TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 09 Octobre 2025

Numéro RG : N° RG 25/00170 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EZR2

DEMANDEUR :

Madame [C] [A] [X]

domiciliée [Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par son fils M. [Y] [P], son fils, muni d’un pouvoir

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [T] [M] et Madame [F] [I] [J] épouse [M]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Monsieur [T] [M] est comparant

Madame [F] [I] [J] épouse [M], est non comparante

Monsieur [H] [L] [U]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Marie-Françoise ION

DEBATS :

Audience publique : 2 septembre 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 12 et 13 août 2024, Madame [C] [A] [X] a donné à bail à Monsieur [T] [M] et Madame [F] [I] [J] épouse [M], un logement à usage d’habitation outre un garage G15 lot 14 situés [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 1097,95 euros, outre une provision sur charges de 102,05 euros.

Par acte signé le 12 août 2024, Monsieur [H] [L] [U] s’est porté caution au profit des bailleurs.

Madame [C] [A] [X] a fait signifier un commandement de payer en date du 7 avril 2025 visant la clause résolutoire dénoncé à la caution le 14 avril 2025. Par la suite, la demanderesse a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé par acte d’huissier en date du 13 juin 2025 et sollicite :

— le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire,

— d’ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [T] [M] et Madame [F] [I] [J] épouse [M] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur si besoin est,

— la condamnation solidaire de Monsieur [T] [M], Madame [F] [I] [J] épouse [M] et Monsieur [H] [U] au paiement de la somme provisionnelle de 4900 euros due au titre des loyers et charges impayés,

— la condamnation solidaire de Monsieur [T] [M], Madame [F] [I] [J] épouse [M] et Monsieur [H] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, soit la somme de 1200 euros, jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

— la condamnation solidaire de Monsieur [T] [M], Madame [F] [I] [J] épouse [M] et Monsieur [H] [U] au paiement de la somme provisionnelle de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamnation in solidum de Monsieur [T] [M], Madame [F] [I] [J] épouse [M] et Monsieur [H] [U] au paiement du coût du commandement de payer et du présent acte et ses suites et aux dépens.

A l’audience du 2 septembre 2025, Madame [C] [A] [X], représentée par son fils, Monsieur [Y] [P], fondé de pouvoir, maintient l’intégralité de ses demandes en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 7300 euros. La demanderesse déclare que le locataire n’a effectué aucun règlement de loyer depuis mars 2025 si bien qu’elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [T] [M] comparaît à l’audience et sollicite des délais de paiement suspensifs de l’exécution de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, proposant de payer chaque mois la somme de 600 euros par mois pour apurer la dette. De plus, le défendeur énonce vouloir rester dans les lieux malgré l’instance de divorce en cours avec son épouse et ajoute avoir fait une rupture conventionnelle avec son dernier employeur compte tenu de son souhait de monter une nouvelle entreprise. Il indique ne percevoir pour l’heure aucun revenu mais qu’il touchera le RSA prochainement. Il déclare aussi ne pas avoir d’autres dettes et percevoir 162 euros d’allocations.

Madame [F] [I] [J] épouse [M] et Monsieur [H] [L] [U] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 9 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

En application de cette disposition, la Haute juridiction a pu juger que « les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent » (Cour de cassation, 3eme chambre civile, 18 février 2009, n° 08-13343).

En l’espèce, la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer. Le commandement de payer ayant été délivré après le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer doit recevoir application dans le cadre de la présente procédure et ce peu important que le contrat de bail conclu entre les parties fixe ce délai à deux mois.

S’agissant des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, l’assignation ayant été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties à l’audience, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi.

II. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION :

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retirée le 16 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 7 avril 2025, pour la somme en principal de 1300 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 mai 2025.

En application de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 applicable en l’espèce sur ce point, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que Monsieur [T] [M] et Madame [F] [I] [J] épouse [M] n’ont effectué aucun règlement depuis mars 2025. Dans ces conditions, les locataires ne justifient pas avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, si bien qu’il n’y a pas lieu de faire droit à leur demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Par suite, les preneurs devenant occupants sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à leur expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 20 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Madame [C] [A] [X] produit un décompte démontrant que Monsieur [T] [M] et Madame [F] [I] [J] épouse [M] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4900 euros incluant le loyer du mois de juin 2025.

Si un décompte actualisé est produit à l’audience, il ne peut en être tenu compte eu égard à l’absence de l’intégralité des défendeurs à l’audience.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, ils seront condamnés solidairement au paiement de cette somme par provision.

Ils seront par ailleurs condamnés solidairement au paiement par provision des loyers, charges et indemnités mensuelle d’occupation pour la période courant du 20 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Monsieur [H] [L] [U] s’étant engagé en qualité de caution solidaire il sera condamné solidairement avec Monsieur [T] [M] et Madame [F] [I] [J] épouse [M] pour le paiement de ces sommes.

V. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

Par application de l’article 1343-5 alinéa 1er du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la précarité de la situation de Monsieur [T] [M] qui énonce ne percevoir aucun revenu, il sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [T] [M] et Madame [F] [I] [J] épouse [M] et Monsieur [H] [L] [U], parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Il convient également de condamner in solidum les défendeurs au paiement d’une indemnité de 400 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 août 2024 entre Madame [C] [A] [X] et Monsieur [T] [M] et Madame [F] [I] [J] épouse [M] concernant le logement à usage d’habitation outre un garage G15 lot 14 situés [Adresse 6] sont réunies à la date du 20 mai 2025,

EN CONSEQUENCE, ORDONNONS à Monsieur [T] [M] et Madame [F] [I] [J] épouse [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [T] [M] et Madame [F] [I] [J] épouse [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [C] [A] [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

FIXONS l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [M], Madame [F] [I] [J] épouse [M] et Monsieur [H] [U] à payer à Madame [C] [A] [X] la somme provisionnelle de 4900 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois de juin 2025 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal,

AUTORISONS Monsieur [T] [M] à s’acquitter de l’arriéré locatif en 8 mensualités de 600 euros chacune et une 9ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts,

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et qu’à défaut du paiement intégral d’une mensualité dans ce délai, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [T] [M], Madame [F] [I] [J] épouse [M] et Monsieur [H] [U] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [T] [M], Madame [F] [I] [J] épouse [M] et Monsieur [H] [U] à payer à Madame [C] [A] [X] la somme de 400 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, et notamment celle formée par Monsieur [T] [M] au titre de l’octroi de délais de paiement et de la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 9 octobre 2025, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Marie-Françoise ION, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION