TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 13]

O R D O N N A N C E DE R É F É R É

Ordonnance de Référé rendue le trente Septembre deux mil vingt cinq par Jennyfer PICOURY, Présidente du Tribunal judiciaire de CHARLEVILLE-MÉZIÈRES, statuant en tant que juge des référés, assistée de Gaétan ROYER, Faisant Fonction de Greffier,

Dans l’instance N° RG 25/00122 – N° Portalis DBWT-W-B7J-EVAM

ENTRE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE DUBOIS CRANCÉ

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représenté par Maître Lorraine DE BRUYN de la SELAS Lexiconseil, avocats au barreau de Reims substituée par Maître Jérôme BERNS , avocat au barreau de Reims

ET :

S.A.R.L. CITYA NATIVE IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par Maître Pierre-Yves MIGNE de la SCP LACOURT ET ASSOCIES, avocats au barreau des Ardennes

E.U.R.L. BET CONCEPT STRUCTURES

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par Maître Charles-Louis RAHOLA de la SCP RCL & ASSOCIES, avocats au barreau des Ardennes

S.A.S. DELGI CONSTRUCTIONS

[Adresse 11]

[Localité 1]

Représentée par Maître Charles-Louis RAHOLA de la SCP RCL & ASSOCIES, avocats au barreau des Ardennes

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble placé sous le statut de la copropriété situé [Adresse 7] et [Adresse 4] à [Localité 13] est une construction des années 1970 composée d’un bâtiment A ([Adresse 19]), d’un bâtiment B ([Adresse 20]) avec un parking en sous-sol sur la cour arrière.

Cet immeuble regroupe :

1 commerce avec 10 lots de copropriété en rez de chaussée,31 logements d’habitation répartis sur 4 étages.

Les logements bénéficient notamment de balcons en béton armé d’une épaisseur de 15 centimètres présentant une légère pente permettant l’évacuation de l’eau vers des barbacanes les jours de pluies.

Après constat de plusieurs dégradations des balcons dues au temps, le syndicat des copropriétaires a fait réaliser une étude sur l’état des balcons par la société BET GECIBAT, en vue de leur restauration.

Dans un avis du 30 septembre 2015, la société BET GECIBAT préconisait des travaux de reprise.

Un rapport de recherche de fuite a été établi par la société AAD PHENIX II en date du 14 mai 2018.

Un diagnostic structurel de l’immeuble a été réalisé avec un rapport établi le 24 juin 2021 et un autre, le 27 novembre 2023.

Par assemblée générale du 22 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires a pris les mesures conservatoires concernant le risque de chute des balcons. Des étais ont été installés à partir du 8 janvier 2024.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 6 février 2024, estimant que cet étaiement était trop lourd et correspondait à celui d’un bâtiment en état de ruine, le président du conseil syndical a mis en demeure le Syndic, de faire réaliser des études complémentaires par un bureau de contrôle.

Le 17 avril 2024, le syndic de copropriété a mandaté la société APAVE afin de réaliser un diagnostic solidité des balcons de la résidence [Adresse 14].

Déplorant la persistance de la situation et en l’absence de résolution amiable, le syndicat des copropriétaires [Adresse 18] sise [Adresse 8] à CHARLEVILLE-MÉZIÈRES a fait assigner par actes de commissaire de justice séparés le 2 juin 2025 la société CITYA NATIVE IMMOBILIER, la société BET CONCEPT STRUCTURES, la société DELGI CONSTRUCTIONS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile aux fins de voir :

Déclarer le [Adresse 21] [Adresse 14], recevable et bien fondé à solliciter une mesure d’expertise judiciaire avant tout procès au fond,Ordonner une mesure d’expertise judiciaire,Désigner tel expert qu’il plaira au Président, relevant de la spécialité gros œuvre/structure C.01.12 ;Avec pour mission de :Se rendre sur les lieux, à [Localité 13] aux [Adresse 7] et [Adresse 4], les parties dument convoquées,Entendre les parties ainsi que tout sachant,Se faire communiquer et prendre connaissance de tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, (notamment les différents rapports du BET CONCETP STRUCTURES, de l’APAVE, des devis et factures d’étaiement de la société DELGI CONSTRUCTIONS),Décrire les différents désordres affectant les balcons,Dire si ces désordres sont de nature structurelle et s’ils compromettent la solidité des balcons, Vérifier les rapports rédigés par le BET CONCEPT et dire si les constats et les calculs sont exacts ou erronés,Examiner les détériorations générées par la pose des étaient sur l’immeuble,Dire si l’étaiement a été réalisé dans les règles de l’art (nombre d’étais, type d’étais, pose des étais etc…), Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu les préjudices de tous ordres qui ont pu être subis par la copropriété,Déterminer la nature et le coût des travaux ou remèdes nécessaires à la réparation pérenne et définitive des balcons,Décrire également et chiffrer tous les préjudices annexes ainsi que les éventuels troubles de jouissance passés et à venir,Se faire assister de tout sachant qu’il jugera utile,Adresser un pré-rapport aux parties et leur laisser un délai d’UN mois pour leur permettre de présenter leurs observations,Répondre aux dires des parties ;Du tout dresser un rapport qui sera déposé au Greffe de la juridiction et adressé à toutes les parties,Statuer ce que de droit concernant la consignation d’expertise,Statuer ce que de droit concernant les dépens.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires [Adresse 18] sise [Adresse 8] à [Localité 13] a produit les différents rapports et la lettre recommandée avec accusé de réception du 6 février 2024.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 01 juillet 2025 puis renvoyée et retenue à l’audience du 9 septembre 2025.

Représenté par son Conseil, le syndicat des copropriétaires résidence [15] sise [Adresse 8] à [Localité 13] demande le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Représentée par son Conseil et dans ses dernières conclusions contradictoirement signifiées, la société CITYA NATIVE IMMOBILIER demande :

Lui donner acte de ses protestations et réserves d’usage,Préciser la mission de l’expert judiciaire de la manière suivante :Décrire les mesures conservatoires mises en œuvre selon les conclusions du second rapport diagnostic structurel déposé par l’EURL BET CONCEPT STRUCTURES le 27 novembre 2023, et dire si celles-ci paraissent adaptées aux conclusions de ce rapport,Laisser les dépens à la charge du [Adresse 22] [Adresse 14].

Représentées par leur Conseil, la société DELGI CONSTRUCTIONS et la société BET CONCEPT STRUCTURES formulent oralement protestations et réserves.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025.

La présente décision sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise judiciaire :

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile, “S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.”

L’article 145 du Code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables et il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Une mesure d’instruction ne peut être demandée et obtenue, sur le fondement de ce texte lorsqu’une juridiction du fond est saisie de l’affaire, la condition d’absence de saisine préalable des juges du fond s’appréciant au jour de la saisine du juge des référés puisque c’est une condition de recevabilité de la demande, et non pas au jour où ce dernier statue.

Le référé-expertise suppose l’existence d’un motif légitime c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui et qu’elle soit pertinente et utile, sans préjuger de la responsabilité des parties.

Selon l’article 149 du même code, “Le juge peut à tout moment accroître ou restreindre l’étendue des mesures prescrites.”

En l’espèce, il est constant que l’immeuble placé sous le statut de la copropriété situé [Adresse 7] et [Adresse 4] à [Localité 13] est une construction des années 1970 composée d’un bâtiment A ([Adresse 19]), d’un bâtiment B ([Adresse 20]) avec un parking en sous-sol sur la cour arrière.

Cet immeuble regroupe :

1 commerce avec10 lots de copropriété en rez de chaussée,31 logements d’habitation répartis sur 4 étages.

Les logements bénéficient notamment de balcons en béton armé d’une épaisseur de 15 centimètres présentant une légère pente permettant l’évacuation de l’eau vers des barbacanes les jours de pluies.

Après constat de plusieurs dégradations des balcons dues au temps, le syndicat des copropriétaires fait réaliser une étude sur l’état des balcons par la société BET GECIBAT, en vue de leur restauration.

Dans son avis du 30 septembre 2015, la société BET GECIBAT préconisait “Pour la réparation des éclats de béton, voici la marche à suivre :

1 – Dans un premier temps, il faut piqueter l’ensemble pour éliminer le béton détérioré et retrouver une surface saine (béton non dégradé).

2 – Réaliser une passivation des aciers à l’aide d’une barbotine de type Lanko ou procédé équivalent.

3 – Mise en place d’un moitier de réparation fibré.

Dans certains cas, si l’épaisseur est trop importante, il conviendra de mettre en place un micro-béton adapté à ce type de réparation.

Cette réparation est une mesure conservatoire, qui ne réglera pas les problèmes initiaux d’infiltration d’eau.

[…] Pour l’étanchéité des balcons, voici la marche à suivre :

La suppression de l’ensemble des revêtements collés (carrelages ou ragréage) pour obtenir un béton brut qui “respire”.

Mise en place d’une étanchéité par résine antidérapante (application semblable à la peinture) ou mise en place d’un autre type d’étanchéité par procédé à valider.”

Il a conclu que “Suite à ces analyses, nous pouvons conclure que les dégradations observées sont dues uniquement au manque d’étanchéité des balcons qui sont exposés aux intempéries. Ce phénomène est aggravé par la présence de revêtement qui piège l’eau, ce qui est visible par la densité des dégradations en sous face des balcons concernés (carrelage hexagonale ancien et sans joint).

L’humidité relativement importante des balcons dégrade le béton, celui-ci étant un matériau poreux et perméable. L’exposition aux intempéries dégrade le béton et les aciers par les infiltrations d’eaux internes, du fait de l’absence d’étanchéité sur la partie supérieure des balcons. Ainsi, les aciers se corrodent, la rouille se met en place et explose le béton en sous face.

Les mesures de remise en état sont classiques, par la réalisation d’un piquetage et d’une réparation par une passivation des aciers et la mise ne place d’un mortier fibré ou d’un micro-béton en fonction de l’épaisseur à mettre en œuvre.

En bâtiment-neuf, les balcons ne sont pas revêtus (béton brut), mais ont une pente minimale de 1,5% vers l’extérieur avec la présence de cunette et de picette. Ceux-ci sont calculés en fissurations préjudiciables pour limiter les infiltrations d’eaux dans le béton. Cette dernière disposition implique notamment la mise en place d’armatures à espacement réduits et une limitation de la contrainte de calcul des aciers porteurs. La construction ancienne de l’immeuble ne permet pas de respecter ces dispositions, surtout au niveau de la pente qui est très faible.”

Un rapport de recherche de fuite établi par la société AAD PHENIX II en date du 14 mai 2018 lequel concluait que “Nous avons pu mettre en évidence que le balcon (au moins) de M. [D] était infiltrant. Nous n’avons pas eu accès à tous les balcons mais le seul que nous avons éprouvé s’est révélé infiltrant. Par extension, nous pensons qu’une réfection générale des balcons serait à envisager.”

Un diagnostic structurel de l’immeuble a été réalisé et un rapport établi le 24 juin 2021 et un autre le 27 novembre 2023, il en ressort “Préconisation des solutions de réparation – mesures conservatoires :

Il sera nécessaire de prévoir une passivation des aciers visibles ainsi qu’un comblement par micro-béton des zones où le béton est éclaté.

L’ensemble des complexes de sols (chapes / carrelages / ragréage / gazon synthétique) devra être déposé afin d’alléger la structure et dégager les barbacanes obstruées.

Toutes les barbacanes devront être nettoyées pour assurer leur fonction primaire.

Les fissures visibles en surfaces du béton brut devront être traitées par la mise en place de procédés sous avis technique (produits SIKA ou équivalent).

De manière générale, l’ensemble des complexes de sols en place n’assure pas l’étanchéité des balcons. Le carrelage ne peut être considéré comme une étanchéité puisqu’il reste perméable par ses joints.

Lorsque que tous les complexes seront déposés, il conviendra de vérifier les pentes avant d’appliquer une nouvelle étanchéité type résine liquide ou procédé équivalent sous AT.

Balcons de portée 90cm : il conviendra de remplacer les garde-corps et de purger l’ensemble des revêtements de sol pour obtenir une surcharge d’exploitation, non conforme, mais minimale de 180 kg/m² (très inférieur à 350 kg/m2 selon la réglementation en vigueur, mais suffisant à l’utilisation des balcons, à faire valider par un bureau de contrôle).

Balcons de portée 160cm : ces éléments ne sont même pas suffisamment porteurs de leur propre poids propre. Il conviendra d’imaginer une solution de renforcement en sous face (jambes de forces métalliques), ou de réduction de portée par la réduction de la surface des balcons concernés. D’autres pistes de réflexion peuvent être explorées. Ces balcons doivent être condamnés au plus vite car leur stabilité (théorique) n’est pas vérifiée et la sécurité des personnes est engagée. Une surveillance doit être menée et un étaiement doit être mis en place dès le premier signe de déformation. Les garde-corps peuvent être également déposés et remplacés par des éléments plus légers pour soulager les balcons.”

Par assemblée générale du 22 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires a pris les mesures conservatoires concernant le risque de chute des balcons. Des étais ont été installés à partir du 8 janvier 2024.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 6 février 2024, estimant que cet étaiement était trop lourd et correspondait à celui d’un bâtiment en état de ruine, le président du conseil syndical a mis en demeure le Syndic, de faire réaliser des études complémentaires par un bureau de contrôle. Le président a motivé cette demande comme suit :

Lors de la réunion du 12 décembre 2023, il était convenu de faire réaliser des investigations complémentaires après la sécurisation des balcons.Les conclusions du BET CONCEPT sont erronées, puisqu’il est admis dans ce rapport l’utilisation de fer rond lisse (de 7 à 10 mm) au lieu de rond à béton torsadé de 12 mm.

Il a précisé “pour ce qui est des sections et type d’acier ainsi que sur l’absence de recherche du principe constructif des balcons, nous ne pouvons accepter le rapport structurel en l’état.”

Le 17 avril 2024, le syndic de copropriété a mandaté la société APAVE afin de réaliser un diagnostic solidité des balcons de la résidence [Adresse 14].

La SARL CYTIA NATIVE IMMOBILIER formule protestations et réserves d’usage quant à la mesure d’expertise mais entend voir compléter les missions de l’expert.

Les autres défendeurs formulent protestations et réserves.

Au vu des photographies et pièces produites, il y a lieu de retenir qu’il existe un motif légitime et suffisant pour le demandeur à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire pour établir et conserver, avant tout procès au fond, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige qui l’oppose aux défendeurs.

Dès lors, les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du Code de procédure civile sont réunies, de sorte qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise judiciaire qui a pour vocation à faire constater l’étendue des désordres qu’il déplore, ainsi qu’à éclairer les juges du fond éventuellement ultérieurement saisis d’un litige, sur leur cause et de préconiser et chiffrer les travaux propres à y remédier.

La demande de complément de mission est opportune et dans l’intérêt de toutes les parties. Il est fait droit à cette demande de complément de mission.

L’expertise judiciaire sera ordonnée selon les modalités du dispositif ci-après de l’ordonnance.

L’avance des frais d’expertise sera mise à la charge du demandeur principal à l’expertise.

Sur les mesures accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens.

Selon l’article 696 dudit code, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

La demande étant fondée sur l’article 145 du Code de procédure civile, les dépens de la présente procédure sont laissés à la charge du syndicat des copropriétaires [Adresse 18] sise [Adresse 9] [Localité 12] [Adresse 16]. Ce dernier étant demandeur principal à l’expertise, il devra à ce stade de la procédure faire l’avance des frais d’expertise.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront mais dès à présent, par provision;

ORDONNONS une mesure d’expertise judiciaire ;

COMMETTONS pour y procéder : Monsieur [F] [E] – [Adresse 10], expert inscrit sur la liste des experts près la Cour d’Appel de [Localité 17] ;

DONNONS à l’expert la mission suivante :

Se rendre sur les lieux, à [Localité 13] aux [Adresse 7] et [Adresse 4], les parties dûment convoquées ; Entendre les parties ainsi que tout sachant ;Se faire communiquer et prendre connaissance de tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, (notamment les différents rapports du BET CONCETP STRUCTURES, de l’APAVE, des devis et factures d’étaiement de la société DELGI CONSTRUCTIONS) ; Décrire les différents désordres affectant les balcons ;Dire si ces désordres sont de nature structurelle et s’ils compromettent la solidité des balcons ; Vérifier les rapports rédigés par BET CONCEPT et dire si les constats et les calculs sont exacts ou erronés ;Examiner les détériorations générées par la pose des étaient sur l’immeuble ;Dire si l’étaiement a été réalisé dans les règles de l’art (nombre d’étais, type d’étais, pose des étais etc…) ; Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu les préjudices de tous ordres qui ont pu être subis par la copropriété ;Déterminer la nature et le coût des travaux ou remèdes nécessaires à la réparation pérenne et définitive des balcons ;Décrire également et chiffrer tous les préjudices annexes ainsi que les éventuels troubles de jouissance passés et à venir ;

En complément,

DONNONS à l’expert la mission complémentaire suivante :

Décrire les mesures conservatoires mises en œuvre selon les conclusions du second rapport diagnostic structurel déposé par l’EURL BET CONCEPT STRUCTURES le 27 novembre 2023, et dire si celles-ci paraissent adaptées aux conclusions de ce rapport ;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’expert peut s’adjoindre d’initiative, si besoin est, un technicien dans une autre spécialité que la sienne, dont l’avis sera joint au rapport, et/ou se faire assister par une personne de son choix intervenant sous son contrôle et sa responsabilité ;

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DISONS que l’expert devra dresser un rapport en un seul exemplaire et le déposer au greffe du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières avant le 30 juin 2026 ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises du présent tribunal pour assurer le contrôle des mesures d’instructions ci-dessus ordonnées ;

DISONS qu’en cas d’empêchement de l’expert, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête ;

Dans le but de limiter les frais d’expertise, nous invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication de documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera sous réserve de l’accord express et préalable de l’ensemble des parties ;

FIXONS la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert à la somme de 4500 euros à verser par le syndicat des copropriétaires [Adresse 18] sise [Adresse 8] à CHARLEVILLE-MÉZIÈRES entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières avant le 31 octobre 2025, sauf à démontrer le bénéfice de l’aide juridictionnelle ;

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque ;

LAISSONS les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires [Adresse 18] sise [Adresse 8] à [Localité 13] ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits. La présente décision a été signée par Jennyfer PICOURY, Présidente du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières et Gaétan ROYER, faisant fonction de greffier.

Le GREFFIER La PRÉSIDENTE