TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE rendue le 06 Février 2026

Numéro RG : N° RG 25/00324 – N° Portalis DB2P-W-B7J-E4W3

DEMANDEUR :

OPAC SAVOIE, Office Public de l’Habitat, EPIC dont le siège social est [Localité 2], représenté par son directeur général en exercice, demeurant en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Marie GIRARD-MADOUX de la SCP GIRARD-MADOUX & ASSOCIÉS, avocats au barreau de CHAMBERY ;

DEFENDEUR :

Madame [J] [H] demeurant dans l’immeuble dénommé “[Adresse 6] C” – n° 0001, [Adresse 1],

comparante ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Liliane BOURGEAT

DÉBATS :

Audience publique du : 06 janvier 2026

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 16 janvier 2025, à effet au 31 janvier 2025, OPAC SAVOIE a donné à bail à Madame [J] [H] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 8] pour un loyer mensuel de 461,93 euros, outre une provision mensuelle sur charges et les taxes.

Par contrat du même jour, OPAC SAVOIE a donné à bail à Madame [J] [H] un emplacement de stationnement (n°9045) situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel de 33,70 euros, outre une provision mensuelle sur charges et les taxes.

OPAC SAVOIE a fait signifier un commandement de payer en date du 5 août 2025 visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2025 et sollicite:

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire figurant dans les deux contrats de bail conclus le 16 janvier 2025 au bénéfice du bailleur avec toutes ses conséquences,

— le constat de la résiliation de plein droit des contrats de bail à effet à la date du 5 octobre 2025 et de dire en conséquence que la locataire est occupante sans droit ni titre depuis cette date du logement et de l’emplacement de stationnement (n°9045),

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sous astreinte de 15 euros par jour de retard, et au besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation de Madame [J] [H] au paiement de la somme provisionnelle de 3457,79 euros due au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 6 octobre 2025, outre une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, à compter de la résiliation des contrats de bail jusqu’à la libération effective des lieux,

— le rappel que la décision à intervenir est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

— la condamnation de Madame [J] [H] au paiement de la somme de 450 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 6 janvier 2026, OPAC SAVOIE représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif de 4999,28 euros au 2 janvier 2026. Le bailleur explique que la défenderesse a été expulsée de son logement par l’OPAC et est allée chez son concubin. Il ajoute que Monsieur est décédé et son logement a été attribué à Madame en janvier 2025. Il précise que les impayés de loyer ont débuté en mars 2025. Il explique qu’il y a deux contrats de bail disposant chacun d’une clause résolutoire. Il ajoute que la locataire a accepté un accompagnement. Il indique qu’il y a une reprise de paiement partiel du loyer courant. Il indique en outre s’opposer à l’octroi de délais de paiement suspensifs.

Madame [J] [H] comparaît et sollicite des délais de paiement suspensifs de l’exécution de la clause résolutoire insérée dans les contrats de bail, proposant de verser chaque mois la somme de 100 euros en plus du loyer courant. Elle souhaite rester dans le logement et reconnaît devoir la dette. Elle indique percevoir un revenu mensuel de 1377 euros et avoir un crédit en cours et avoir des retards de paiement. Elle précise qu’un dossier de surendettement va être déposé. Elle ajoute être en capacité de payer le loyer tous les mois à partir du 29 janvier 2026 car elle disposera d’un pécule après avoir vendu quelques objets. Elle déclare vivre seule et avoir fait une demande d’aide à la retraite.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 6 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

En application de cette disposition, la Haute juridiction a pu juger que « les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent » (Cour de cassation, 3eme chambre civile, 18 février 2009, n° 08-13343).

En l’espèce, la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer. Or, le commandement de payer ayant été délivré après le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer doit recevoir application dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, l’assignation ayant été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En revanche, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties à l’audience, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi.

II. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION :

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été effectuée par mail dont il a été accusé réception le 7 août 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retirée le 14 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Les baux conclus entre les parties contiennent une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à la locataire le 5 août 2025, pour la somme en principal de 1664,34 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 17 septembre 2025.

En application de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 applicable en l’espèce sur ce point, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que Madame [J] [H] a effectué plusieurs virements depuis le 9 octobre 2025. Toutefois, ces virements d’un montant variant entre 100 euros et 200 euros sont inférieurs au montant du loyer courant. Dans ces conditions, la locataire ne justifie pas avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, si bien qu’il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans les contrats de bail.

Par suite, la preneuse devenant occupante sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à l’expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si les baux n’avaient pas été résiliés, pour la période courant du 17 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

OPAC SAVOIE produit un décompte démontrant que Madame [J] [H] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4870,17 euros incluant le loyer du mois de décembre 2025.

La défenderesse n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, elle sera condamnée au paiement de cette somme par provision.

Elle sera par ailleurs condamnée au paiement par provision des loyers, charges et indemnités mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

Par application de l’article 1343-5 alinéa 1er du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la précarité de la situation de Madame [J] [H] qui énonce percevoir un faible revenu mensuel, elle sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

VI. SUR LA DEMANDE D’ASTREINTE :

OPAC SAVOIE sollicite l’expulsion de Madame [J] [H] sous astreinte de 15 euros par jour de retard.

Au regard du recours possible à la force publique en cas de non respect de la décision, ce qui s’avère être une mesure de contrainte suffisante pour assurer l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte.

VII. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La locataire, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Compte tenu de la situation économique de la locataire telle que précédemment décrite et en l’absence de besoin allégué par le bailleur, celui-ci sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 janvier 2025, à effet au 31 janvier 2025, entre OPAC SAVOIE et Madame [J] [H] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 7], [Localité 3] [Adresse 5] sont réunies à la date du 17 septembre 2025,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 janvier 2025, à effet au 31 janvier 2025, entre OPAC SAVOIE et Madame [J] [H] concernant l’emplacement de stationnement (n°9045) situé [Adresse 7], [Localité 4] sont réunies à la date du 17 septembre 2025,

EN CONSEQUENCE, ORDONNONS à Madame [J] [H] de libérer les lieux, logement et stationnement, et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Madame [J] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, OPAC SAVOIE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

FIXONS l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si les baux avaient continué,

CONDAMNONS Madame [J] [H] à payer à OPAC SAVOIE la somme provisionnelle de 4870,17 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois de décembre 2025 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal,

AUTORISONS Madame [J] [H] à s’acquitter de l’arriéré locatif en 23 mensualités de 100 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et qu’à défaut du paiement intégral d’une mensualité dans ce délai, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS Madame [J] [H] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé,

DISONS n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, et notamment celle formée par Madame [J] [H] au titre de l’octroi de délais de paiement et de la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans les contrats de bail, ainsi que celle formée par le bailleur au titre de l’astreinte ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 6 février 2026, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION