISTROT DU DOME a acquis le fonds de commerce de la S.A.R.L. [J] le 6 février 1991, le bail ayant été renouvelé à son profit par l’Union d’Economie Sociale G.A.I.A. selon acte sous seing privé du 24 juillet 1995.

En septembre 2014, la S.A.S. LE BISTROT DU DOME a fait procéder à des travaux sur un conduit de cheminée pour les besoins du fonctionnement de l’extracteur de cuisine du restaurant LE BISTROT DU DOME.

Les époux [N] se sont alors plaints de nuisances sonores et par courrier recommandé du 11 septembre 2014, ils ont mis en demeure la société YVEM de stopper ces nuisances.

Selon résolution n° 17, l’assemblée générale des copropriétaires du 16 octobre 2014 a ensuite autorisé la société YVEM à effectuer des travaux de prolongation et dévoiement de la gaine sortie extracteur cuisine du restaurant en toiture, sous diverses conditions avec les précisions selon lesquelles notamment :

— les travaux devront être validés par le bureau de contrôle SOCOTEC ou VERITAS aux frais de la société YVEM,

— en cas de non-conformité, ces travaux devront être repris intégralement par la société YVEM dans les meilleurs délais,

— si les travaux concernant la structure porteuse, l’étanchéité ou les normes de sécurité, ils devront être soumis préalablement à l’acceptation d’un bureau de contrôle qualifié pour ces prestations,

— le descriptif des travaux devra être soumis à l’architecte de l’immeuble, qui sera chargé d’un contrôle d’exécution et de bonne fin, dont les honoraires seront supportés par le bénéficiaire de l’autorisation,

— le non-respect de l’une de ces conditions rendra caduque la présente autorisation.

Un inspecteur de salubrité de la préfecture de police de [Localité 15] a constaté dans un rapport du 16 octobre 2014 des nuisances sonores dues à l’extraction de cuisine du restaurant « Le Bistrot du Dôme », à la suite de mesures sur site prises le 15 octobre 2014.

Par courrier du 21 octobre 2014 adressé à Madame [N], le bureau des actions contre les nuisances de la préfecture de police de [Localité 15] a indiqué que :

— l’émergence sonore enregistrée par l’enquêteur est supérieure au seuil de tolérance fixé par les articles R. 1334-30 à R. 1334-37 du code de la santé publique,

— le technicien a également constaté des anomalies par rapport au règlement sanitaire du département de [Localité 15] du 20 novembre 1979 modifié,

— en conséquence, le responsable mis en cause a été invité à régulariser sa situation dans un délai de deux mois.

Par actes d’huissier du 8 septembre 2015, les époux [N], se plaignant de la persistance de nuisance sonores constitutives d’un trouble anormal du voisinage, dont l’existence résulterait de « violations des dispositions du règlement de copropriété, par utilisation et appropriation non autorisés de parties communes » ainsi que de la réalisation de travaux non autorisés par l’assemblée générale, du non-respect de la résolution n° 17 de l’assemblée générale du 16 octobre 2014 et de la réglementation en matière de bruit, ont fait assigner en référé la S.C.I. YVEM et la S.A.S. LE BISTROT DU DOME, afin de solliciter une mesure d’expertise au contradictoire de ces parties.

Selon ordonnance de référé rendue le 13 novembre 2015, Monsieur [Z] [Y] a été désigné en qualité d’expert.

L’expert a déposé son rapport le 20 juin 2018.

C’est dans ces conditions que, par actes d’huissier des 8 juin 2023 (pour les sociétés YVEM et LE BISTROT DU DOME) et 12 juin 2023 (pour le syndicat des copropriétaires), les époux [N] ont fait assigner la S.C.I. YVEM, la S.A.S. LE BISTROT DU DOME et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] Paris 14ème devant le tribunal judiciaire de Paris afin notamment de solliciter à titre principal, au visa de l’article 544 du code civil, de la théorie des troubles anormaux du voisinage, de l’article 1240 du code civil, à titre subsidiaire, des articles 1231-1 et suivants du code civil, de l’article 63-1 du règlement sanitaire de la ville de Paris et du rapport d’expertise de Monsieur [Z] [Y] :

— la condamnation in solidum, sous astreinte, des sociétés YVEM et LE BISTROT DU DOME à réaliser les travaux de réfection du conduit, conformément aux préconisations de la société ACOUSTIKA et de l’expert judiciaire,

— ainsi que leur condamnation in solidum à leur payer la somme de 5.000 € au titre de leur préjudice de santé et la somme de 73.500 € au titre de leur préjudice de jouissance, à parfaite, au jour où les travaux de remise en conformité du conduit auront été réalisés.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 novembre 2024, Madame [L] [X] épouse [N] et Monsieur [K] [N] demandent au tribunal de :

Vu l’article 544 du code civil,

Vu la théorie des troubles anormaux de voisinage,

Vu l’article 1240 du code civil,

A titre subsidiaire,

Vu les articles 1231-1 et suivants du code civil,

Vu l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 63 du règlement sanitaire de la Ville de [Localité 15],

Vu l’arrêté du 5 décembre 2006,

Vu le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [Z] [Y],

CONDAMNER in solidum la société YVEM et son locataire la société LE BISTROT DU DOME, responsables des dommages subis à indemniser les entiers dommages des époux [N] ;

CONDAMNER in solidum la société YVEM et son locataire la société LE BISTROT DU DOME à réaliser les travaux de réfection du conduit, conformes aux préconisations de la société ACOUSTIKA et de l’expert judiciaire, dans le mois où la décision deviendra exécutoire, sous astreinte, passé ce délai, de 100 euros par jour de retard ;

CONDAMNER in solidum la société YVEM et son locataire la société LE BISTROT DU DOME à verser aux époux [N] la somme de 5.000 euros au titre de leur préjudice de santé ;

CONDAMNER in solidum la société YVEM et son locataire la société LE BISTROT DU DOME à verser aux époux [N] la somme de 76.875 euros au titre de leur préjudice de jouissance arrêté à novembre 2024, à parfaire, au jour où les travaux de remise en conformité du conduit auront été réalisés ;

DEBOUTER les défendeurs de toutes leurs demandes fins et conclusions contraires ;

CONDAMNER tout succombant à payer aux concluants la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de la procédure en référé et de la procédure au fond, comprenant notamment les frais d’expertise ordonnés dans le cadre de la procédure en référé ;

RENDRE COMMUN ET OPPOSABLE le jugement au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7].

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2025, la S.C.I. YVEM et la S.A.S. LE BISTROT DU DOME demandent au tribunal de :

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil,

Vu l’article L 113-8 du code de la construction et de l’habitation et l’article 1253 du code civil, Vu l’article 10.1 du règlement de copropriété,

Vu les articles 1231-1 et suivant et 1240 du code civil,

DEBOUTER les consorts [N] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire, ACCORDER à la société LE BISTROT DU DOME et à la SCI YVEM un délai d’un an à compter de la décision à intervenir en cas de condamnation à réaliser des travaux et de deux ans à compter de la décision à intervenir en cas de condamnation en paiement,

En toute hypothèse,

CONDAMNER solidairement les consorts [N] au paiement au bénéfice de la SCI YVEM et de la société LE BISTROT DU DOME de 3.000 € chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens incluant les frais d’expertise dont distraction au profit de l’avocat constitué conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 16] a constitué avocat le 21 juin 2023 mais n’a notifié aucunes conclusions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 janvier 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience du 26 juin 2025, a été mise en délibéré au 23 octobre 2025.

DÉCISION

I – Sur les demandes indemnitaires et de réalisation de travaux sous astreinte formées par les époux [N], fondées sur les troubles anormaux du voisinage :

Les époux [N] formulent une demande de réalisation sous astreinte de travaux de réfection d’un conduit et d’indemnisation d’un préjudice de santé ainsi que d’un préjudice de jouissance (notamment sur les troubles anormaux du voisinage) pour des nuisances sonores dues à l’extraction de cuisine du restaurant « Le Bistrot du Dôme », à l’origine d’émergences sonores dépassant les seuils réglementaires autorisés par le code de la santé publique et violant l’article 63 du règlement sanitaire du département de [Localité 15].

Sur leur demande de travaux, ils s’opposent à la demande de délai formée par les sociétés défenderesses, en faisant valoir que ces dernières n’ont cessé de retarder les opérations d’expertise et n’ont rien entrepris pour mettre fin aux préjudices qu’ils ont subis.

Aux termes de leurs dernières écritures (13 pages avec le bordereau), les époux [N] réclament la réalisation sous astreinte de travaux de réfection du conduit par les sociétés défenderesses, outre leur condamnation in solidum à leur payer :

* 5.000 € au titre de leur préjudice de santé,

* et 76.875 € au titre de leur préjudice de jouissance arrêté au mois de novembre 2025.

Ils soulignent notamment que l’expert mentionne un « ronronnement continu et constant » à la fréquence d’octave de 250 Hz masquant les bruits extérieurs par un fort niveau à cette fréquence et constituant une anomalie préjudiciable à l’utilisation de la chambre des époux [N], de sorte que le trouble anormal de voisinage serait démontré.

Ils précisent que, faute de tous travaux réalisés selon les préconisations de l’expert, il a été constaté selon rapport de commissaire de justice du 24 mars 2023 la persistance de l’installation sur le toit, photographies à l’appui, la gêne n’étant selon l’expert pas « subjective » ni « ponctuelle » ou « légère » mais réelle et caractérisée en nocturne comme en diurne par les mesures de l’expert, la nuisance durant de 7/8 h le matin jusqu’à 23 heures le soir.

A titre surabondant, ils estiment que la faute est démontrée, les installations réalisées par les sociétés YVEM et LE BISTROT DU DOME étant « en contradiction » :

* avec le règlement sanitaire du département de [Localité 15], en raison du non-respect de la distante entre le conduit et la fenêtre de leur bureau (article 63.1), l’expert ayant déjà répondu aux objections des sociétés défenderesses sur ce point, en ce que les cheminées sont par définition placées sur le toit au-dessus des ouvrants dans un même immeuble de sorte que la mesure en trois dimensions (diagonale) est valable,

* mais également avec le règlement de copropriété, alors que le caisson d’extraction litigieux se trouve dans les parties communes en sous-sol de l’immeuble d’habitation (pièce n° 31, page 10), les travaux ayant été réalisés sans autorisation de l’assemblée générale, alors que le toit a été fortement modifié (installation d’un tuyau métallique de large diamètre en place d’un tuyau en terre rouge typique des toits parisiens).

Ils précisent que les sociétés défenderesses n’ont pas respecté les conditions énoncées par la résolution n° 17 de l’assemblée générale du 16 octobre 2014, rendant ainsi caduque l’autorisation de reprise des installations réalisées sur le conduit de cheminée.

Ils évoquent des nuisances sonores mais également olfactives (odeur), le conduit débouchant à moins de 5 mètres de la fenêtre de leur bureau et de leur chambre jouxtant ce bureau dont la fenêtre donne également sur ce conduit.

Le préjudice immatériel (trouble de jouissance causé par le bruit et l’odeur) est calculé sur 123 mois de septembre 2014 à novembre 2024 sur la base de 25 % de la valeur locative de l’appartement (25 % x (123 x 2.500 €, pièce n° 34) = 76.875 €).

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Le préjudice de santé est justifié par des troubles du sommeil et une fatigue chronique de Mme [N] attestés par un certificat médical du 09/09/15 (5.000 €).

Les sociétés défenderesses contestent l’existence d’un trouble anormal du voisinage, soulignant que l’expert n’aurait constaté aucune « émergence globale, ni aucune émergence par bande d’octave », conformément à l’article R. 1336-8 du code de la santé publique et ayant procédé à ces mesures dans la chambre concernée, fenêtres ouvertes en période nocturne, ayant estimé que les mesures en journée n’avaient pas de sens en raison de la présence d’une école.

Elles font valoir une faible émergence ponctuelle sur la bande de tiers d’octaves à 250 Hz lors de la mesure prise le 10 mars 2016 entre 21 h 57 et 23 h 10 de même que lors de mesures inopinées du 9 juin 2016 entre 22 h 45 et 23 h 32 (faible émergence ponctuelle sur la bande de tiers d’octave à 250 Hz), l’émergence respectant les normes, hormis cette seule mesure (excès de 1,4 dB), sur toute la durée de la mesure (il en aurait été de même lors des mesures inopinées du dimanche 22 avril 2018 entre 8 h 47 et 9 h 14 : faible émergence ponctuelle sur la bande 250 Hz, n’excédant les normes que de 0,5 dB).

Elles précisent que :

— la société LE BISTROT DU DOME dispose depuis l’origine d’une extraction permettant d’évacuer l’air de la cuisine situé au sous-sol,

— afin de limiter la gêne aux avoisinants, le moteur de cette extraction a été placé en sous-sol et non en toiture, de sorte que le seul bruit à la sortie de l’extraction est un « souffle »,

— la société LE BISTROT DU DOME a été contrainte de faire procéder au chemisage du conduit de cheminée permettant l’évacuation de son extraction de cuisine, ce conduit extérieur en brique desservant uniquement ses locaux pour être adossé à la cage d’escalier,

— elle n’a pas transformé ni déplacé son installation, son activité de restauration traditionnelle étant identique depuis plus de trente ans,

— suite à ces travaux de conformité, les consorts [N] se sont plaints de nuisances sonores dans l’une des chambres de leur appartement et dans un bureau,

— alertée, la société LE BISTROT DU DOME a immédiatement demandé à l’entreprise intervenue de rechercher une solution technique pour mettre un terme aux dites nuisances, un système de piège à sons efficace et la mise en place d’un coude ayant permis de réduire les émissions sonores,

— la disparition des nuisances a été constatée par un organisme indépendant, GENERAL ACOUSTICS, le 10 décembre 2014 mais également par la préfecture de police le 9 janvier 2015.

Sur la demande de condamnation sous astreinte à réaliser des travaux, elles font valoir que :

— les consorts [N] ne démontrent pas la persistance d’un trouble anormal du voisinage alors que les dernières mesures de l’expert judiciaire remontent à 6 ans et demi et que le commissaire de justice ayant établi un constat le 24 mars 2023 n’a procédé à aucune mesure acoustique,

— contrairement à ce que soutiennent les consorts [N] et aux calculs de l’expert, la distance prévue à l’article 63-1 du règlement sanitaire du département de [Localité 15] ne se calcule pas en diagonale depuis le rebord de la fenêtre en ce qu’elle impose que l’extraction débouche au-dessus de tout ouvrant dans un rayon de 8 mètres sur le même plan,

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— à défaut, toutes les extractions débouchant en toiture dans [Localité 15] ne seraient pas conformes puisqu’elles ne seraient pas à 8 mètres des fenêtres dans les toits,

— en l’espèce, il ressort des photographies figurant au rapport d’expertise que le conduit débouche bien au-dessus de la toiture et donc des fenêtres des appartements et que, dans un rayon de 8 mètres autour de l’embouchure, il n’existe aucun ouvrant, ce qui ressort également des photographies du procès-verbal de constat produit par les consorts [N] (pièce adverse n° 32).

Elles contestent également tout empiétement sur des parties communes (caisson d’extraction en sous-sol) et toute violation du règlement de copropriété de l’immeuble sur la « tranquillité » au sein de l’immeuble, le preneur indiquant disposer dès avant la mise en copropriété de l’immeuble d’un titre locatif comprenant notamment une cave n° 21 « à charge d’y laisser un passage distinct pour accéder à l’égout et compteur d’eau » et une cave n° 18 « qui permettra le passage du conduit d’extraction de la cuisine devant rejoindre le conduit de fumée existant situé dans la cour adossé à la cage d’escalier ».

A titre subsidiaire, elles discutent le quantum des demandes indemnitaires :

Sur le préjudice de jouissance, elles font valoir qu’aucune attestation de valeur locative probante n’est produite (seul un extrait de site ORPI non daté étant versé aux débats, alors que le site de l’OLAP fait ressortir une valeur inférieure de 30 % aux réclamations des consorts [N]).

Elles mentionnent également :

— une gêne n’impactant pas l’usage des pièces affectées 24 h 24 et 7 j sur 7, l’émergence n’ayant été relevée que fenêtres ouvertes et en pleine nuit,

— une absence d’activité de la société BISTROT DU DOME entre le 14 mars 2020 et le 15 juin 2020, la réouverture n’ayant été autorisée que le 2 juin 2020, en terrasse zone orange et dans le respect du protocole sanitaire strict, puis le restaurant ayant de nouveau été fermé du 29 octobre 2020 au 19 mai 2021 pour rouvrir en trois temps à compter du 19 mai 2021 (ouverture uniquement des terrasses le 19 mai 2021 avec une restriction du nombre de convives par table à 6 et un couvre-feu à 21 heures, à compter du 9 juin : réouverture des salles de restaurant avec la même limitation de convives outre une jauge de 50 % le respect de mesures de distanciation et de gestes barrières, un couvre-feu à 23 heures, etc., à compter du 30 juin 2021 : réouverture des restaurants dans le respect des règles de distanciation et gestes barrière avec un pass sanitaire puis vaccinal exigé) ; d’où : une fermeture du 14 mars au 15 juin 2020 (3 mois), puis du 29 octobre 2020 au 9 juin 2021 (7 mois et demi), puis une réouverture le 9 juin 2021 sous des conditions extrêmement strictes.

Sur le préjudice de santé, elles font valoir que le certificat médical afférent au préjudice de santé ne remplit pas les conditions de l’article 202 du code de procédure civile et que le médecin requis n’avait pas qualité pour attester de l’existence de nuisances excédant les troubles normaux du voisinage dans l’immeuble, outre qu’aucune aggravation d’un état de santé préexistant n’est établie depuis l’attestation datant de 2015.

***

1-1 Sur la matérialité des nuisances, leur nature et les responsabilités

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d’une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

Par suite le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, telles que les entreprises.

L’action pour troubles de voisinage permet le dédommagement des troubles subis par l’immeuble voisin dans son agrément.

En effet, il est de principe que le propriétaire d’un fonds qui cause à son voisin un dommage qui excéde les inconvénients normaux de voisinage en est responsable de plein droit et doit le réparer.

L’action introduite suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal.

Par ailleurs, le tiers lésé, qu’il soit propriétaire ou qu’il soit occupant des lieux dont la jouissance paisible a été troublée, est recevable à diriger indifféremment son action aussi bien contre l’auteur effectif du trouble que contre le propriétaire des lieux où le trouble a trouvé son origine ou sa cause.

Ainsi, la théorie des troubles anormaux du voisinage a vocation à s’appliquer à tous les occupants d’un immeuble en copropriété, quel que soit le titre de leur occupation (ex. : Civ. 3ème, 17 mars 2005, n° 04-11.279).

L’article 1253 du code civil introduit par la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, et entré en vigueur le 17 avril 2024 et applicable aux instances en cours, dispose que :

« Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Sous réserve de l’article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’une activité, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal ».

Décision du 23 Octobre 2025

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La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

Des bruits répétés sur une longue durée peuvent constituer un trouble anormal du voisinage, indépendamment du respect des normes en vigueur, la seule infraction à une disposition législative ou réglementaire n’étant pas à elle-seule de nature à établir le caractère excessif du trouble (ex. : Civ. 3ème, 7 janvier 2016, n° 14-24345 ; Civ. 2ème, 17 février 1993, n° 91-16.928 ; Civ. 2ème, 18 avril 2013, n° 12-19.865).

A l’inverse, le respect des dispositions légales n’exclut pas l’existence éventuelle de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage (ex. : Civ. 3ème, 24 octobre 1990, n° 88-19.383, 12 octobre 2005, n° 03-19.759 ; 18 février 2009, n° 07-21.005, etc.).

Dès lors qu’un trouble est constaté, le tribunal doit ordonner la cessation du trouble dont il a constaté l’existence (ex. : Civ. 3ème, 5 octobre 2017, n° 16-21.087).

Par ailleurs, un copropriétaire est recevable à agir contre le locataire d’un autre copropriétaire qui ne respecte pas le règlement de copropriété (ex. : Civ. 3ème, 4 janvier 1991, n° 89-10.959), notamment en présence de nuisances acoustiques provenant de l’activité d’un restaurant (ex. : Civ. 3ème, 14 avril 2010, n° 09-13.315).

La demande d’un copropriétaire fondée sur une violation du règlement de copropriété garde son fondement contractuel, qu’elle soit dirigée à l’encontre du copropriétaire bailleur ou de son locataire (ex. : Civ. 3ème, 9 juin 1999, n° 97-18.739).

En l’espèce, les désordres dont se plaignent les époux [N] sont décrits, notamment, en pages 55 à 63 du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [Z] [Y] déposé le 20 juin 2018 et consistent en :

— une gêne sonore provenant du fonctionnement de l’extracteur de cuisine du restaurant LE BISTROT DU DOME, suite aux travaux réalisés sur le conduit de cheminée de l’immeuble par les sociétés YVEM et LE BISTROT DU DOME, en septembre 2014, pour les besoins du fonctionnement de cet extracteur, débouchant à proximité immédiate de fenêtres de l’appartement des époux [N],

— se cumulant avec des odeurs de cuisine dues à la faible distance entre l’extrémité du conduit et les fenêtres de l’appartement des époux [N] au 7ème étage (rapport, pages 52 et 54, distance de 4,90 mètres, calculée au moyen d’une pige/télescomètre s.c.a.m. de 5 m, entre l’extrémité du conduit et la traverse basse de la fenêtre du bureau, soit 4,30 m au milieu de la fenêtre), cette distance étant « bien inférieure à la distance de 8 mètres » exigée par « le Règlement Sanitaire du Département de [Localité 15] » (rapport, page 62).

La matérialité des nuisances est ainsi établie.

Les nombreuses mesures acoustiques prises par l’expert judiciaire, contradictoirement ou de manière inopinée, en mars 2016, juin 2016, juin 2017, décembre 2018, avril 2018 (en périodes diurnes comme nocturnes) ont permis d’établir que le fonctionnement de l’extraction de la cuisine du BISTROT DU DOME est à l’origine :

— d’une gêne sonore importante dans la chambre du 7ème étage, avec un bruit de fréquence basse qualifié par l’expert judiciaire de « particulièrement gênant » à la fréquence du tiers d’octave de 250 Hz (notamment lorsque le bruit résiduel est faible, avec peu de circulation automobile), ce bruit étant en tout état de cause « constant pendant toute la durée du fonctionnement de l’extraction »,

— d’un « ronronnement continu et constant » dû « à la fréquence d’octave de 250 Hz masquant les bruits extérieurs par un fort niveau à cette fréquence », en période nocturne comme diurne, constituant « une anomalie préjudiciable à l’utilisation de la chambre de M. et Mme [N] » (rapport, page 62).

Si l’expert souligne que l’émergence globale entre le bruit à l’arrêt et le bruit en fonctionnement de l’extraction est « inférieure à 3 dB(A) », il précise dans le même temps (rapport, page 61) avoir constaté :

— d’une part une « gêne sonore incontestable par une émergence particulière à la fréquence de 1/3 d’octave de 250 Hz »,

— et d’autre part, des « odeurs de cuisine due à la faible distance entre l’extrémité du conduit et les fenêtres de l’appartement des demandeurs au 7ème étage », en raison du non-respect de l’article 63-1 de l’arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 15] prévoyant notamment que :

* « les prises d’air neuf et les ouvrants doivent être placés en principe à huit mètres de toute source éventuelle de pollution, notamment véhicule, débouchés de conduit de fumée, sortie d’air extrait, ou comporter des aménagements tels qu’une reprise d’air pollué ne soit pas possible »,

* « l’air extrait des locaux doit être rejetée à au moins huit mètres de toute fenêtre, de toute prise d’air neuf, de tout débouché de conduit de fumée et de tout conduit de ventilation sauf aménagements tels qu’une reprise d’air pollué ne soit pas possible » (sans que cette disposition soit d’une quelconque manière limitée aux seuls ouvrants se situant dans un rayon de huit mètres sur un même plan horizontal, comme le soutiennent à tort les sociétés défenderesses).

Les défendeurs ne produisent aucun élément technique qui serait de nature à contredire la valeur probante des mesures et constatations effectuées par Monsieur [Z] [Y], expert judiciaire et ingénieur acousticien, conformément aux dispositions des articles R. 1334-31 et suivants du code de la santé publique, à l’exception d’un rapport de mesures acoustiques ancien, succinct et non contradictoire du 10 décembre 2014 (pièce n° 3 : une mesure réalisée le jeudi 4 décembre de 22 h à 22 h 45), qui n’est pas de nature à remettre en cause les analyses techniques circonstanciées de l’expert judiciaire (outre l’étude du cabinet ACOUSTIKA examinée contradictoirement dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire), étant rappelé à nouveau qu’en tout état de cause, l’appréciation de l’existence d’un trouble anormal de voisinage est indépendante du respect des dispositions légales ou réglementaires en vigueur.

Les sociétés défenderesses n’apportent donc aucun élément de nature à remettre en cause valablement les conclusions de l’expert quant à l’existence et l’intensité des nuisances subies.

De ces éléments, il ressort :

— d’une part, la caractérisation de nuisances qui excèdent par leur nature multiple et leur incongruité (nuisances sonores, se caractérisant par un « ronronnement continu », et olfactives ; ex. : Cour d’appel de [Localité 15], Pôle 4 – Chambre 2, 13 janvier 2021, n° RG 18/01232 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-21.799), leur ampleur, leur constance en période diurne comme nocturne (pendant toute la durée du fonctionnement de l’extraction), leur perception dans les pièces de l’appartement des époux [N] situées à proximité du conduit d’extraction (ex. : Cour d’appel de [Localité 15], Pôle 4 – Chambre 2, 10 mai 2017, n° RG 15/04860), leur caractère constant et continu (ex. : Cour d’appel de [Localité 14], 1ère chambre civile, 10 avril 2025, n° RG 22/05854) ainsi que leur répétition (avec une exposition à un bruit particulièrement inconfortable et gênant sur une longue durée) les inconvénients normaux du voisinage, y compris dans un immeuble ancien en copropriété situé dans le [Localité 10], provenant de la cuisine exploitée par LE BISTROT DU DOME dans les locaux appartenant à la société YVEM,

— et d’autre part, une violation caractérisée par le propriétaire bailleur et son locataire de stipulations du règlement de copropriété en date du 26 juin 2006 de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 16] (pièce n° 26 produite en demande) prévoyant notamment que :

* « Les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des membres de leurs membres de leur famille, de leurs invités ou des personnes à leur service.

En conséquence, ils ne pourront faire ou laisser faire aucun bruit anormal, aucun travail, de quelque genre que ce soit, qui serait de nature à nuire à la solidité de l’immeuble ou à gêner leurs voisins par le bruit, l’odeur, les vibrations ou autrement […]

De façon générale, les occupants ne devront en aucun cas causer un trouble de jouissance diurne ou nocturne par les sens, les trépidations, les odeurs, la chaleur, les radiations ou toute autre cause, le tout compte tenu de la destination de l’immeuble, le tout sans que cette restriction ne porte préjudice à l’activité de restaurant actuellement exercée dans le lot 3 » (article 10.1 – Jouissance, page 28), étant relevé qu’en l’espèce, ladite restriction (imposant simplement des aménagements examinés dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire) n’interdit nullement l’activité de restauration exercée dans le lot n° 3,

* « Tous bruits ou tapages nocturnes, et diurne de quelque nature qu’ils soient, alors même qu’ils auraient lieu à l’intérieur des appartements, troublant la tranquillité des habitants, sont formellement interdits » (article 15 – Bruits, page 30).

La responsabilité de la société civile YVEM, propriétaire du local commercial, et de la S.A.S. LE BISTROT DU DOME, occupation du local commercial et auteur effectif du trouble, sera donc retenue tant sur le fondement des troubles anormaux du voisinage (article 1253 du code civil) que de la responsabilité contractuelle pour violation du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 9] (articles 1103 et 1231-1 du code civil).

1-2 Sur les travaux nécessaires pour remédier aux troubles et sur l’indemnisation du préjudice

1-2-1 Sur les travaux de nature à remédier aux troubles occasionnés

Pour remédier de manière pérenne aux nuisances sonores et olfactives faisant l’objet du présent litige, plusieurs mesures doivent être prises (rapport d’expertise judiciaire, pages 63 à 65, § 4.5.1 : « actions nécessaires à la correction de la situation »), à savoir :

a) – la fourniture et la pose d’un silencieux à baffles en sortie de caisson (V2) d’extraction, conformément à l’étude acoustique de la société ACOUSTIKA du 3 mai 2018 (page 18), en annexe n° 28 au rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [Z] [Y],

b) – le remplacement du coude circulaire de Ø 315 mm par un coude de 480 mm et l’installation d’un piège à son (silencieux à baffles) comme proposé par l’installateur du Bistrot du Dôme, conformément à l’étude acoustique de la société ACOUSTIKA du 3 mai 2018 (page 19), en annexe n° 28 au rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [Z] [Y],

c) – et, afin d’éviter les odeurs en provenance du restaurant, le rallongement de l’extrémité du conduit de 3,5 m pour se mettre en conformité avec les dispositions précitées de l’article 63-1 de l’arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 15] (en plaçant l’extrémité du conduit à une distance de plus de 8 mètres de la fenêtre du bureau).

Les sociétés défenderesses n’ont fourni aucun document attestant de la mise en œuvre desdites mesures dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire et elles ne rapportent pas la preuve qu’elles auraient fait réaliser les mesures susvisées préconisées par l’expert judiciaire, au travers des nouvelles produites dans le cadre de la présente.

Elles seront donc condamnées in solidum à faire réaliser les travaux susvisés, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement.

Compte tenu de l’ancienneté des nuisances et de l’absence manifeste de volonté des sociétés défenderesses de mettre en œuvre les mesures nécessaires destinées à y remédier efficacement, alors même que l’expert judiciaire soulignait clairement en conclusion de son rapport (page 66) que les « travaux d’insonorisation proposés par le bureau d’étude doivent être réalisés dans les meilleurs délais afin de supprimer la gêne sonore incontestable dans les pièces principales sur cour de l’appartement du 7ème étage » des époux [N], le prononcé d’une astreinte apparaît indispensable afin d’assurer l’exécution effective des travaux susmentionnés.

Les sociétés défenderesses seront donc déboutées de leur demande subsidiaire de délai d’un an à compter de la présente décision pour réaliser les travaux.

L’astreinte courra pendant six mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

1-2-2 Sur l’indemnisation des préjudices

1-2-2-1 Sur le préjudice de jouissance

Il est constant que le juge doit évaluer le préjudice dont il constate l’existence.

Une fois la faute et le lien de causalité établis, les juges du fond apprécient souverainement le montant du préjudice dont ils justifient de l’existence par l’évaluation qu’ils en font, sans être tenus d’en préciser les divers éléments (Ass. plén., 26 mars 1999, n° 95-20.640, Bull n 3 ; Ch. Mixte, 6 septembre 2002, n 98-22.981, Bull n 3).

Ils choisissent la méthode et le mode de calcul qui leur paraissent les mieux appropriés (ex. : Civ. 3ème, 16 septembre 2015, n° 14-21.920, 10 octobre 2019, n° 18-19.855) et ne sont pas tenus de préciser les éléments qui ont servi à leur évaluation (ex. : Com. 5 juillet 2017, n° 16-12.836)

En l’espèce, il est acquis que les époux [N], qui résident dans l’appartement litigieux situé au 7ème étage de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 16], n’ont pu jouir paisiblement de leur logement depuis la réalisation de travaux, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, par les sociétés YVEM et LE BISTROT DU DOME, sur le conduit de cheminée, partie commune, ayant occasionné des nuisances sonores et olfactives (pièces n° 5, 6, 9 et 10 produites en demande, courrier de mise en demeure du 11 septembre 2014, courrier adressé par les époux [N] le 15 septembre 2014 à la préfecture de police de [Localité 15], bureau des actions contre les nuisances, compte-rendu d’enquête du 16 octobre 2014 de la préfecture de police, bureau des actions contre les nuisances et courrier du 21 octobre 2014 de la préfecture de police, bureau des actions contre les nuisances) soit à compter du mois de septembre 2014 et ce, jusqu’au mois de juin 2018 inclus, à la date de dépôt du rapport d’expertise.

Leur préjudice de jouissance, avec des nuisances sonores et olfactives importantes ayant affecté deux pièces à vivre et de repos de leur logement, soit la chambre et le bureau sur cour de celui-ci (rapport, page 65), est donc incontestable en son principe.

En revanche, les époux [N], qui ont attendu presque cinq ans pour agir au fond en indemnisation de leurs préjudices après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [Z] [Y], ne justifient par aucun élément de preuve de la persistance d’un préjudice de jouissance au-delà du mois de juin 2018, se contentant de produire, postérieurement au mois de juin 2018, un unique procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 24 mars 2023 (pièce n° 32) confirmant, photographies à l’appui, la présence du conduit de cheminée litigieux à proximité des ouvrants de leur appartement sans procéder à la moindre constatation relative à la persistance éventuelle de nuisances sonores et/ou olfactives consécutives à l’activité de restauration exercée par la société LE BISTROT DU DOME et susceptibles d’excéder les inconvénients normaux du voisinage.

La preuve n’est rapportée en l’espèce ni de la persistance éventuelle de nuisances entre 2018 et 2023, ni des conditions d’occupation par les époux [N] de leur logement sur cette période.

Par ailleurs, les époux [N] ne produisent aucune attestation de la valeur locative de leur appartement émanant d’un professionnel de l’immobilier, se contentant de verser aux débats une fourchette d’estimation issue d’un site internet ORPI, pour un appartement de 4 pièces d’une superficie de 82 m² situé au [Adresse 2] à [Localité 16] (pièce n° 34 produite en demande).

Sur la base d’un loyer médian de 21,40/m², selon les valeurs observés dans le secteur du [Adresse 2] à [Localité 16] issue du référentiel de l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP) produit par les sociétés défenderesses (ex. : Cour d’appel de [Localité 15], Pôle 4 – chambre 2, 14 juin 2023, n° RG 20/10369 ; Pôle 3 – Chambre 1, 24 avril 2024, n° RG 23/01230), le préjudice de jouissance subi par les époux [N] sera justement évalué sur une période de 46 mois entre septembre 2014 et juin 2018, en application du principe de réparation intégrale du préjudice sans perte ni profit, au regard des éléments de la procédure et des pièces produites, de la nature et de l’ampleur des troubles subis (dans deux pièces principale sur cour de l’appartement litigieux), de leur récurrence mais de leur caractère intermittent, comme suit :

> 21,40 m² x 81,50 m² = 1.744,10 € x 25 % = 436,03 € x 46 mois = 20.057,38 €.

Les époux [N] seront déboutés du surplus, non justifié, de leur demande indemnitaire formée au titre de leur préjudice de jouissance.

1-2-2-2 Sur le préjudice de santé

Les époux [N] versent aux débats un certificat médical émanant d’un médecin généraliste, par ailleurs spécialisé en « biologie » et en « médecine du sport » en date du 9 septembre 2015 certifiant que Madame [L] [N] l’aurait consulté à plusieurs reprises pour « un état de fatigue chronique, des troubles du sommeil », l’état général de cette patient ayant été « largement » accentué « par des nuisances sonores et olfactives qui perdurent depuis des mois dans son immeuble » (pièce n° 27 produite en demande).

Il est par ailleurs acquis que les bruits extrêmement gênants et les nuisances olfactives subies par le couple, de jour comme de nuit, ont conduit à un agacement, une irritation et une fatigue anormale, l’expert judiciaire soulignant dans son rapport l’importance des troubles ressenties par les demandeurs, en raison du bruit non acceptable provoqué par l’extraction du restaurant LE BISTROT DU DOME et des odeurs de cuisine s’y dégageant (rapport, pages 63 et 66) avec présence d’un « ronronnement continu masquant en grande partie les bruits extérieurs » (rapport, page 48).

Bien que peu précis, le certificat médical produit dans le cadre de la présente instance suffit à établir l’état d’exaspération du couple et à justifier d’un état de santé affecté, nonobstant l’absence de l’intégralité des mentions édictées par l’article 202 du code de procédure civile relatives à la forme des attestations en justice qui ne sont pas prescrites à peine de nullité (ex. : Civ. 1ère, 14 décembre 2004, premier moyen, n° 02-20.652, F-P + B), ce qui doit conduire à allouer aux demandeurs la somme globale de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de santé (ex. : Cour d’appel de [Localité 17], 4ème chambre, 9 décembre 2019, n° RG 17/08031).

Les époux [N] seront déboutés du surplus, non justifié, de leur demande indemnitaire formée au titre de leur préjudice santé.

***

Compte tenu de l’ancienneté de la présente instance et des nuisances subies, ayant occasionné des préjudices parfaitement caractérisés aux époux [N], les sociétés défenderesses ne pourront qu’être déboutées de leur demande subsidiaire tendant à obtenir un délai de deux ans à compter du présent jugement « en cas de condamnation en paiement ».

Sur ce ;

Au regard de l’ensemble des éléments précités, la S.C.I. YVEM et la S.A.S. LE BISTROT DU DOME seront condamnées in solidum à payer à Madame [L] [X] épouse [N] et Monsieur [K] [N] :

— la somme de 20.057,38 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,

— et la somme de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de santé.

II – Sur les demandes accessoires :

Le présent jugement sera déclaré commun et opposable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], régulièrement mis en cause dans le cadre de la présente instance, en application des dispositions de l’article 331 du code de procédure civile.

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile auquel renvoie l’article 481-1 6° du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui apparaît nécessaire, au regard de l’ancienneté du présent litige, et compatible avec la nature de l’affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

La S.C.I. YVEM et la S.A.S. LE BISTROT DU DOME, qui succombent majoritairement à l’instance, seront condamnées in solidum aux entiers dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire ordonnée le 13 novembre 2015 et les dépens de la procédure de référé ayant préparé la présente instance dont le tribunal est saisi (ex. : Civ. 3ème, 17 mars 2004, n° 00-22.522), ainsi qu’au paiement de la somme globale de 4.000,00 € à Madame [L] [X] épouse [N] et Monsieur [K] [N] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, les sociétés défenderesses seront déboutée de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclare la S.C.I. YVEM et la S.A.S. LE BISTROT DU DOME responsables des nuisances sonores et olfactives subies par les époux [N] sur le fondement des troubles anormaux du voisinage et de la responsabilité contractuelle,

Déboute la S.C.I. YVEM et la S.A.S. LE BISTROT DU DOME de leur demande subsidiaire de délai d’un an à compter de la présente décision pour réaliser les travaux auxquels elles seraient condamnées,

Condamne in solidum la S.C.I. YVEM et la S.A.S. LE BISTROT DU DOME à faire réaliser les travaux suivants de réfection du conduit d’extraction, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement :

a) – la fourniture et la pose d’un silencieux à baffles en sortie de caisson (V2) d’extraction, conformément à l’étude acoustique de la societé ACOUSTIKA du 3 mai 2018 (page 18), en annexe n° 28 au rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [Z] [Y],

b) – le remplacement du coude circulaire de Ø 315 mm par un coude de 480 mm et l’installation d’un piège à son (silencieux à baffles) comme proposé par l’installateur du Bistrot du Dôme, conformément à l’étude acoustique de la societé ACOUSTIKA du 3 mai 2018 (page 19), en annexe n° 28 au rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [Z] [Y],

c) – et, afin d’éviter les odeurs en provenance du restaurant, le rallongement de l’extrémité du conduit de 3,5 m pour se mettre en conformité avec les dispositions précitées de l’article 63-1 de l’arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 15] (en plaçant l’extrémité du conduit à une distance de plus de 8 mètres de la fenêtre du bureau),

Dit que l’astreinte précitée courra pendant six mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne in solidum la S.C.I. YVEM et la S.A.S. LE BISTROT DU DOME à payer à Madame [L] [X] épouse [N] et Monsieur [K] [N] :

— la somme de 20.057,38 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,

— et la somme de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de santé,

Déboute Madame [L] [X] épouse [N] et Monsieur [K] [N] du surplus de leurs demandes indemnitaires formées au titre de leur préjudice de jouissance et au titre de leur préjudice de santé,

Déboute la S.C.I. YVEM et la S.A.S. LE BISTROT DU DOME de leur demande subsidiaire tendant à obtenir un délai de deux ans à compter du présent jugement “en cas de condamnation en paiement”,

Déclare le présent jugement commun et opposable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7],

Condamne in solidum la S.C.I. YVEM et la S.A.S. LE BISTROT DU DOME aux entiers dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire ordonnée le 13 novembre 2015 ainsi que les dépens de la procédure de référé,

Condamne in solidum la S.C.I. YVEM et la S.A.S. LE BISTROT DU DOME à payer à Madame [L] [X] épouse [N] et Monsieur [K] [N] la somme globale de 4.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la S.C.I. YVEM et la S.A.S. LE BISTROT DU DOME de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 15] le 23 Octobre 2025

La Greffière Le Président