TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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J U G E M E N T

rendu le 06 Février 2026

Numéro RG : N° RG 25/00273 – N° Portalis DB2P-W-B7J-E4HG

DEMANDEUR :

OPAC SAVOIE, Office Public de l’Habitat

dont le siège social est situé [Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Marie GIRARD-MADOUX de la SCP GIRARD-MADOUX & ASSOCIES, avocat au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR :

Madame [X] [E] épouse [O]

domiciliée dans l’immeuble dénommé [Adresse 4]

Comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Liliane BOURGEAT

DÉBATS :

Audience publique du : 2 décembre 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 4 décembre 2024, OPAC SAVOIE, a donné à bail à Madame [X] [E] épouse [O] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 481,65 euros, outre une provision mensuelle sur charges.

Par contrat du même jour, OPAC SAVOIE a donné à bail à Madame [X] [E] épouse [O] un emplacement de stationnement (n°8001) situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel de 35 euros, outre une provision mensuelle sur charges.

OPAC SAVOIE a fait signifier deux commandements de payer en date du 27 mai 2025 visant la clause résolutoire insérée dans les deux contrats de bail. Par la suite, OPAC SAVOIE a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry par acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2025 auquel il demande :

A titre principal,

— constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans les deux contrats de bail conclus le 4 décembre 2024 sont réunies à la date du 9 juillet 2025 pour le logement et 23 juillet 2025 pour le stationnement,

— constater la résiliation de plein droit des contrats de location à la date du 9 juillet 2025 pour le logement et 23 juillet 2025 pour le stationnement et dire en conséquence que la locataire est occupante sans droit ni titre depuis cette date,

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sous astreinte de 15 euros par jour de retard et au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner la locataire à payer à OPAC SAVOIE la somme provisionnelle de 3371,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 23 septembre 2025, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation des contrats de bail jusqu’à la libération effective des lieux,

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire des contrats de bail aux torts exclusifs de la locataire pour non-respect de son obligation de régler les loyers et charges et ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef sous astreinte de 15 euros par jour de retard et au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner la locataire à payer à OPAC SAVOIE la somme provisionnelle de 3371,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 23 septembre 2025, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation des contrats de bail jusqu’à la libération effective des lieux,

En toutes hypothèses,

— rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire, et dire n’y avoir lieu à l’écarter,

— condamner la locataire au paiement de la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

— la condamnation de la locataire au paiement du coût du commandement de payer et du présent acte et ses suites et aux dépens.

A l’audience du 2 décembre 2025, OPAC SAVOIE représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif de 2691,05 euros selon un décompte actualisé au 28 novembre 2025. Il indique que la dette a diminué puisque 300 euros et 1500 euros ont été versés en novembre 2025. Il déclare ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement suspensifs à hauteur de 150 euros par mois.

Madame [X] [E] épouse [O] comparait et sollicite des délais de paiement suspensifs de l’exécution de la clause résolutoire insérée dans les contrats de bail, proposant de verser chaque mois la somme de 200 euros en plus du loyer courant. La locataire reconnaît devoir la dette et souhaite rester dans le logement. Elle déclare percevoir un revenu mensuel compris entre 1900 et 2000 euros. Elle explique s’occuper financièrement de sa mère et avoir des dettes amicales. Elle ajoute que son futur ex-époux a eu des crédits. Elle précise verser 1500 euros fin décembre.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 6 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

En application de cette disposition, la Haute juridiction a pu juger que « les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent » (Cour de cassation, 3eme chambre civile, 18 février 2009, n° 08-13343).

En l’espèce, la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer. Or, le commandement de payer ayant été délivré après le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer doit recevoir application dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, l’assignation ayant été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties à l’audience, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi.

II. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION :

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été effectuée par mail dont il a été accusé réception le 4 juin 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retirée le 10 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail relatif au logement conclu entre les parties contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à la locataire le 27 mai 2025, pour la somme en principal de 2172,23 euros.

Le bail relatif au garage conclu entre les parties contient une clause résoutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à la locataire le 27 mai 2025 pour la somme en principal de 114,72 euros.

Ces commandements sont demeurés infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 9 juillet 2025. Conformément à la demande du bailleur, la date de résiliation du bail relatif au garage sera fixée au 23 juillet 2025.

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En application de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que Madame [X] [E] épouse [O] a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En effet, elle a versé 1500 euros en date du 27 novembre 2025, ce qui correspond au versement d’une somme supérieure au loyer. En outre, Madame [X] [E] épouse [O] perçoit des revenus mensuels compris entre 1900 et 2000 euros, et apparait en conséquence en situation de régler sa dette locative.

Dans cette mesure et au vu des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [X] [E] épouse [O] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

L’effet de la clause résolutoire contenue dans les contrats de bail sera suspendu pendant le cours des délais ainsi accordés.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

OPAC SAVOIE produit un décompte démontrant que Madame [S] [E] épouse [O] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2633,12 euros incluant le loyer du mois d’octobre 2025 et le règlement de 1500 euros intervenu au cours du mois de novembre 2025.

La défenderesse n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, elle sera condamnée au paiement de cette somme par provision.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [X] [E] épouse [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si les contrats de bail n’avaient pas été résiliés.

V. SUR LA DEMANDE D’ASTREINTE :

OPAC SAVOIE sollicite l’expulsion de Madame [X] [E] épouse [O] sous astreinte de 15 euros par jour de retard.

Compte tenu de l’octroi de délais de paiement et au regard du recours possible à la force publique en cas de non respect de ceux-ci, ce qui s’avère être une mesure de contrainte suffisante pour assurer l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La locataire, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Compte tenu de la situation économique de la locataire telle que précédemment décrite et en l’absence de besoin allégué par le bailleur, celui-ci sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 décembre 2024 entre d’une OPAC SAVOIE et d’autre part Madame [X] [E] épouse [O] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 9 juillet 2025 et constatons la résiliation du bail à cette date ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 décembre 2024 entre d’une OPAC SAVOIE et d’autre part Madame [X] [E] épouse [O] concernant l’emplacement de stationnement (n°8001) situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 9 juillet 2025 et fixons la date de résiliation du bail au 23 juillet 2025 ;

CONDAMNONS Madame [X] [E] épouse [O] à payer à OPAC SAVOIE la somme provisionnelle de 2633,12 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois d’octobre 2025 et les règles effectués en novembre 2025 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement, avec intérêts au taux légal ;

AUTORISONS Madame [S] [E] épouse [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 200 euros chacune et une 13ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire des contrats de bail pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré lié aux contrats de bail, restée impayée sept jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire des contrats de bail retrouve son plein effet ;

* que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [X] [E] épouse [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, OPAC SAVOIE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [X] [E] épouse [O] soit condamnée à verser à OPAC SAVOIE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DISONS n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [X] [E] épouse [O] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et notamment celle relative à l’astreinte ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le

6 février 2026, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION