Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 16 Mai 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL VENANT AUX DROITS DE LA SAMO

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [P]

1 Bis rue Pasteur

RDC B08

44190 CLISSON

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF

PROCEDURE :

date de la première évocation : 21 décembre 2023

date des débats : 21 décembre 2023

délibéré au : 18 avril 2024

prorogé au : 16 mai 2024

RG N° N° RG 23/02535 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MNTA

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [K] [P] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 30 mai 2018, la Société Anonyme des Marches de l’Ouest (SAMO) a donné à bail à [K] [P] un logement lui appartenant sis, 1 bis rue Pasteur, rez-de-chaussée appartement B08, outre un emplacement de parking et un jardin – 44190 CLISSON, moyennant un loyer mensuel initial de 453,37 € pour le logement, 10,01 € pour l’emplacement de parking et 18,01 € pour le jardin outre une provision mensuelle pour charges de 24,32 €.

Par acte d’huissier de justice du 6 avril 2023, la SA CDC Habitat Social venant aux droits de la SAMO, a fait commandement à [K] [P] de justifier d’une assurance locative, de justifier de l’occupation des lieux et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.029,95 € arrêté au 31 mars 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte d’huissier de justice en date du 6 juillet 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, la SA CDC Habitat Social a fait assigner [K] [P] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater la résiliation du bail en date du 30 mai 2018 à compter du 6 mai 2023 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 6 juin 2023 pour défaut de paiement, et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail à compter du jugement à intervenir ;

· Ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner le locataire au paiement de la somme de 1.383,45 € arrêtée au 13 juin 2023, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter du 6 avril 2023 ou à compter du jugement à intervenir ;

· Condamner [K] [P] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

· Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et dire que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

· Condamner le locataire au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 1er septembre 2023 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 décembre 2023.

A ladite audience, la SA CDC Habitat Social, représentée, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser qu’elle se désiste de sa demande de résiliation du bail pour défaut d’assurance locative et que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 2.539,59 € au titre des loyers et charges échus à la date du 13 décembre 2023.

Régulièrement assigné à étude, [K] [P] a comparu et il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 avril 2024, Pour des raisons de service, le délibéré a été prorogé au 16 mai 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Il y a lieu de constater le désistement de la SA CDC Habitat Social de sa demande de résiliation du bail sur le fondement du défaut de justification d’une assurance locative.

Sur la recevabilité de l’action en constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la signification de la situation à la CCAPEX le 29 mars 2023, dont elle a accusé réception le 3 avril 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 6 juillet 2023.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 6 juillet 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 17 juillet 2023, dont la préfecture a accusé réception le 18 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 21 décembre 2023, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 7.

Par exploit d’huissier en date du 6 avril 2023, la SA CDC Habitat Social a fait commandement à [K] [P] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.029,95 € arrêté au 31 mars 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 juin 2023.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de la SA CDC Habitat Social est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[K] [P] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Il déclare à l’audience avoir réglé 1.400 € dans les jours précédant l’audience.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 2.539,59 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 13 décembre 2023 et englobe les frais de contentieux à hauteur de 266,32€ (132,94 € + 133,16 €). Or ces frais ne relèvent pas de la dette locative mais, s’ils sont justifiés, des dépens.

En conséquence, [K] [P] sera condamné au paiement de la somme de 2.273,27€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 13 décembre 2023, échéance de décembre 2023 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à la SA CDC Habitat Social, à compter du 14 décembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 541,23 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que le premier défaut de paiement de [K] [P] date d’août 2022 mais qu’il a toujours continué à payer régulièrement, autant que faire ce peut, ses loyers. Il a repris le paiement intégral de ses loyers depuis septembre 2023 inclus, soit depuis quatre mois au jour de l’audience.

Les services du département ont informé le tribunal le 1er septembre 2023 qu’ils n’avaient pas réussi à se mettre en contact avec le locataire et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé.

Lors de l’audience, [K] [P] a déclaré qu’il souhaitait rester dans le logement et s’est engagé à verser 100€ par mois en plus de son loyer courant, jusqu’à apurement de la dette, ce à quoi la SA CDC Habitat Social ne s’est pas opposé.

Au regard de ces éléments, dès lors que [K] [P] a repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience et que la bailleresse ne s’oppose pas aux délais de paiement, il convient de lui accorder des délais selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [K] [P] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). La SA CDC Habitat Social pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [K] [P], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’équité commande de rejeter la demande de la SA CDC Habitat Social fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de la SA CDC Habitat Social, venant aux droits de la Société Anonyme des Marches de l’Ouest (SAMO) de sa demande de résiliation du bail sur le fondement du défaut de justification d’une assurance locative ;

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 30 mai 2018 entre la Société Anonyme des Marches de l’Ouest (SAMO) et [K] [P], concernant le logement sis 1 bis rue Pasteur, rez-de-chaussée appartement B08, outre un emplacement de parking et un jardin – 44190 CLISSON ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 7 juin 2023 ;

CONDAMNE [K] [P] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 2.273,27 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 13 décembre 2023, échéance de décembre 2023 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à [K] [P] un délai de paiement de 23 mois pour se libérer de la dette, soit 22 mensualités de 100 €, la 23ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [K] [P] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 1 bis rue Pasteur, rez-de-chaussée appartement B08, outre un emplacement de parking et un jardin – 44190 CLISSON, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [K] [P] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE [K] [P] à payer à la SA CDC Habitat Social, à compter du 31 mars 2023, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 541,23 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [K] [P] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

DÉBOUTE la SA CDC Habitat Social de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024.

La greffière La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Marie-Pierre KIOSSEFF Constance GALY