TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/02426 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UKUB

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 27 Janvier 2026

E.P.I.C. [Localité 10] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

C/

[M] [B]

[T] [I] épouse [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 27 Janvier 2026

à [Localité 10] METROPOLE HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 27 Janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU,Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 Octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 10] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, dont le siège social est sis [Adresse 6]

Représenté par Mme [P] [C] munie d’un pouvoir de représentation

ET

DÉFENDEURS

M. [M] [B], demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

Mme [T] [I] épouse [B], demeurant [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 19 août 2013, à effet du même jour, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [M] [B] et Madame [T] [B] née [I], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] ([Adresse 4]) et un parking, pour un montant de loyer de 605,83 euros, outre une provision de charges mensuelles de 222,83 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT a fait signifier le 28 janvier 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 28 avril 2025, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT a fait assigner Monsieur [M] [B] et Madame [T] [B] née [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé, à l’audience du 21 octobre 2025 en lui demandant de :

— constater la résiliation de plein droit du bail, conformément à la clause résolutoire qui y insérée,

— ordonner leur expulsion immédiate et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— les condamner solidairement à lui payer :

*la somme provisionnelle de 1637,92 €, ainsi qu’au paiement des échéances postérieures impayées s’il y a lieu,

*une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisionnellement au montant du loyer et charges à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié et jusqu’à la libération effective des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef,

*autorisé en cas de départ volontaire de l’occupant et d’abandon du mobilier à séquestrer les meubles se trouvant dans les lieux ou à les faire stocker en garde-meubles au frais des défendeurs,

*les condamner au paiement de la somme de 150 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement de tous les frais et dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes il explique que les locataires n’ont pas déféré au commandement de payer dans le délai de deux mois de sa signification et qu’ils ne sont pas acquittés intégralement des loyers et charges postérieurs audit commandement, ce qui a pour conséquence notamment la résiliation du bail.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 octobre 2025.

Lors des débats, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT, régulièrement représenté, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à la somme de 3.154,39 euros (mois de septembre 2025 inclus) selon un décompte fourni à l’audience.

Il indique que Monsieur [M] [B] et Madame [T] [B] née [I] n’ont pas repris le paiement du loyer courant.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT.

Monsieur [M] [B] et Madame [T] [B] née [I], bien que régulièrement cités à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la compétence du juge des référés

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur le défaut de comparution du défendeur

En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Monsieur [M] [B] et Madame [T] [B] née [I], assignés à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

L’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 28 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 29 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continu à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 28 janvier 2025, pour la somme en principal de 1141,94 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 28 mars 2025.

Par conséquent, il convient de constater que le bail d’habitation a pris fin.

Monsieur [M] [B] et Madame [T] [B] née [I], qui n’ont plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef, seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

— Sur les demandes en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [M] [B] et Madame [T] [B] née [I] restent devoir, la somme de 3.154,39 euros à la date du 21 octobre 2025 (mois de septembre 2025 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Faute de comparaître, Monsieur [M] [B] et Madame [T] [B] née [I] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doivent par conséquent, être condamnés au paiement de la somme de 3.154,39 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Monsieur [M] [B] et Madame [T] [B] née [I] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme provisionnelle, de 1.024,66 euros à compter de cette date.

Les défendeurs étant mariés et la solidarité étant en outre convenue au contrat (article 5.4), il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.

— Sur la demande de stockage des meubles :

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque d’une part, les articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution le déterminent et d’autre part, il s’agit pour l’heure d’une hypothèse encore non réalisée.

En conséquence, la demande de l’EPIC [Localité 10] MÉTROPOLE HABITAT sera rejetée de ce chef.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [M] [B] et Madame [T] [B] née [I], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Monsieur [M] [B] et Madame [T] [B] née [I] supporteront in solidum également une indemnité de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 28 mars 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 août 2013, à effet du même jour et liant l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT à Monsieur [M] [B] et Madame [T] [B] née [I], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] [Localité 1] et un parking ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [M] [B] et Madame [T] [B] née [I] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [M] [B] et Madame [T] [B] née [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETONS la demande formée par l’EPIC [Localité 10] MÉTROPOLE HABITAT au titre du stockage des meubles et RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel, à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant actuel du loyer et des charges (1.024,66 euros par mois à la date de l’audience) ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [B] et Madame [T] [B] née [I] à payer à l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 3.154,39 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 21 octobre 2025, échéance de septembre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [M] [B] et Madame [T] [B] née [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [M] [B] et Madame [T] [B] née [I] à payer à l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE